名称：プラウドタワー池袋
住所：東京都豊島区南池袋二丁目
竣工：2026年11月予定
引渡：2027年3月予定
交通：東京メトロ有楽町線「東池袋」徒歩3分(直結)、JR山手線・埼京線・湘南新宿ライン、東京メトロ丸ノ内線・有楽町線・副都心線、東武東上線、西武池袋線「池袋」徒歩10分
売主：野村不動産、三井住友信託銀行
施工：清水・前田建設共同企業体
規模：47階建、総戸数620戸（内、非分譲住戸82戸）
画像出典：物件公式ホームページ
概要
「南池袋C地区再開発事業」としてグランドシティタワー池袋と一体再開発…だったのですが、こちら側に明治時代の遺跡が出たとかなんとかで、販売時期がかなーり後ろ倒しになってしましましたが、2024年注目物件の鬱の一つだった本物件が、いよいよ11月から一般案内開始されました！
47階建ということでグランドシティタワー池袋の52階よりも低くはなりますが、高さだけ見ると実は5mほどの違いしかなく、またデザインも似せていますので、ツインタワーマンションとしての存在感は、完成してからより際立つものになりそうです。
施工に何かと今年お騒がせな清水建設が入っているためか、コンクリ供給が追いついておらず、完成時期の見通しが年明けにならないと確定できないとのことで、現在も販売予定は1月中旬（これも当初から2,3回延びてます…）とはなっているものの、引き続き延期の可能性もあり、購入検討者にとっては非常に悩ましいところです。
何はともあれ、その立地と規模の希少性はグランドシティタワー池袋の記事でも触れたところで、山手線内側かつターミナル駅至近という立地で、この規模のタワマンは極めて希少です。
売主こそ違えど、すぐ隣グランドっシティタワー池袋との合計では総戸数1,500戸超規模となるため、大規模な湾岸タワマンに匹敵するほどのその稀有なスケール感は、池袋エリアに地縁がない方にも魅力的に映るのではないでしょうか。
グランドシティタワー池袋が目立つのは間違いないですが、プラウドタワー池袋単独で見ても、47階建総戸数620戸、敷地面積6,305㎡というスケールは、タワマンとしては十分すぎるほどの規模感です。
交通アクセス
本物件は東京メトロ有楽町線の東池袋駅に屋根ありの2階ペデストリアンデッキ直結で徒歩3分表記となります。
隣との比較で東池袋駅には非直結と言われているケースを時々見ますが、これで非直結であれば、屋根なしペデストリアンデッキ直結のマンションは全て非直結になりますが、そんなことないので、当物件もしっかり駅直結と言えます。もちろん地下で直結しているグランドシティタワー池袋と比較すると劣りますが、単体で見れば十分なレベルです。
画像出典：物件公式ホームページ
また、ギリギリ池袋駅徒歩10分表記を取れたのも大きいです。これが徒歩11分になると見え方が大きく変わってくるので、実際に歩くだけではなく、不動産価値としてもて大きなポイントです。
鉄道アクセスについては、そんな池袋駅も十分な徒歩圏内ということで、どこに行くにしてもそりゃ便利です。
画像出典：物件公式ホームページ
周辺環境
基本的にグランドシティタワー池袋と同じですので、特に改めてというところもないのですが、プラウドタワー池袋の方が南に寄るため、他の建物との位置関係から、東池袋No.1の眺望を享受出来ます！
物件公式ホームページでもそこは大々的に謡っており、37階相当の高さからこれだけ抜けるのは、武蔵野台地に立地し、かつ周辺の用途地域、また目の前の雑司ヶ谷霊園の存在ゆえであり、またそれが半永久的に保たれるというのは、ここを住まいのゴールとするだけの十分な価値があります。
画像出典：物件l公式ホームページ
もちろん低層階になれば雑司ヶ谷霊園の存在が視界に入ってきて気になるということもあるのでしょうが、そもそも47階建のタワマンなので中層階以上の選択肢が多いこと、またそれはあくまで南東方面の話であって、それ以外の向きはそれほど関係ない話です。
プラウドタワー池袋＝雑司ヶ谷霊園みたいな話を見た時は、鼻で笑い飛ばせばOKです。
そのほか、グランドシティタワー池袋で触れていなかったところとしては、両物件共に子育てファミリー層はかなり多いと考えられるため、通学区の南池袋小学校がほど近いのは、親としても嬉しい話です。
南池袋小学校は両物件のほか、ブリリアタワー池袋、グランドミレーニア、エアライズタワー、アウルタワー、プラウドタワー東池袋ステーショナリーなどといった有名タワマンの通学校でもあるため、お友達の家に遊びに行くのが楽しくなりそうでもあります。笑
池袋～東池袋エリアは今後も再開発が続いて、利便性がさらに高まっていくことが期待されるエリアですので、子供の成長とともに街の成長も一緒に感じられるというのは、ある意味贅沢な体験かもしれませんね。
2階：スイートラウンジ、コミュニケーションラウンジ、コラボレーションラウンジ、フィットネスrラウンジ、
28階：パーティラウンジ、スカイラウンジ、ワークラウンジ、オーナーズスイート
グランドシティタワー池袋は地下2階に色々集約されていましたが、プラウドタワー池袋はペデ直結エントランスのある2階に集約、そのほかタワマンらしくスカイラウンジなどもあります。
惜しいのは、スカイラウンジやパーティラウンジが北側に集約されている点でしょうか…
東から南にかけてのパノラマビューが売りのマンションなので、その他に替え難い価値を住者全員で堪能するということが出来ないのは残念です。それ故に南東角住戸の希少性がより高まるというところではありますが、あくまで限られた購入者だけのものになってしまいます。
とは言え、北東角のパーティーラウンジに関しては、北東よりもさらに東に寄るので、スカイツリーを含めた開放感あるビューが楽しめそうです。
地権者との兼ね合いもあるのか、グランドシティタワー池袋とかなり似通っています。
価格もそれなりにする水準なので、ディスポーザー、リビング天カセ、水回り天板のフィオレストーン+キッチン側面貼り下ろし、玄関・廊下・水回り床タイル、浴室日ポリ化工、第一種換気、玄関電子錠など一段高の水準になっています。洗面室もフィオレストーンの立ち上げになっています。
まぁ、プラウドタワー東池袋やプラウドタワー東池袋ステーションアリーナでは天然御影石だったのに、こっちはフィオレストーンというのはいただけないですけどね…。
天井高も2,600mm、サッシ高2,100mmと及第点ですが、天カセ部分は下がっているので要注意です。
内廊下も木目調をあしらえた玄関周りなど、高級感がありつつも、落ち着いた雰囲気になっています。
画像出典：物件公式ホームページ
なお、グランドシティタワー池袋の記事でも掲載していた、両者の主な比較表をこちらにも貼っておきます。
| | グランドシティタワー池袋 | プラウドタワー池袋 |
| 耐震躯体構造 | 制振構造 | 免震構造 |
| エレベーター(住戸階のみ) | 6～22階：3基、分速180m 23～38階：3基、分速210m 39～52階：3基、分速240m | 5～28階：3基、分速210m 28～47階：3基、分速210ｍ ※28階は共用施設フロア |
| 水回り天板 | 天然御影石 | フィオレストーン |
| 食洗機(どうせ変える？) | リンナイ浅型 | パナソニック浅型 |
| 玄関・廊下・洗面室床タイル | 光沢タイプ、凹凸なし | マットタイプ、凹凸あり |
| 洗面室 | 石立ち上げなし、扉巾木なし | 石立ち上げあり、扉巾木あり |
| トイレ | アクセントクロスなし | アクセントクロス標準 |
| 浴室扉 | 透明タイプ | 半透明タイプ |
| 玄関電子錠 | 外側・内側 | 外側のみ |
| 角部屋 | ダイレクトウインドウなし | ダイレクトウインドウあり |
なお、諸々の事情で販売時期が後ろ倒しになっている影響で、ビルトイン系のオプション可否も現時点で全く未定とのことです。
正直なところ、ゼネコンが自身の都合で購入検討層に不便を強いるのってなんか釈然としないんですよね。自身の都合での影響なら、それは自身のスケジュールで解決するのが、スーパーゼネコンと称される企業としての責務なんじゃないの、と。まぁ前建も入ってますけど…とは言え、前建だって準大手ですからね。
Twitterでもちょいちょい言及していますが、御三家とか四大○○とかスーパーゼネコンとかメジャー7とか、日本を代表する企業として称される以上、それに見合ったブランド価値、品質、道義的責任は須らく果たすべきで、それが出来ないのであれば、自身でその座から降りるべきと個人的には考えています。
2026年11月竣工予定で、2025年1月に販売時期を後ろ倒しにしたにもかかわらず、1期1次に供給する部屋タイプは結構限られています。
そんな中で1期1次は条件の良い部屋から供給予定ですので、基本的におススメ部屋が多いです。笑
今回は1次取得のDINKSにもおススメできる部屋があるので、検討の選択肢にぜひ入れて頂きたいです！
※なお、記事執筆時点の11月末時点でもふわっとした予定価格しか出ていません…なので、坪単価はおよその数字になります。本当に1月に販売できるの？
3LDK
【EAタイプ 82.67㎡】
画像出典；物件公式ホームページ
29階：25,000万円台中盤(坪1,020万円)
まぁ…どう考えてもこのプランが断然イチオシですよね。笑
恐らく正式な販売でも一番人気で、風の噂によると上から下まで要望書を入れた方もいるとかいないとか…。
プラウドタワー池袋の一番の売りである東～南方向の眺望を満喫できるDWに加え、キッチンにも窓があったり、浴室やトイレをうまく逃がすことによって、居室形状も綺麗ですし、廊下の突き当りのストレージに掃除用具など生活用品を収納できるため、生活感からくる雑多さをLDから取り除けるのも、これくらいの価格帯を検討する層からすると、細かいながらも魅力的だと思います。
主開口部を東側にした分、建物全体としては南向き中住戸も出来ているため、そういう意味では価格も抑えらることが出来たのかなと。これで南を主開口部としてしまうと、とんでもない価格になってしまい、プラン間の全体的な価格差バランスが崩れてしまったと思うので、個人的には好感が持てます。
【EFタイプ 93.07㎡】
画像出典：物件公式ホームページ
37階：28,000万円台後半(坪1,020万円)
40階：30,000万円台前半(坪1,080万円)
本当はこのプランをイチオシにしたいのですが、いかんせんグロスが嵩むのと部屋数が少ないため、イチオシ二番手にしました。
先ほどのEAタイプと比べると、南向きの居室がなくなり、居室3室がすべて東方向に振られてしまうのは悩ましいところですが、一般的なマンションであればプレミアムプランと言ってもいいほど居室配置も素晴らしく、浴室も1620サイズとゆとりあるものになっています。
本物件は80㎡台のお部屋でも浴室サイズが1418なので、その点は非常に残念なところです。
正直、東池袋でここまでの予算を積む人がいるのか…？という疑問を元々抱いていたのですが、どうもこのプランも全部で8部屋しかなく、1期1次では4部屋のみの供給になるため、普通に抽選になってしまうっぽいです。ですが、それでも予算が許すのであれば、この南東角は抽選覚悟で狙いに行くべき希少な条件です。しかも駐車場優先権まで付いています。
グロス3億円前後ともなると、面積帯こそ違えど(何かとお騒がせな)シエリアタワー南麻布の3LDKもありますし、千代田区や港区、渋谷区辺りの中古とも競合するのですが、それでもなお東池袋を選ぶ方がいる、というこの事実を踏まえると、これまでの価値観で東池袋を見るというのは時代錯誤なのかもしれません。
何が恐ろしいかって、このプランの一番上は40階なのですが、41-47階はプレミアムフロアで、当然ですがさらにグロスも坪単価も張ってきます。しかも100㎡超えのオンパレードです。
このプレミアムプランたちの売れ行きが、東池袋の今後のポジションを確立するための試金石になると感じています。
【SBタイプ 74.23㎡】
画像出典：物件公式ホームページ
23階：20,000万円台後半(坪930万円)
29階：21,000万円台前半(坪945万円)
角住戸は予算的に厳しい…という場合の中住戸イチオシはこちらです！
先ほどEAタイプのところで触れた、南向きを主開口部にしなかったことで誕生した南向き中住戸で、すべての部屋が南向きの窓ありというのは、中住戸としては非常に贅沢です。
真南から若干西に振られていますが、こちらの方面も住戸地域を向く方向で、新宿や渋谷方面を望む抜群の眺望が得られます。
グランドシティタワー池袋の南西向きと決定的に違うのは、本物件は南に立地する分、ブリリアタワー池袋の南側にある南池袋B地区再開発事業の影響を受けるリスクが殆どないという点です。
もちろん、その分だけ価格も立派ですが理想的な居室配置ですし、オープンキッチンなど家事をされる方には嬉しい点もきっちり備えています。
【ECタイプ 71.49㎡】
画像出典；物件公式ホームページ
29階：19,000万円台前半(坪890万円)
南向きほど予算は出せないけど3LDKが欲しい…という方はこちらです！
グロス2億円というのは、例え買い替え組といえど、経済的にも心理的にもかなりハードルが高いと思うので、2億円を切ってくる部屋としてはやっぱりこれでしょう。
東向きというよりは東南東向きといったところですが、こちらは丸ノ内や六本木方面が遠くまで抜けていく半永久眺望で、南方向にも全然負けていません。
71㎡ということで、ゆとりあるプランが多い本物件の中では小ぶりですが、標準的な面積帯のプランとしては綺麗なワイドスパンですし、こちらもオープンキッチンだったり、不満が出るような間取りではないと思います。
ちなみに、本物件の一番最初の予定価格が出たタイミングでは、まだグランドシティタワー池袋の同じ方向を向く75㎡中住戸が30階くらいで20,500万円にて先着順の販売がされていました。
しかしながら、そこから僅か1か月少々が経過した現在、階数が下がった同プランがなんと22,800万円(ぴったり坪1,000万円なので、明らかに狙ってる？)にジャンプアップしてしまった結果、グロスでは本プランと3,000万円程の差が付くことになりました。
ただ、このグランドシティタワー池袋の東向き住戸と本物件で比較すべきはこのプランではなく、物件内での相対的な条件の優劣、また面積帯の比較を踏まえても、南向き74㎡中住戸であるSBタイプと比較すべきであると自分は考えており、このプランとの単純比較はそれほど意味がないと思います。
もちろん、20,500万円時代に購入出来ていればよかったのかもしれませんが、人にはタイミングというものがありますので、過去の価格をいつまでも考えるのではなく、今現在取り得る中で比較検討を行い、自身にとっての最善の選択肢を取れば問題ないと考えます。
ちなみに、同じ向きで67㎡の3LDK中住戸もありますが、こちらは正直おススメ出来ません。
よほど本物件そのものが気に入ったなどあれば別ですが、面積帯が中途半端な影響が間取りの随所に無理が出ているので、これに18,000万円前後も出すのであれば、選択肢の多い東池袋で別の中古を検討する方が良いかなと思います。
また、北東角住戸のEEタイプも、角住戸なりの価格帯になっていながら、主開口部の北方向は眺望が遮られすぎでＤＷの良さも生かしきれないので、それなら他に沢山ある選択肢でいいと思います。
恐らく人気はそれほどないので、敢えてここで当てに行くという考え方もありますが、その辺りは個々人の価値観に委ねられるところでもあります。
2LDK
【SAタイプ 63.21㎡】
画像出典：物件公式ホームページ
29階：17,000万円台前半(坪900万円)
今回、2LDKが2列供給予定なのですが、どっちもイチオシです！
まず最初にご紹介するこちらはグロスが張るため、1LDKからの買い替え組やパワーカップルの一次取得の方に是非ご検討頂きたい部屋です。
間取りからわかる抜群の南向きワイドスパン…最近のタワマンの2LDKは1部屋が行灯部屋になるのがもはや当たり前になってしまった悲しい状況があちこちで見られますが、本プランは綺麗なワイドスパンです。LDや主寝室の入り口部分に若干のデッドスペースがありますが、そこまで求めるのは贅沢でしょう。
ちなみにイチオシにした理由は、それが一番ではありません。坪単価をよく見てみてください。
本プランは、3LDKでご紹介したSBタイプの一列西に寄るプランなのですが、坪単価で比較すると5％ほどお安くなっています。パーセンテージで見ると少なく見えますが、SBタイプの坪単価を用いたグロスで見ると、約800万円もの差額になります。
なぜ、同じ向きのプランでこのような坪単価の差が出たのは定かではないのですが、恐らくグロスを意識したものではないかと推察します。
SBプランのところで書いたように、南池袋B地区再開発事業の影響は敷地配置図を見る限り、恐らくこのプランでも本物件の立地的に、それほど響ないレベルと考えられます。
しかしながら、SBタイプと同様に坪900万円台に乗せてしまうと、いくら眺望条件などが良くてもグロス的に東池袋の2LDKでここまで出せる人がいるか…？という懸念がデベ側にあるのかなと。
最近はファミリー需要が極めて高くなっている東池袋エリアですので、3LDKは予算が伸びる世帯が多くとも、まだオフィス需要が小さいでDINKSは果たして？というのは確かにデベにとっての販売リスクとして想像できます。
ですので、もしそういったデベ側の懸念があるのであれば、それを逆手に取って、このような価格の歪みを取りに行くのが、マンション価格が高騰する中で新築を購入するコツとも言えます。
しかも60㎡を超える2LDKは、つーもの一次取得もこの面積帯の2LDKでしたが、経験則的に子供が赤ちゃんくらいの時期であれば十分に間に合うサイズででした。
そういった点でも、今後お子さんも…と考えちぇいるDINKSにはぜひ検討頂きたいプランです。
【WBタイプ 54.09㎡】
画像出典；物件公式資料
※公式ホームページの画像データがバグっているので、改善されたら差し替えます…見にくくてすみません
29階：13,000万円台前半(坪800万円)
こちらは54㎡の2LDKですので、初めてマンションを購入するという本当に一次取得の方におススメです！
端的に言えば価格がバグっています。坪単価900.万円を超える部屋がずらずらある中で、坪800万円を切り、グロスも13,000万円前後と最近の東京の新築マンションからすればかなり目に優しいです。
この値付けの理由は明白で、上記でも何回か出ている南池袋B地区再開発事業の影響によるものであり、本物件の西側に来るので、この西向き住戸と恐らくガッツリ被るリスクがあるからです。
ただし、ここでポイントなのは「このリスクがいつ顕在化するか」という点です。
というのも、元々あった再開発事業組合のHPが消えたり活動の形跡が直近全くないななど、状況証拠からは完全に冬眠状態に入っているようで、MRの営業さんも動いているという話は全然聞いていないと言っていました。ちなみにこの事業には野村も名前を連ねています。
現時点で動いていないのであれば、まず5年後完成というのは現実的に不可能で、もう10年単位での話になるかと思います。
そのため、リスクがしばらく顕在化する可能性が低い中で、リスクありきの価格で買えるというのはバグでしかありません。
ちなみにグランドシティタワー池袋の西向きは既にブリリアタワー池袋と被ることが確定しているため、今後出てくる西向き2LDKをお安く買える…？とお考えの方もいるかもしれませんが、保証は出来ませんが、個人的にはその思いが現実になることはないと思います。
天下の住友不動産を甘く見てはいけません。南西向きの2LDKをあらかた捌いた後に、同じような坪単価で販売する未来が目にありありと浮かんできます。
ですので、もし眺望には特にこだわらない一次取得の方で、とにかく早くポジションをセットしたいんだということであれば、本プランはもってこいです。
ちなみに同じB地区リスクを抱えるグランドシティタワー池袋の南西向き55㎡は直近の価格が15,500万円ですので、両者で2,000万円ほどの差をどう考えるか、というのが検討のポイントになると思います。
修繕積立金：212円/㎡
駐輪場：350～2,500円
バイク置き場：5,000円
駐車場：35,000～45,000円
ランニングコスト関係は、グランドシティタワー池袋とほぼ一緒です。
規模はあれど、内廊下・ディスポーザー・各階ゴミ置き場のタワマン三種の神器に加えて、24時間有人管理、非常用エレベーター、各種共用施設の数も考えると、昨今の市況を踏まえれば500円/㎡超はやむなしです。
修繕積立金も最初から200円/㎡超というには、昨今のインフレ市況を鑑みればれなりに考えられていると思います。
これらに文句を言いたいのであれば、理事を一度経験されてからにするか、共同住宅は向いていないのでそもそもマンションを検討すること自体をやめた方がいいです。特に共用施設の無い小規模マンションで管理費500円/㎡超とかいう事例も最近見ますからね…。
なお、駐輪場は全部で995台ですが、ファミリー世帯が恐らく多いであろうプランニングにもかかわらず、平置きの少なさ、ファミリーポートが無いというのはダメですね。
ここに限った話ではないのですが、二段式ラックをいくら作ったところで、その上段に電動自転車や子供用の自転車を載せるなんてあり得ない訳で、エリア特性、物件特性を踏まえた設計にしてほしいもんです。
野村不動産の相場感と商品力
野村不動産の作るマンションは、はっきり言って高いなぁと感じるものが多いです。一方で、デザインや仕様など結構力が入っているなと感じることも多く、高いけど良いものを作るという矜持が前々から見られるデベロッパーでもあります。
もっと上手いやり方をすれば、企業として利益を増やせるんじゃないの？と思う機会もしばしばあり、それもあってか野村不動産の営業利益率は他のデベロッパーと比べても結構低いです。笑
そういう意味では、購入検討者にとっては結果的にコストの掛けられた満足度の高いマンションが多いのかなと思い、このプラウドタワー池袋も同じような印象を受けました。
裏を返すとあまり安売りはしないので、その点は念頭に入れる必要があります。在庫嫌いで有名なので、一時期は特別商談会を開いて捌いていた時期もありますが、少なくとも本物件では、経済の著しい悪化でも起きない限りそれは望み薄でしょう。
いまだ揺れる引渡し時期の不安
購入にあたって一番の懸念は、本物件の引き渡し時期の不安です。元々は2027年2月でしたが、既に2027年3月に延期されています。
ここでFIXならギリギリ許されますが、これ以上伸びると、ファミリー世帯にとっては学校の入学時期に思いきり影響が出てしまいます。特に広域検討など他エリアから購入されるような方には結構な死活問題になり得ます。
某デベのように、そんなのお構いなしに自社の予算計画の都合で竣工済み物件の引き渡し時期を翌年4月に持ってくるくらい清々しいものであれば、当初からそれも織り込めますが、今の状態はデベロッパーとゼネコンとの間の折衝の中で未だ揺らいでいるものであるため、検討者にとっては不安要素でしかありません。
ましてや、前述のように新築マンションならではの楽しみの一つであるオプションの可否すら案内出来ないというのは、はっきり言って不誠実と言わざるを得ません。
設備仕様のところで清水建設と前建に対して苦言を呈しましたが、野村不動産だって同様です。日本を代表するデベロッパーの一角である以上、そのブランドに恥じぬ誠意ある対応を見せて然るべきであり、自分たちの都合を購入者に転嫁するのはお門違いです。
2億円も3億円も出すような購入者がこれだけ多いマンションで、オプションが出来るかどうか分かりません、引き渡し時期ももしかしたら変わるかもしれません、というのをMRで説明を受けた時は、思わず「はぁ？」と言いたくなりました。
この辺りは、可及的速やかに検討者に対して正確な情報を提示してもらいたいもんですね。
それでもこの希少性は揺ぎない
そんなことを言っても、山手線内側でのこの規模があり、これからも大規模再開発が続くエリアにあるという希少性は、そう簡単に揺らぐものではないと思います。
新宿、渋谷、池袋、品川といったビッグターミナル駅の存在価値は、東京という世界的メガシティがあり続ける以上、上がることはあっても下がることは無いのではないでしょうか。今後、人口減少が危ぶまれる中で、利便性が究極的に集約された街が最後まで残るのは必然だからです。
新宿で言えばクラッシィタワー新宿御苑、渋谷はプラウドタワー渋谷が直近で販売されていましたが、その次が池袋のグランドシティタワー池袋とプラウドタワー池袋、そして品川のリビオタワー品川と流れが順番で来ているように見えるのは偶然なのか、はたまた必然なのか。
インフレ市況の中で、マンションも新築、中古ともに価格が毎年のように上昇を続け、一体いつ何を買えばいいのか分からなくなってしまった方も多いかもしれませんが、そういったときは予算が許す範囲内で、本物件のような揺るがない希少性のあるマンションを検討されることをおススメします！
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「つーものマンションお悩み相談室」ではマンション購入に向けたお悩みご相談サービスを実施しています。
特に、初めてマンションご購入を検討される方は、いろいろなご不安やお悩みを抱える場面が多々出てくると思いますが、マンション複数回購入経験あり、数多くのマンションを見てきたつーもだからこそ、お力になれるものと自負しておりますので、その際にはぜひご利用を検討頂けますと幸いです！
