今日はおすすめ新築マンション第一弾ということで、先週から案内会が開催されている「パークホームズ南池袋」のご紹介です！
名称：パークホームズ南池袋
築年：2025年4月予定
交通：西武池袋線「池袋」徒歩5分
JR山手線・埼京線・湘南新宿ライン、東京メトロ丸ノ内線・有楽町線・副都心線、東武東上線「池袋」徒歩7分
JR山手線「目白」駅徒歩9分
売主：三井不動産レジデンシャル
施工：西武建設
設計：日建ハウジングシステム
規模：17階建、総戸数52戸
画像出典：物件公式HP
物件公式HP（https://www.31sumai.com/mfr/X2115/）から漂う高級感溢れるデザインと設備仕様の高さはまさにパークコート級、そんなパークホームズが池袋駅にほど近いところに誕生します。
パークホームズはそのブランドの中でも「A・B・C」の3段階にブランドランクか分かれてていますが、パークホームズ南池袋はその中で「A＋」という位置づけがされており、通常のブランドランク分けに収まっていない、パークコートに限りなく近いパークホームズと言えます。
設計・デザインに携わった日建ハウジングシステムは、三井のマンションだとパークコート赤坂檜町ザタワーやパークコート一番町など都心の超高級物件の設計・デザインを手掛けているため、その会社を起用したという点でも、三井不動産レジデンシャルの本気度が伺えます。
近隣の他デベ物件ですと、プラウドタワー東池袋ステーションアリーナもそうですね。あそこもめちゃめちゃカッコいいです！
専有部仕様も、室内にほぼ下がり天井のないのない2500ｍｍの天井高とダイレクトウインドウをふんだんに使ったサッシ高2200ｍｍの窓面は高級タワマンにも匹敵するレベルで、さらに下がりの全くない形での天井カセット型エアコン設置(つまり床から2500ｍｍの位置にあります)、Low-eガラス、廊下から水回りまでの床タイル、キッチンバックカウンター、おそうじ浴槽や少戸数ながらディスポーザー設置など、QOLをぶち上げる設えが至る所に施されています。
さらに極めつけは、全熱交換器…をさら上回る外気処理を行う空調設備のに導入になります！
こちらは空調メーカー最大手のダイキン社製の空調設備で、商業施設やオフィスビルには導入事例があるようですが、マンションでは初めて導入されたとのことです。
温度調節機能も3段階があり、各戸に温度調整パネルが付いているとのことで、野村不動産の「床快フル」に対抗する設備として、導入事例が増えると今後増えるといいですね！
画像出典：物件公式HP
小規模マンションなので、面積の関係から残念ながら各階ゴミ置き場はないですが、各戸と同フロアにトランクルームも完備しているなど、パークホームズブランドの中で出来る最大限の高スペックを実現した、マンション、それが今回のパークホームズ南池袋となります。
そんなパークホームズ南池袋で、つーもがおススメするプランが2つあります！
twitterで事前にちょっと触れてしまいましたが、85㎡の2部屋になります。
⓵Fタイプ 84.67㎡ 南東角部屋（11階～16階）
画像出典：物件公式資料
予定価格：11階→15.900万円台 15階→16,400万円台(坪620万円～坪644万円)
近年の狭小トレンドに涙をこらえる方も多いかもしれませんが、そんな消費者の涙を見て(？)、ゆとりのある面積帯の3LDKを設定した三井にあっぱれです！
LDは天カセが2つもあり、東向き、南向きはそれぞれDWを導入(FIXサッシは真ん中に格子のない一枚ガラスです)、キッチンも下がり天井のないアイランド型で開放感抜群の造りになっいます。
その他の居室はすべて独立型の南向きで、最近の三井物件にありがちな縦長ナロー部屋になっていない、ちゃんとした整形のワイドスパン型ですし、玄関から廊下もT字型で効率もよく、使い勝手で言えばで当物件で一番Good！と言っても過言ではないかもしれません。
惜しむらくは、これだけの面積がありながら浴室が1418サイズというところですかね。やっぱり憧れるんですよね、1620サイズの浴室…。
②Gタイプ 85.30㎡ 北西南角部屋（11階～16階）
画像出典：物件公式資料
予定価格：11階→15.900万円台 15階→16,400万円台(坪620万円～坪644万円)
こちらも85㎡を超えるゆとりある面積帯ですが、なんと三面採光っという小規模マンションだからこそ実現出来るプランになります！
玄関位置もワイドスパンの真ん中にあり、クランクありのT字型廊下なので、プライバシー面と効率面を両立させた形になっています。
そして、Gタイプの大きな特徴としてはビューバスです！
優れた眺望が望めるというわけではないのですが、浴室に窓があると換気効果が雲泥の差で、つーもも初めて購入したマンションには浴室に窓がありましたが、カビや湿気の類に悩まされたことは一度もありませんでした。
また、主寝室のWICは両引きのスライドとなっているため、とても広々使うことが出来ます。
Fタイプに比べると主寝室が大きめなので、若干持て余しそうな気も足ますが、ゆとりある面積帯で三面採光やビューバスがお好きな方には、垂涎物のプランになります。
Fタイプ、Gタイプ共にほぼ同価格帯で、グロス的には近隣で分譲中のグランドシティタワー池袋で1期1次の東向き中住戸75㎡とほぼ同じ水準となっています。
パークホームズ南池袋は、駅直結大規模タワマンであるグランドシティタワー池袋と競合するからこそ、デザインや設備仕様を上げざるを得なかったと考えられるわけで、それはむしろ検討者にとってはプラス材料でしかないわけです。
その中で、本来はマンションの平均坪単価(坪630万円程度)よりも坪単価ががっつり上げられる上層階かつ広めの部屋にも坪関わらず、坪単価が650万円以下に抑えられているFタイプはやGタイプは、恐らくグロスも鑑みてそこまで攻めた坪単価にすることが出来なかったのではないか？と考えられ、その点でもつーもがおススメするところとなります！
ちなみに、視界抜けがあまり無くなってくる10階以下には、一般的によく見かける面積帯の67㎡、73㎡と3LDKがありますが、こちらも坪単価的にはFタイプやGタイプとほぼ同じ水準のようで、これもグロスを意識しているからこそだと考えられrます。そうなると、視界抜けの出てくる11階以上のFタイプ、Gタイプのお得感がますます出てきますね～。
管理費は小規模ながらディスポーザーもあり、さらに内廊下なので、430円/㎡程度が予定されているとのことで、ちょいとお高めではあります。
なお、４LDK欲しいクラスタとして注目していた91㎡の部屋は1部屋のみの設定でした。
〇Jタイプ 91.73㎡ 南西向き角部屋(10階のみ)
画像出典：物件公式資料
地権者住戸が10階に1部屋だけあるので、その兼ね合いで誕生したプランのようですが、がっつり4LDKプレミアムが乗っているようで、現時点で予定価格の設定はないものの、恐らく19,000万円(坪685万円)前後になるだろう…というお話でした。泣
ご予算の合う4LDK欲しいクラスタの方は必見です！
特にファミリー世帯は、やはり子供の机やグッズなどが増えてきて70㎡台でも手狭になってしまうことがままあると考えられますが、昨今の狭小トレンドから、大手ですら新築マンションは60㎡後半の3LDKさえも珍しくなくなってきてしまいました。
その中で、三井ブランドでデザインや設備仕様にも手抜き無し、さらには最寄り駅が再開発計画を多数控える池袋駅ということで、居住満足度だけでなく、資産性という観点からも不安材料が少ないマンションであると評価出来ます。
おススメでご紹介した2プランは、予算的に16,000万円前後となるため、世帯年収としては1,800万円～2,000万円くらいのパワーカップル、もしくは近隣マンションからの買い替え組がメインターゲットになってくると思いますが、比較的小さめのマンションがお好きな方達にハマってくるマンションです。
小規模だからと言ってデザインが簡素なわけでもなく、日建ハウジングシステムという一流のデザイン会社が手掛けた物件なので、その点でも非常に満足度が高くなる物件と思います。
実物は絶対カッコいいですよねこれ…完成したら見に行きたい…。笑
また、文京区で元々探されていたかたにも向いているかもしれません。南池袋エリアは池袋駅界隈でも東池袋エリアと同様に住宅が比較的多く、通学校の南池袋小は東池袋タワマン群の通学校にもなっているので、受験組も多いようです。
丸ノ内線や有楽町線は国立小中学校の通学路線でもあるので、文京区のそれらの沿線で探されていた方の延長線上の選択肢として考えることが出来そうなマンションでもあります。
ちなみにですが、上で広めの部屋をおススメしたのは、あくまで相対的に坪単価で見たらお得ということですので、67㎡や73㎡もでも満足度は間違いなく高いです。
こちらの面積帯になると、グロスも13,000万円前後になってくるので、予算的なハードルは下がってきます。
小戸数で池袋駅界隈にしてはグロスも抑え気味なので、恐らく早々ぬ捌けてしまうと考えられるため、ご興味のある方は早めに検討を進めましょう！
2023年9月から「つーものマンションお悩み相談室」にてマンション購入に向けたお悩みご相談業務を始めています。
特に、初めてマンションご購入を検討される方は、いろいろなご不安やお悩みを抱える場面が多々出てくると思いますが、マンション複数回購入経験あり、数多くのマンションを見てきたつーもだからこそ、お力になれるものと自負しておりますので、その際にはぜひご利用を検討頂けますと幸いです！
