【マンションカタログ/New#16】パークシティ中野ザタワー ブリーズ

名称：パークシティ中野ザタワー ブリーズ
住所：東京都中野区中野四丁目
竣工：2025年12月予定
引渡：2026年7月予定
交通：JR中央線・総武線・東京メトロ東西線「中野」徒歩8分
　　　※2030年度完成予定のペデストリアンデッキにより徒歩5分
売主：三井不動産レジデンシャル
施工：東急建設
規模：20階建、総戸数262戸（内、非分譲住戸95戸）

画像出典：物件公式ホームページ

概要

パークシティ中野ザタワーエアーズが、中野なのに価格高くない？という声がありながら、蓋を開けてみれば大抽選会だったという最近の注目マンションにありがちなパターンだったのも記憶に新しいところですが、エアーズの1期1次の次はブリーズの1期1次となりました！

共用施設の相互利用こそ一部を除いて不可能なものの、実質的にはエアーズと一体なので、詳細はそちらの記事をご参照ください。

【マンションカタログ/New#8】パークシティ中野ザタワー エアーズ

2024.6.1

物件概要 名称：パークシティ中野ザタワー エアーズ住所：東京都中野区中野4丁目竣工：2025年12月予定引渡：2026年7月予定交通：JR中央線・総武線・東京メトロ東西線「中野」徒...

位置関係だけおさらいをしておきますと、下記の通りエアーズよりは中野駅から遠くなりますが、現状で2分、ペデストリアンデッキ完成後では1分の差なので、極端に遠くなるというわけではないです。

画像出典：物件公式ホームぺページ

もう一つ特徴的なのは、地権者住戸を含んだ一般販売外住戸の割合が、エアーズは306戸/545戸＝56％だったのに対して、ブリーズは95戸/262戸＝36％と大分落ち着くため、検討対象が多くなるというのは素直に嬉しいところです。※全体からエアーズ分を差し引き計算したため、若干の数値ズレはあるかもしれません

ただし、エアーズと比較すると徒歩分数が遠くなることに加えて、20階建てと階建も低くなり、さらに戸数も半分程度と規模が小さくなることについては、予め頭に入れておきたいところではあります。

そのほか、(かなり前ですが)公開されたプロジェクトムービーで紹介されていたコンセプトの違いについて、エアーズは曲線的な動線を企図していたのに対して、ブリーズは直線的な動線を企図しています。

動線は直線的な方が効率性は高いので、ぶっちゃけ自分はこっちの方が好きだったりします。笑

エアーズと基本的には同じような感じです。

なお、ブリーズには無いエアーズ1階にあるファミリーラウンジとランドリーに関しては、ブリーズ住民も利用可能になっていますので、その点はありがたいです(管理費はエアーズ持ちでしょうしね…)。

設備仕様も基本的にはエアーズと同じになりますので、ここでは詳細割愛します。

なお、ブリーズも線路に向く南側は基本的にDW部分を含めてT-4等級の二重サッシ(一部T-3等級)になっています。

エアーズの時にもお伝えしましたが、第一種換気×T-4等級のサッシというこれ以上ないレベルでの防音機能を備えながら、それでもなお騒音に関して不安をもし覚えられるならば、そもそもこういった駅近のマンション自体が適していないので、もっと住宅街のエリアで探されることをおススメします。

最初に申し上げると、エアーズより条件が劣りますが、エアーズの1期1次より実質的な値上げがされています。

ただ、今回のブリーズ1期1次はこの価格でも堅調に販売は進むと個人的には思います。後述しますが、中野サンプラザ跡地再開発が後ろ倒しになったからこそ、パークシティ中野ザタワーの現時点における優位性が高まったからです。

その点を踏まえて価格や間取りなどをご覧いただくと、より深度のある検討に繋がるはずです。

3LDK

【B-75Bswタイプ　75.12㎡】

画像出典：物件公式資料

低層階にある南西角住戸で、今回のブリーズ1期1次でつーもイチオシ住戸はこちらです！

エアーズの時もA-80Bswタイプの低層階南西角住戸をイチオシにしていましたが、考え方は同じで、南東角住戸ほどはべらぼうに坪単価は高くなく、北向きよりは条件は優れているというところにあります。

角住戸ですが、廊下は極端に長くなっているわけでもなく、各居室も綺麗な形なので、使いやすさと言う点でもいい感じです。

予定価格べースでグロスの階差は100万円程なので、可能な限り上に行きたいところです。

世帯年収2,000万円程度のパワーカップルでも、ある程度の金融資産があればチャレンジできる価格帯なので、見た目の価格ではなく、月々のキャッシュフローで検討頂きたいと思います。

【B-85Aswタイプ　85.02㎡】

画像出典：物件公式資料

先ほどのB-75swタイプの真上の階に来る同じ南西角住戸ですが、こちらの方が10㎡ほど広くなっています。

二次取得以降などである程度潤沢な予算をお持ちであれば、QOLは間違いなくこちらの方が上になるので、こちらおおススメしたいです！

10㎡広くなることで視界抜けの得られる南側に面する居室が2部屋になり、収納もより充実するほか、浴室も1620サイズと随所にゆとりが見られるようになります。

建物形状がどういう風になるのかよく分かりませんが、先ほどのプラン含めて、北側にサービススペースがなぜか出来ます。ただ、窓面などはないので、謎の空間になってますね…。

角住戸ながら、南向き中住戸と坪単価的に殆ど変わりがなく、グロスを意識しているのかもしれませんが、それもあって予算が伸びるのであれば、狙ってみる価値はあると思います！

【B-75Aenタイプ　75.46㎡】

画像出典：物件公式資料

【B-77Awnタイプ　77.59㎡】

画像出典：物件公式資料

それぞれ最近の3LDKの中では、面積帯に比較的ゆとりのある北東角住戸、北西角住戸になります。

パークシティ中野ザタワーの魅力って、駅前立地もさることながら、結構ゆとりのある面積帯の設定が多いところなんですよね。

野村は比較的ゆとりある面積帯を今も作ることが多いですが、BIG4でその他の三井、三菱、住友は、60㎡台の3LDKを平気で作ってくるように、最近専有面積を絞ってくる頻度が高くなってきたものの、ここはそういった負のトレンドに反するものとして、個人的にはとても好印象です。

そんなこの2つの角住戸ですが、どちらも北には中野セントラルパークのオフィス棟や明治大学のキャンパスビル、東にはエアーズ、西には住友不動産のタワマン計画があるため、日照や眺望はほぼ期待出来ません。

ただ、北東角と北西角でなぜ坪単価差が1割程度付いているかと言うと、エアーズの北西角と同じように、ブリーズの北東角はいくらか視界抜けが期待できる位置だからとと考えられます。

画像出典：物件公式ホームページ

エアーズとブリーズの間にある広場の道路向かいは、5階建てのブリリアイスト中野セントラルパークなので、恐らくこの上の空間の視界が抜けると思われます。

ホームページのVIEWはあまり参考にならないので、必ずMRの眺望シミュレーションでご確認ください。

北西側にある明治大学中野キャンパスのビルって14階建てなんですが、上層階って視界抜けないのかなぁ…18階までは少なくとも価格差が全然付いていないので、多分被っちゃうんだろうなぁ…。

いずれにしても、両プラン共に角部屋ながら、南方向に比べると単価、グロス共にかなり抑えられており、この立地にマンションを買いたい！とという共働きの一次取得層でも手が届く水準なので、ぜひ検討していただきたいプランです。

北東角はある程度視界抜けの期待出来る上層階を、逆に北西角は上層階でも低層階でも視界抜けは皆無なので、予算や抽選倍率との兼ね合いで選ぶのが良いかなと個人的には思います。

【B-85Bseタイプ　85.03㎡】

画像出典：物件公式資料

【B-80Aseタイプ　80.03㎡】

画像出典：物件公式資料

予算が潤沢な方は迷わず南東角住戸一択…ということで、グロス面から万人におススメ出来る部屋ではないのですが、まぁ買って間違いのない部屋かなということでご紹介します。

エアーズの南東角部屋はことごとく地権者に押さえられてしまった結果、一般販売対象になったのは僅か3部屋しかなかったため、13階で坪885万円ほどでしたが、実需投資入り乱れた大抽選会に…。

ブリーズの南東角は上記2プラン合わせて8部屋が販売対象なので、選択肢は増えたものの、坪単価的には実質的な値上げがが…同じ13階で比較すると14％ほどUPしています。

ただし、先ほどのロケーションを見て頂くとお分かりの通り、ブリーズの南東角の東方面って、地味にエアーズや商業施設とそれほど被らない位置に来ているんですよね。

とは言え、B-80Aseタイプは東方向が主開口部のワイドスパンになり、視界面での影響は多少出る可能性がありますので、こちらもMRの眺望シミュレーションで要確認事項となります。

標準フロアのおススメ部屋はこんなところなのですが、実は今回プレミアムプランで1部屋おススメ部屋があります。

【B-P111Awnプラン　111.31㎡】

画像出典：物件公式資料

ブリーズは20階建てなので、19階と20階がプレミアムフロアになるのですが、そのうち19階の北西角部屋になります。

北西角住戸は上でも少し触れた通り、北方向は基本的には中野セントラルパークのオフィス棟や明治大学のキャンパスビルと、西方向は住友不動産のタワマン計画と被るため、日照や視界抜けは芳しくありません。

そういったデメリットや面積帯ゆえのグロスとの兼ね合いからか、プレミアムプランながら坪単価はかなり抑えられており、標準フロアの南西角住戸や南向き中住戸の高層階とほぼ同水準となっています。

プレミアムプランなので、天井高3ｍになるなどの仕様面はさらにグレードアップしますし、そういったスペック面を重視し、かつ予算が届くのであれば、今回の供給で1部屋しかありませんが検討に値する住戸かと思います。20階にも同プランはありますが、当然もっと価格は上振れるでしょう。

なお、3LDKの改変プランを除いて2LDKの供給は、この1期1次ではないっぽいですので、エアーズとまとめて今後引き伸ばしつつ出していくんですかね？

あと、唯一4LDKがありますので、こちらも軽くご紹介しますが、110㎡とめちゃめちゃ広々しているものの、3階のべったり北向きの中住戸で、グロスも30,000万円台とかなり厳つく、どういったファミリー層をターゲットにしているのかよく分からないので、特におススメと言うわけではないです。

なんでこんなプラン作ったんだろう…同フロアの地権者住戸との兼ね合いかな？

【B-110Anタイプ　110.06㎡】

画像出典；物件公式資料

エアーズに引き続きブリーズも基本的におススメの新築マンションです！

ただ、最近のニュースで色々出てきたため、その点について個人的にコメントしていきます。

中野サンプラザ再開発計画見直しの影響

中野と言えば、直近で中野サンプラザ跡地再開発の計画見直しがあったことをご存じの方も多いでしょう。

中野サンプラザ跡の再開発、29年度完成困難　建設費高騰https://t.co/oKd9O2fsV3

— 日本経済新聞 電子版（日経電子版） (@nikkei) September 25, 2024

昨今の建築費高騰を背景として、施工担当である清水建設から当初よりもかなり上振れた見積金額が提示されたため、採算の見通しが立たなくなったとのことで、現状の計画を白紙に戻さざるを得なかったようです。

しかし、この中野サンプラザ再開発は、中野区役所敷地も含めた大規模なものとなっていますが、発端としては再開発をして街を盛り上げよう！という前に、中野サンプラザ、中野区役所共に建物の老朽化による耐震性の不安により、建替の必然性が高まったというところにあります。

中野区役所は大規模災害時に地域一帯の防災指揮命令系統を担う重要なインフラであり、いくら強固な武蔵野台地の上にあるとは言えど、建物自体が無事でなければその役割を担えません。

それもあって、今回の中野サンプラザ再開発には、中野区役所の移転・建替も含んだ事業となっているため、中野区も補助金を投入しているわけであり、このまま頓挫してお蔵入りなんていうことは、その背景からしても絶対にあり得ません。

…と、ブログの下書きを残しておいたのですが、中野区長から公式に当年度内に新計画の提示が明言されました(先を越された…もっと早く公開しておけばよかった)。

中野サンプラザ再開発「年度内めどに新計画」　中野区長https://t.co/txgQzHP9m2

— 日本経済新聞 電子版（日経電子版） (@nikkei) October 24, 2024

計画白紙の報道からわずか1か月で公式見解が示されているのですから、中野区の本気度も窺えます。

当初の計画にあった2029年度完成は困難になったため、完成は後ろ倒しになることが決定的にはなってしまいましたが、本物件に関連して想定されることとしては、「中野サンプラザ検討組が本物件検討に回ってくること」です。

中野サンプラザ跡地再開発にも住宅が明示されていましたが、個人的には賃貸にはならないと考えていました。

その理由としては、①中野駅南口に住友不動産が実質ラ・トゥール級の「中野ステーションレジデンス」を既に竣工しており賃貸供給戸数が一気に増加したこと、②本物件の西側に出来る住友タワマンも分譲か賃貸か検討中とのこと、さらに③元々中野サンプラザ跡地再開発の住宅予定戸数は1,100戸規模だったため、そんな数の住宅賃貸需要は想定しにくいこと、になります。

しかしながら、従来の計画が白紙になってしまったため、規模が小さくなれば住宅戸数の減少→分譲にしなくても済む？という可能性のほか、本物件との完成年度との間に時間的余裕が出来たため、実需組にもこちらでポジションを確保しておけるというインセンティブが働くことが予想されます。

エアーズ販売時点からこのように状況が変わってしまったため、ブリーズの販売状況を左右する新しい要素が出来てしまったことは、実質的な値上げもある中で、検討者には悩ましくなった部分でもあります。

中野サンプラザ再開発計画よりももっと大事なことがある

しかし、中野サンプラザ再開発計画見直しよりも、実需層にとってはもっと大事な検討要素があると考えます。

まずですが、元中野住民の立場から言えば、中野サンプラザは日常使いするような施設では元々ありませんでした。

中野のランドマークとしてのシンボリック性という点では必要不可欠な存在でしたが、コンサートやライブなどのイベントを毎日見に行くわけでもないですし、最上階のレストランにたまに行く程度でしょうか。

そのため、言葉を選ばずに言えば、中野サンプラザはあくまで生活の加点要素であり、それがなくなったからと言って、日常生活に大きな影響が及ぶわけではありません。

しかしながら、今回の再開発計画は、広場の敷設や商業施設など含めて、生活の質を向上するようなスペシャルな再開発計画であり、実現すれば大きな加点要素になります。

短期で利鞘を抜くような投資家にとっては再開発計画が後ろ倒しになることで、悲観や揶揄の声を上げているような人もいるようですが、実需検討層は、中野に住んだこともないような資産性ばかり追いかける投資家が言うようなことは、すべて無視してください。

なぜなら、現時点ですら中野は利便性の高い街として人気なわけですから、中野サンプラザの建て替えが後ろ倒しになったところで、元々ある高い利便性が失われるわけではありません。つまり、再開発計画が後ろ倒しになったからといって、それ自体は減点要素にはならないということです。

なんとなく、こういったマイナスな情報が独り歩きしている気がするので、元中野住民の立場と経験談として、この点はしっかりお伝えしたいところです。

ただ、そんな中野でもネックな点と言えば、やはり中野駅のボロさと狭さ＆この令和の時代においてさえもエレベーターが無いという驚愕のバリアフリー性の欠如でしょう…。

JR東日本の2023年度乗降客数ランキングでは、錚々たる面子の中で中野駅は17位という高順位ですが、浜松町駅に匹敵する乗降客数を、どうちやってあの狭さで捌いているのか、未だに謎深いです。笑

画像出典：JR東日本ホームページ

しかし！この唯一とも言えるネックを解消するための中野駅新駅舎計画は、中野サンプラザ再開発計画と別個に、既に着々と進んでいます。本物件とのペデストリアンデッキ直結計画もその中の一つです。

現時点で毎日使うわけではない中野サンプラザ再開発計画の動向よりも、毎日のように使う可能性の高い中野駅舎の再開発計画の方がよっぽど重要です。アトレ中野(仮称)も出来るので、どう考えたってプラスにしかなり得ません。

もし、実需でパークシティ中野ザタワーを検討しているものの、中野サンプラザ再開発計画の見直しで不安を覚えられている方がいらっしゃったら、実需において何が重要なのかを見失わないでほしいと思います。

中野再開発の要、中野駅大改造計画が本格的に動き始めてました！
これが完成すると中野のイメージがさらに変わるはず。あと、中野駅に早くエレベーター欲しいよね… pic.twitter.com/h01svRQNCu

— つーも (@tuumo_10) August 22, 2020

エアーズ次期販売は今回のブリーズより絶対に高くなる

エアーズも一応ですがもう少し在庫が残っています。

しかしながら、最近の三井の動向を見ていると、住友の販売手法にかなり似てきているので、よほどの心変わりがない限り、ブリーズより条件の良いエアーズの販売価格については、このブリーズの1期1次から上げるのは目に見えています。

いくら条件が良い方が買いやすいとは言え、それはあくまで価格とのバランスであり、また当然ですが予算との兼ね合いもあるでしょう。

エアーズ1期1次は確かに買い条件が揃っていましたが、そもそも購入できなくては意味がありません。自分の周りも抽選落ちの方ばかりです。あれだけ事前審査ハードルを高くして、テクニカルな購入組を嘘を付いてまで徹底的に排除したにもかかわらず、そんな状況でした。

特に1次取得の場合は、そんな不確実な状況にいつまでもご自身を晒しておくのは、はっきり言って悪手です。2倍や3倍で、自分が当たるものとは思わない方が良いです。

いつまでも青い鳥を追いかけるよりは、どこかで決断をしてしまった方が最終的に良い結果となることは往々にしてありますので、迷える子羊には絶対ならないでください。

予算20,000万円という試金石の結果は？

前回のエアーズの記事で、「20,000万円前後の予算を持つ層が中野を選ぶか？という点において、このパークシティ中野ザタワーが「試金石」になる」という表現をしましたが、結果的には中野は20,000万円前後の予算層が検討するエリアである、と言っても間違いではない様相となりました。

今回のブリーズも20,000万円前後の部屋や優に超える部屋もそれなりに出てきていますが、恐らくこれらも難なく捌けるのではないかと思われます。一度結果として表れている以上、もはやこれを純然たる事実として受け入れざるを得ません。

とまた、広域のエリア比較で見てみると、城南エリアや城西エリアで似たような街のポジションである大崎や大井町、西新宿、東池袋、また湾岸エリアだと月島と従来は坪単価的に近似した価格帯になっていたので、それらと比較すると中野の相場が市況から乖離しているわけではないと考えられます。

大井町は最近新築がないので純粋比較できませんが、ブランズタワー大崎やシティタワー新宿、グランドシティタワー池袋、プラウドタワー池袋、グランドシティタワー月島とちょうどよい比較対象があり、それらと比較して見れば、まぁこんな価格になるよね…というのが率直なところです。

ということで、ザ豊海タワーの1期2次も始まっていますが、SKY DUO落選の投資組はそっちに向かう人が多いと思いますので、それらが中野に戻ってこないうちに、気になる方は資料請求してMRに行きましょう！いずれにしても、話はそれからです！

＼＼＼パークシティ中野ザタワーブリーズの資料請求ができます／／／

＼＼＼マンション購入後はアンケート回答！／／／

「つーものマンションお悩み相談室」ではマンション購入に向けたお悩みご相談サービスを実施しています。

特に、初めてマンションご購入を検討される方は、いろいろなご不安やお悩みを抱える場面が多々出てくると思いますが、マンション複数回購入経験あり、数多くのマンションを見てきたつーもだからこそ、お力になれるものと自負しておりますので、その際にはぜひご利用を検討頂けますと幸いです！

つーものマンションお悩み相談室メニューと料金体系

2024.8.15

つーものマンションお悩み相談室で対応しているサービスメニューと料金体系の一覧になります。 サービス内容や料金に変更があった場合は随時更新しますので、ご検討の際はご確認いただければと...