名称：URAWA THE TOWER（浦和ザタワー）
住所：埼玉県さいたま市浦和区高砂一丁目
竣工：2026年4月予定
引渡：2026年10月予定
交通：JR京浜東北線、湘南新宿ライン、上野東京ライン「浦和」徒歩3分
売主：野村不動産、三菱地所レジデンス、大和ハウス工業
施工：前田・斎藤・タカラ共同企業体
規模：27階建、総戸数525戸(内、非分譲234戸)
画像出典：物件公式ホームページ
概要
1987年に再開発推進協議会が発足してから37年、ようやく販売開始となった「URAWA THE TOWER」。
「the」という冠詞は、英語での使い方としては唯一絶対的な存在に使われるものであり、本来は複数存在するものに使われることはありません。
そういった意味で言うと、浦和には既に3本のタワマンがあるため、本物件が唯一絶対のタワマンというわけではありません。
しかしながら、立地や規模の希少性は「the]を付けるに相応しい唯一絶対的な存在とも言える、そんなマンションがこの浦和ザタワーなのです。
もちろん、年始に取り上げた2,024年気になるマンションのうちの一つになります！
和モダンを意識した意匠や美しい音色を奏でるピアノの鍵盤をイメージした基壇部デザインは、物件HPでもかっこよく見えますが、これは実物が想像上回ってくるパターンになる予感がビンビンするので、完成したら是非見に行きたいです！
また、モデルルームへの気合の入れ方は都内の高価格帯マンションと遜色なく、またシアタームービーも浦和ザタワーの魅力やコンセプトを直感的に訴求するもので、よくある説明口調のナレーションは一切入っていません。書道家の大筆が紡ぎだすそのムービーは必見です！
浦和ザタワーのMRに行くと間違いなくテンションが上がります。笑
さらに、この立地を見て頂けるとお分かりのように、商業部分も含めて浦和駅の本当にすぐ目の前であり、現地に行くと一目瞭然なのですが、そのスケールも圧倒的です。
画像出典：物件公式ホームページ
浦和は昔から発展してきた街なので、細切れの土地が多く、100戸規模のマンションですら稀な存在です。
※浦和エリアのマンションについてはこちらもご参照ください
人口700万人以上を抱える埼玉県において、この規模、そしてこの立地に比肩できるようなマンションは、恐らく我々が少なくとも現役世代のうちに出会うことは、ほぼ間違いなく不可能だと考えられます。
そのような希少性から、浦和ザタワーは間違いなく埼玉県No.1マンションと評価して異論を唱える人はほとんどいないでしょう。
まぁ、それ故に価格も揺ぎない埼玉県No.1になっていますが…こちらは後述。
交通アクセス
直近数年のSUUMOの住みたい街ランキングでも、浦和は10位以内の常連と言ってもいいくらい人気の高い街ですが、交通アクセスの良さに裏付けられているものであるとも言えます。
浦和駅は京浜東北線、湘南新宿ライン、上野東京ラインが停車するため、山手線東西に位置する都心エリア、副都心エリアの主要駅に乗り換えなしでの速達性が実現されています。
東京駅や新宿駅が30分以内ですから、所要時間だけ見れば、23区と遜色ないレベルであることが分かります。
画像出典：物件公式ホームページ
また、一部の特急列車も停車しますし、羽田空港へのリムジンバスも運行しているので、この辺りは流石埼玉県庁を有する埼玉県の長く続く県都といったところでしょうか。
周辺環境
今更言うまでもないですが、浦和は日常生活が完結する街であり、コンパクトシティとしてのレベルはとても高いです。
また、浦和の中でも本物件が位置する高砂エリアがなぜ人気であるかと言えば、駅距離ももちろんありますが「学区」は確実にその要因になっています。
本物件の位置する高砂エリアは、通学校が高砂小学校→岸中学校という埼玉が誇る黄金ルート（埼玉出身の友人談）であり、これだけでも十分にお金を出す価値があります。
さらに、防災面でも浦和エリアは強く、位置関係的にも荒川などの洪水ハザードマップの色も付いていませんし、堅固な大宮台地の上に位置するため、今後予想される大地震に対する精神的安定剤としての高い価値があります。
もし広域検討の方で、都内を中心に目を向けていた方でも、敢えて荒川を超えてでも選ぶ価値がある街、それが浦和です。
強いてネックを上げるとすると、子育てファミリーが多い街ながら、大規模公園がないのがネックでしょうか。
都市型公園でもいいので、現埼玉県庁跡地がそういった憩いの場として活用出来ると良いですね！
地下1階～4階：商業施設
2階：子育て支援施設（一部）
3階～4階：市民会館
6階：キッズルーム、ゲストルーム、ジム、ランドリー
17階：ブックラウンジ、コワーキングスペース、パーティルーム、ゲストルーム
本物件は行政施設も入った大規模複合再開発事業なので、住戸部分は6階から上となり、その下には窯業施設と市民会館が入っています。
現状、商業施設のテナントなどは未定（決まってても教えてくれない）なのですが、この手のよくあるパターンとしては、スーパーやクリニックモールがありがちですし、面積的にも十分可能性はあると思います。
6階から上の住民専用の共用移設は、都内のタワマンにも引けを取らない十分なものが備わっています。ランドリーがあるのはファミリー世帯にとっても嬉しいですね！
画像出典：物件公式資料
設備仕様面も都内タワマンと遜色ないレベルに仕上がっています。
ディスポーザー、水回りのフィオレストーン天板、タッチレス水栓など諸々ありますし、食洗機もしっかりPanasonicです。標準フロアの天井高も2,650mmと上々ですし、角住戸のDW部分は二重サッシになっているなど、結構コストが掛けられているように見受けられました。
細かいところで目に付いたのは、トイレ手洗いカウンターが石ではなくただのクロス貼りだったくらいでしょうか。埼玉のマンションってこれ多くない…？
これも気に留めておいた方が良いなと思ったのが換気の種類で、価格表にしれっと書いているのですが、6階～11階(南西/南東角住戸を除く)は第三種換気、6階～11階の南西/南東角住戸と12階～25階は第一種換気になっています。
なぜ階数で分かれているのかはわかりませんが、この換気の種類で大きく影響が出る点は、換気そのものではなく、防音の部分になります。
第三種換気は壁に取り付けた換気口から外気を直接取り込むため、当然ですが外の音も一緒に室内に入り込むので、近くに交通量の多い道路や線路がある場合には要注意点になります。
音の感じ方は人それぞれなので、ここがどうかというところは何とも言えないのですが、気になる方は角住戸か12階以上の部屋を買うのが良いと思います。南側で面している通りは、現時点ではそこまで交通量は多くないですが、この再開発に合わせて整備中ですので、今後綺麗になったら交通量が増える可能性はあります。
あとは、これだけ拘りが随所にみられるマンションならば、もし内廊下だったらどうだったろうか…というのが気になりますね。その点は非常に惜しまれるところです。
ちなみに、プレミアムフロアの住戸は、キッチン天板などが天然御影石、天井高が2,850ｍｍ/2,900ｍｍ、換気方法が床快フルになったり、もはや別のマンションと言えるレベルで全体的にグレーードアップがされています。
さて、いよいよおススメ部屋のご紹介です！
全体的なコメントは最後にしますが、このマンションは一次取得者向けと買い替え組向けの部屋が混在しているので、全体的な坪単価で見ても正直あまり意味がありません。
なので、一次取得者向けか買い替え組向けかは、プランごとに言及しようと思います。
4LDK
【Mタイプ 90.19㎡】
画像出典：物件公式資料
6階：18,900万円台(坪692万円)
8階：19.900万円台(坪729万円)
10階：20,900万円台(坪766万円)
12階：21,900万円台(坪802万円)
15階：24,400万円台(坪894万円)
19階：25,400万円台(坪931万円)
21階：26,400万円台(坪967万円)
南西角住戸で、標準フロアで最も専有面積が広く、かつ唯一の4 LDKプランになります。そのため、買い替え組で、お子さんが2人以上いるような場合など部屋数を求める方には間違いなくこれ一択のおススメ部屋になります。
浴室も1620サイズ、玄関前には大き目ののトランクルームもあるので、子供と一緒に長く住んでも不満が起きにくいゆとりがあります。
ただし、価格の階数差があまりに大きすぎるので、相場なども踏まえておススメと言えるのは、20,000万円を切る6階か8階くらいですね…。広さがあるとは言え、流石にグロスで20,000万円超えてくると、手放しで無責任におススメすることは出来ません。
本物件は基本的に立地で買うマンションだと個人的には思っているので、眺望や視界抜けはアドオン要素くらいに捉えています。眺望と言っても特に何が見えるというわけでもないですし、そもそも駅前立地で眺望まで求めるのは贅沢というもんです。
贅沢をしたい方はきっちりその分の対価としてお金を出す(資産性は二の次)、合理性を取りに行きたい方はある程度妥協をするという棲み分けがきっちりされるプランです。
また、前述のように南西角住戸は低層階でも第一種換気なので、その点でも低層階はおススメです！
3LDK
【Iタイプ 85.50㎡】
画像出典：物件公式資料
6階：17,400万円台(坪672万円)
8階：18,400万円台(坪711万円)
10階：19,400万円台(坪750万円)
19階：23,900万円台(坪924万円)
21階：24,900万円台(坪962万円)
23階：25,900万円台(坪1,001万円)
南東角住戸で、面積帯にもゆとりのある3LDKプランになります。
考え方は先ほどのMタイプと全く一緒で、基本的には買い替え組向けの部屋で、階数の価格差も強烈なことから、個人的なおススメは低層階の6階と8階です。
特にこのプランは東側に本物件の商業施設部分が来るのですが、屋上にデザインの建造物があるため、大体10階くらいまで東側の視界抜けがありません。
それもあって、地権者住戸としてきっちり11階から18階まですべて押さえられているところが非常に悩ましいのですが、日照や採光を阻害するものではないので、そこは割り切って低層階にするのが、個人的には価格の合理性を見出しやすいかなと思います。
しかし、いくら壁ドンが当たり前の浦和とは言え、眺望プレミアムとして4,0000万円や5,000万円を追加で出す人ってそんなにいるんですかね…？
繰り返しになりますが、南東角部屋は低層階でも第一種換気なので、そこもポイントです。
【WDタイプ 71.31㎡】
画像出典：物件公式資料
6階：11,600万円台(坪537万円)
7階：11,800万円台(坪547万円)
8階：12,000万円台(坪556万円)
9階：12,100万円台(坪560万円)
10階：12,200万円台(坪565万円)
11階：12,300万円台(坪570万円)
12階：12,600万円台(坪584万円)
14階：12,800万円台(坪593万円)
16階：13,000万円台(坪602万円)
18階：13,600万円台(坪630万円)
20階：14,000万円台(坪649万円)
22階：14,200万円台(坪658万円)
オーソドックスな面積帯のプランですが、本物件は南北に長い形状なので、スパンを意識しているのか、居室2室はリビングインの形にしています。
面積帯的にも価格帯的にも、一次取得組、買い替え組いずれにもおススメの部屋です！
西側は浦和ワシントンホテルがあるので、視界抜けこそないですが、ホテルは逆に東西に長いので、眺望をワイドに妨げているというわけではありません。
なので、西側住戸は位置によってホテルの感じ方が結構変わるので、眺望シミュレーションで要確認です。
また、西側は交通量の多い旧中山道方面(多少の距離はある)でもあり、またこのプランは階数の価格差がマイルド（というよりはこれが通常）なので、ここはタワマンの部屋の選び方の王道でもあるなるべく上に行く作戦で、第一種換気になる12階以上がおススメです。
【WAタイプ 76.18㎡】
画像出典：物件公式資料(※画像は6-11階、13階以上は若干異なります)
6階：14,500万円台(坪624万円)
7階：14,700万円台(坪637万円)
8階：15,100万円台(坪655万円)
9階：15,300万円台(坪663万円)
10階：15,500万円台(坪672万円)
11階：15,700万円台(坪681万円)
13階：16,400万円台(坪711万円)
15階：16,600万円台(坪720万円)
17階：17,200万円台(坪746万円)
19階：17,600万円台(坪763万円)
21階：17,800万円台(坪772万円)
22階：17,900万円台(坪776万円)
23階：18,000万円台(坪781万円)
25階：18,400万円台(坪798万円)
北西角住戸で、そこそこ広めの3LDK住戸になります。
基本的には買い替え組の価格帯になりますが、世帯年収1,500万円を超えてくるようなパワーカップル世帯であれば、一次取得でも行ける水準ではあります。
本物件は個人的に角住戸推しではあるものの、このプランは洗面化粧室が残念ながらリビングインなので、若干おススメ度合いは落としていますが、その点が気にならないのであれば、十分に選択肢になり得ます。
北がメインの開口部なので、日照はほぼ無しですが、その分だけ南向きに比べればグロスも坪単価も抑えられています。
エリア的にも南向きが人気なので、当然ですがデベロッパーもそこに価格を持ってくるわけで、そこをうまく逆手にとって狙いに行く、というのは住宅選びの選択で重要になってきます。
今回取り上げていない2列だけ出てくる南向きの中住戸は、恐らく抽選必至でしょうし、それならもっと予算を上げて角住戸に行くか、向きを変えて部屋を取りに行く方が、浦和ザタワーを絶対買いたい！という方にはおススメしたいところです。
なお、北西角住戸は南西/南東角住戸と違って低層階は第三種換気なので、防音面をしっかりされたい方は13階以上(12階は地権者住戸)を選ぶのが良いと思います。
2LDK
今回の1期1次ではWCタイプ63.57㎡の2LDKが供給予定ですが、上で取り上げたWD列とグロスで2,000万円程度の差しかなく、それならWDタイプに行った方が良いと思うので、おススメ部屋としては取り上げないこととします。
今後も2LDKは出てきますが、購入するのであれば60㎡の方をおススメしたいです。
2LDKとなれば基本的には買い替え前提となるでしょうし、そうした場合、本物件は特にグロスは意識した方が良いと思います。3㎡違うだけで、坪単価分がほぼ丸々変わってきますからね。
なお、今回の1期1次では条件の良い住戸がメインになっており、今後は東向きや北向き住戸も供給されていきます。
そのため、角部屋含めた条件の良い住戸を狙いに行くのであれば、1期1次でチャレンジする必要があるので、その点は要注意です。特に北東以外の角住戸はすべてこの1期1次でなくなると思います。
管理費：439円/㎡
修繕積立金：356円/㎡
駐輪場：400～1,500円
バイク/ミニバイク置き場：4,000円/2,000円
駐車場：26,000～35,000円
管理費は、住戸部分のほか、商業施設も含めた全体管理費も負担しているので、外廊下でコンシェルジュもいないのですが結構高いです。ご時世的にやむを得ない部分がありますが、この価格帯が予算になる人であれば、金額自体は大した問題にならないでしょう。
一方で、修繕積立金がめちゃめちゃ高いです…全体部分が均等積立方式なのでその影響が出ていると思いますが、住居部分は段階積立方式なので、ここからさらに将来的に増えていく計画です。
本物件は、将来的な買い替えを意識する方よりも、長期に住もうと考えている方が圧倒的に多いと思うので、長期修繕計画については必ずMRで営業担当に確認を取られてください。
そもそも何故こんな価格に？
広域でマンション相場を見ている方なら一目瞭然ですが、はっきり言ってめちゃめちゃ高いです。グロスだけで見れば、パークシティ中野ザタワーとほぼ同じですし、標準フロアでも上層階は坪900万円とか坪1,000万円とか目が眩んできます…。
ただ、こうなった背景としては、構図はパークシティ中野ザタワーと全く一緒で、地権者がとても多いという特殊事情があったからこそ、こういった値付けになったと考えられます。
すなわち、地権者住戸というのは等価交換が基本なので、多少の追い銭があったとしても、地権者住戸について、デベロッパーにほとんど利益は出てこないと考えられます。
そのため、デベロッパーも営利企業としてプロジェクトを成立させるために、一定程度の利益を確保しなければならないとすると、そのしわ寄せは必然的に一般販売住戸に来ることになります。
モデルルームなどの販促費は固定費的な性格が強いので、地権者住戸を一般販売した場合の逸失利益は粗利益相当分だと考えると、それを丸々一般販売住戸に乗せてしまうｔ、相場価格より3割も4割も高くなってしまい、いくら箱が良くても販売が困難になってしまいます。
それ故に、一般販売住戸に逸失利益分をある程度上乗せさせ、かつ購入検討層も付いてこれるぎりぎりのラインを攻めた結果が今回の販売予定価格になっているのだと想像出来ます。
さらに、住戸表を見て頂ければお分かりの通り、角住戸や南向き住戸など物件内でも相対的に利益を取りやすい好条件の住戸の大半が地権者住戸に押さえられてしまっているため、さらに一般販売住戸へのしわ寄せが大きくなっていると推測されます。
埼玉を愛し、浦和を愛する人のためのマンション
浦和ザタワーはこんな価格になってしまっていますが、個人的には間違いなくおススメ出来るマンションです。
では、明らかに相場よりも高いこのマンションは誰におススメできるか。
それは「埼玉を愛し、浦和を愛する人」に対して、といったこところでしょうか。
はっきり言って、都内も検討対象に入れている方にはおススメ出来ません。そういった広域を検討対象にされている方は、出口戦略を見据えた資産性も重視している方が大半でしょうし、この予算があれば面積の増減はあれど、他に多くの選択肢を取ることが出来ます。
ですが、浦和が好きでお住まいの方で、ここまでの予算をお持ちの方にとっては、都内の方が資産性が優れているとか、そんなことに興味はない人が多数派だと思います。
これは恐らく都内出身の方には理解が難しい価値観で、むしろ自分みたいな地方出身の方には理解できる価値観だと思うのですが、都心距離とか関係なく、お金を出して好きな街に住みたいという方は決して少なくありません。
自分が生まれ育った某市も、高級住宅街は中心駅から離れた場所に形成されており、芸能人や政治家、プロスポーツ選手、医師などがそこに住んでいたりします。
たとえ、街の中心駅至近のタワマンの方が明らかに資産性が高くれも、彼らには無関係なわけです。
浦和ザタワーはある意味、埼玉を愛する人のゴールともいえる住宅で、ここからさらに買い替えるという発想は、よほどのことがない限り起きないだろうとさえ考えられます。それだけ他に替えが利かない、唯一無二の絶対的存在です。
とすれば、自分が好きな街で、生きている間には恐らく二度と出会えないような最高の立地に出来る抜群のスペックを誇るタワマンとなれば、どんなにお金を出してでも手に入れたい…ファーストオーナーになりたい…そんな気持ちを持つ人こそが、浦和ザタワーを購入する資格がある人です。
決してリセールを重視して購入してはいけません。リセールを重視したい人は中野でも豊海でもSKY DUOでもチャレンジしてください。
ここは埼玉を愛し、浦和を愛し、この大好きな街にこれからも長く住むんだという強い気持ちを持った方にだけおススメできるマンションです。
ぶっちゃけ賃貸で住むのもあり
とまぁ理想論を述べたところではありますが、現実的にこの価格で浦和にマンションを買うということについて、二の足を踏むというのもさもありなんです。
駅距離や規模さえ妥協すれば戸建も買える予算感です。
当然ですが、どのご家庭にも予算があるので、いくら浦和好きな人におススメ！と言っても予算が届かない…でも浦和ザタワーに住みたい…という方だって当然にいるはずです。
そこで次善策としては、賃貸で浦和ザタワーに住むというのもありです。笑
基本的に圧倒的購入派のつーもですが、それは購入に経済合理性があるから賃貸よりも購入を勧めるのであって、経済合理性の乏しい購入まで諸手を挙げておススメするようなことはしません。
今回は地権者住戸が多いこと、元々この場所は小さいお店も多かったことを鑑みると、それなりに賃貸募集も出てくるんじゃないかと思います。
記事執筆時点でSUUMOを見てみると、シティハウス浦和高砂の3LDK78㎡で30万円/月、ライオンズマンションコスタタワー浦和の3LDK83㎡で29.5万円と、実需購入が強いエリアなので、賃料はそこまで伸びていません。
もちろん浦和の新築ランドマークタワマンなので、募集時の賃料はこれらより高くなることは当然ですが、賃料があまり伸びていないエリアという特徴を逆手にとって、購入にょるリスクと天秤にかけたうえで賃貸を選ぶことも経済合理性が十分にあると考えられます。
浦和のマンション相場は間違いなく上がる
これは既にマンション買っている人おめでとう！という話ではなく、これから購入検討する、特に一次取得者向けのお話です。
一般販売住戸に地権者住戸分の利益のしわ寄せが来ているお話は前述の通りですが、もし地権者住戸がなく、すべて一般販売住戸として販売されていれば、恐らく平均坪550万円～600万円くらいにい収まっていたんじゃないかと思います。
Twitterでもこれくらいのイメージをしている方が多かったのではないでしょうか。それ故に蓋を開けた時に騒然となったのかなと…もちろん自分もその一人です。
マンション相場で怖いのは、この相場的にこんなもんだよね～の坪550万円～600万円がこのマンションの評価になるのではなく、新築販売時の価格が浦和ザタワーの評価として相場形成されます。
だからこそ、地権者って本当に一獲千金の夢があるんですよね…来世は地権者として生まれ育ちたい。
そのため、浦和エリアの周辺中古売出価格も間違いなく、この浦和ザタワーの価格に引きずられることになり、それは時期が後になればなるほど影響が大きくなる、というのがここ最近度のエリアでもずっと続いている傾向です。
ですので、浦和ザタワーでなくとも、浦和駅近辺の中古マンションを検討している方は、気になる出物があった場合には、可能な限り早く押さえてください。
様子見をしていると、すぐ無くなるか、条件が悪くなって価格が上がるという悪循環に嵌って、いつまでもマンションが買えない…なんていう悲しいパターンになりかねず、つーもはそんな悲しいご相談はお受けしたくありません！ちゃんと今言いましたからね！
ちなみに、浦和ザタワーは営業が付かないフリー見学会もやっていますので、参考までに見に行くのも今後のマンション検討に役立つのでいいと思います。思い立ったらさくっと資料請求してみましょう！
＼＼＼浦和ザタワーの資料請求ができます／／／
＼＼＼マンション購入後はアンケート回答！／／／
「つーものマンションお悩み相談室」ではマンション購入に向けたお悩みご相談サービスを実施しています。
特に、初めてマンションご購入を検討される方は、いろいろなご不安やお悩みを抱える場面が多々出てくると思いますが、マンション複数回購入経験あり、数多くのマンションを見てきたつーもだからこそ、お力になれるものと自負しておりますので、その際にはぜひご利用を検討頂けますと幸いです！
