名称：パークタワー川口本町
住所：埼玉県川口市川口本町四丁目
竣工：2026年6月予定
引渡：2026年11月予定
交通：JR京浜東北線「川口」徒歩6分
売主：三井不動産レジデンシャル
施工：佐藤工業
規模：28階建、総戸数225戸（内、非分譲住戸87戸）
画像出典：物件公式ホームぺページ
概要
最近は注目度も高い人気エリアとなっている川口駅最寄りのタワマンで、しかも天下の三井としては久しぶりとなるプロジェクトということで、注目れている方も多いのではないでしょうか！？
直近で大規模分譲となっていたプラウドタワー川口クロスが総戸数481戸ということで、住宅需要が根こそぎ刈り取られ終わった…と思いきや、本物件も問い合わせが殺到している辺り、川口人気の高まりが感じられるところです。
川口駅から徒歩6分と、前述のプラウドタワー川口クロスやそのすぐ前に分譲されていたプラウドタワー川口(こっちは西口ですが)と比べる徒歩分数表記ではやや遠くなりますが、川口駅は駅周辺に飲食店や商業施設が密集しているため、その賑やかさから離れた落ち着きを得られるというのが魅力でもあります。幅広な府t￥ラっとアプローチなので、ベビーカー必須のファミリー世帯にも嬉しい動線環境です。
また、後ほど詳しく触れますが、埼玉県では珍しく内廊下設計であり、デザインにも日建ハウジングシステムを起用するなど、三井の気合も垣間見えるところであり、その点でも要注目物件です！
冒頭画像2枚目にある緑豊かなエントランスアプローチ、また縦のラインを意識した外観デザインも、駅から目立つように北側に設けており、川口駅から帰宅してきてマンションが見えてくると、テンション上がるのは間違いないでしょうね…こういう魅せ方は三井はとても上手です。
それだけに、川口にMR作って現地の魅力を存分にアピールすればいいのにと思うところで、MRは池袋にある三井の総合サロンになります。まぁここはバーチャルモデルルームシミュレーションがあったり、使い勝手が良いんでしょうね。笑
高田馬場など新宿エリアの新築案内も旧アルタのところのサロンでやってましたし、三井の住友化はこんなところにもちょっと見えたりしています。
あとは、物件概要で気になるところとしては地権者の多さですかね…パークシティ中野ザタワーほどではないのですが、本物件にも地権者の影響が強く出ているところがあるので、それはまた後述します。
交通アクセス
川口駅は京浜東北線の単独駅ですが、東京駅まで30分少々ということで、通勤目線では十分に近距離と呼べるレベルの距離感です。
また、一駅隣は赤羽駅ですので、そこから池袋・新宿・渋谷方面へも30分圏内で行くがことが出来るため、この交通利便性の高さが川口人気の基礎になっていると言っても過言ではありません。
画像出典：物件公式ホームページ
また、将来的には(埼玉県内でも賛否両論沸き起こっているようですが…)中距離速達路線である上野東京ラインの停車も川口市主導で進められており、これが実現すると、上野・東京。品川へもぐっと近くなり、また羽田空港アクセス線の運行も決まると、交通利便性のさらなる向上が期待できますね！
周辺環境
川口駅は行けば一目瞭然ですが、本物件がある東口は特に商業関係が充実しています。
2021年に閉店してその後の用途がずっと決まっていなかったそごう川口店跡地も、つい先日三井がラららテラスを開業することになったのは良いニュースですね！
ハイブランド系の買い物ができる商業施設が川口から無くなってしまったのは残念ですが、池袋西武や浦和伊勢丹にも近いですし、商圏的にもハイブランドよりカジュアル需要の方が大きいエリアでもあると考えられるので、ららテラス開業はむしろ川口エリアにとっては良いことかなと思います！
また、本物件の隣に出来る商業棟にもそこそこのスペースがあるので、スーパー誘致もあるかもしれません。もちろん営業に聞いてもまだ未定です、ではぐらかされましたが…笑
そして、基本的にフラットな土地形状が広がっているので、通学校である本町小学校(徒歩6分)や南中学校(徒歩11分)への通学も苦にならないでしょうし、近隣には保育園や病院も多く、川口市役所も徒歩14分と、自転車も使えば日常生活は電車に乗らずに完結できるというのも、発展したコンパクトシティである川口の魅力となります。
ただ、気になる方がいるかもという点では、荒川の洪水ハザードマップでは、川口駅周辺はガッツリ色が付いています。スーパー堤防はありますが、この点はしっかり理解した上で検討されることをおススメします。
画像出典：川口市ハザードマップ
ただし、後述の価格を見ると分かりやすいのですが、こういったリスクがあるからこそ、川口は利便性の割に23区と比べるとお手頃な価格で住宅が購入出来るという側面もあります。
条件と価格はトレードオフなので、どうしても23区にこだわりたい方やハザードが気になる方は、1.5倍の予算を出してシティタワーズ板橋大山やザタワー十条を検討するしかありません。
妥協のラインは人それぞれなので、何に重きを置くかが重要になります。
1階：エントランスガーデン
2階：テラスガーデン、ガーデンラウンジ、ゲストルーム
27階：スカイラウンジ
タワマンと言えど規模はそこまで大きくないので、実需向けのコンセプトらしく、華やかな共用施設は特にないです。
でも、この2階のテラスガーデンと木調ルーバーを施したガーデンを眺めるラウンジは心地良さそうですね！
最近の三井のタワマンで言うと、パークシティ中野ザタワーやパークシティ小岩ザタワーもそうでしたが、地上部分以外にも緑化を施しているのが、個人的な好みにズドンと来ます…！
画像出典：物件公式ホームページ
ディスポーザー、キッチン天板フィオレストーンを始め、一般的なタワマン仕様になっています。トイレスティックリモコンも付いているので、余計な支出をしなくて済むので良い点です。
最大天井高は最上階以外は2,450ｍｍと低め、最上階だけ2,600ｍｍなので、タワマンとしては一見すると心許ない水準なのですが、こちらは間取りのところで改めて触れたいと思います。
トイレの鏡は最近あちこちで見るオプションという悲しさ…浴室の壁パネルも最近の三井タワマンらしく郊外仕様です。勝どき、中野、豊海ですらケチってるので、これはまぁ当然でしょう。食洗機も下側に付いていたので、要確認事項ですがこれまでのパターンを踏まえると深型へのオプション変更不可かもしれません。
さらに、埼玉県のタワマンって浦和ザタワーを始めとして、トイレ手洗いカウンターの天板が無く、どこも木目調シートなのは、どこかで示し合わせているのかね…？
一方で、全体仕様としては、内廊下、各階ゴミ置き場、ディスポーザーと合わせてタワマン三種の神器が揃っているのが、本物件の大きな大きな特徴です！
東京都のタワマンならそんなの当然だろとなるのですが、埼玉県に限っては大宮スカイや浦和ザタワーですら外廊下だった(川越や所沢はなぜか内廊下がある…)ので、東京のタワマンを普段は検討していて内廊下派に人でも、選択肢になり得るというのは大きな強みです。
また、各階宅配ロッカーがあるのも今どきでとてもGOODです。
本物件はファミリータイプの間取りも多く、ほどよい70㎡台から80㎡のゆとりある面積帯、また2部屋だけ4LDKもあります。
しかし冒頭で述べたように、地権者の存在が本物件の部屋選びに影響するところがあり、結論から先に言うと「一次取得者や2LDK→3LDKへの一般的なステップアップ買い替え層にはとてもおススメ」というところになります。その一方で、予算潤沢でゆとりのある面積帯の検討層にはおススメ出来ません。
そこで、まずは一次取得者や一般的なステップアップ買い替え層におススメの間取りをご紹介します！
3LDK
【74Bseタイプ 74.61㎡】
画像出典：物件公式情報
18階：11,800万円台(坪525万円)
23階：12,100万円台(坪538万円)
本物件で一番条件の良い向きは間違いなく南方面で、さらに南東角住戸はスカイツリーも望めるため、27階のスカイラウンジもこのプランと同じく南東角に位置しています。
そんな一番住戸であれば、タワマンに限らず普通のマンションでも一番広い部屋を設定するのが定石なのですが、本物件はそうではないという不可解な状況になっていますが、これについてはまた後ほど。
さらに、この南東角は住戸階となる3階から28階のうち、18フロアが地権者住戸、1フロアが一般販売対象外となっており、一般販売対象はわずか6フロア(15階～18階、21階、23階)しかないという、まさにパークシティ中野ザタワーで起きた悪夢のデジャブでもあります。
それもあって、三井も坪単価をがっつり乗せてきており、恐らく15階も坪500万円も超えてくる価格になると思いますが、1期1次ですべて供給するようなので、条件の良いほど良い広さの3LDKを検討する方は、絶対にこの機会を逃さないでください。
しかもこの間取り図、ちゃんと見て頂けるとお分かりの通り三次元間取り図なので、梁の位置も表現されているのですが、洋室(1)の柱部分以外は、LDのＤＷ部分を含めてほとんどと言っていいほど梁がありません…！
アウトレフレーム×ワイドスパンもさることながら、この梁の少なさを踏まえると、最大天井高2,450ｍｍでもそれほど圧迫感は感じないのではないかと思います。
角部屋らしく、廊下は悪い意味で最大限に長くなってしまっていますが、それでも二次元、三次元の効率性はピカイチだと思います。
【73Aswタイプ 73.73㎡】
画像出典：物件公式情報
18階：11,400万円台(坪513万円)
23階：11,700万円台(坪526万円)
本物件の中では2番目に条件の良い南西角住戸です。
先ほどの南東角住戸と異なり、廊下がクランクして短くなっているのが結構違ってくるかなと思います。LDの帖数稼ぎ感は否めませんが…。
また、その分、洋室(1)が収納との関係で抉られて、デッドスペースが出てしまっているのが気になるところです。
それでも、こちらも梁の影響は少なくなっており、先ほどと同様にカウンターキッチンに窓があるのも良いですよね。
この住戸位置からは西方向の少し離れたところに16階建のレーベン川口リアージュがあるため、少しでも条件の良い視界抜けを求める方はなるべく上の方へ。
ちなみに、南東角ほどではないのですが、南西角も低層階を中心に地権者に押さえられています。一般販売対象は6階、11階～27階の18フロアです。先ほど書き忘れましたが、最上階である28階は、南東角～南～南西角というベストポジションすべてが地権者に押さえられています…。
【71Asタイプ 71.92㎡】
画像出典：物件公式情報
14階：9,700万円台(坪448万円)
18階：9,800万円台(坪452万円)
先ほどの南東角住戸、南西角住戸の間に挟まれる南向き中住戸で、内廊下によくある行灯部屋のある間取りですが、本物件は南北に長い敷地形状で南側のスパンは短いので、致し方ないところでしょうか。
それもあってか、角部屋よりも坪単価は15％前後低く設定されており、グロスでも1億円を切ってくるため、1次取得における心理的ハードルも先ほどの角住戸と比べると低くなったりします。
部屋全体のスパンが極端に短いわけではないですし、何より気になるのが、この図面ももちろん三次元図面なのですが、柱のところに梁の記載がない…！
天井高を2,450ｍｍと低くした分、梁を天井の中に埋め込めたということと思いますが、LDだけでなくキッチンまで含めてすべててフラット天井なのは良いですよね…自分なら木目調クロスを天井一面に貼りたいです。笑
なお、南方向には31階建のサウスゲートタワー川口がありますが、本物件からは結構距離があるため、眺望の邪魔をする存在とまで個人的には思いませんが、感じ方は人それぞれなので、眺望シミュレーションでご確認ください。
ちなみに1期1次は14階～18階の5フロアのみ供給予定で、13階以下及び19階～27階は次期以降販売予定とのことです。
【80Benタイプ 80.03㎡】
画像出典：物件公式情報
記事執筆時点で価格記載なし
(14,500万円～15,000万円(坪598万円～坪620万円)と予想)
本物件で数少ない80㎡台の3LDKの北東角住戸です。かつ最上階なので、この部屋は最大天井高が2,600mmとなります。
北側の柱があるところに一部だけ梁がありますが、表記上はキッチンも天井高2,600mmです…自分も10年近くマンションを見てきていますが、こんな天井の高いキッチンは見たことがないです。笑
WICも天井高2,600mmになるので、三次元的な収納力が上がるのみ地味にポイント高いですね！
価格帯的には、川口エリアの買い替え組がターゲットかと思うのですが、冒頭で述べたところで予算潤沢な買い替え組にはおススメしないと書きながら、じゃあ何でこれ出したんだよ！と言われそうですが、このプランは本物件でたったの1部屋しかありません…。
つまり、完全に当たればラッキー部屋なので、おススメというよりも買いたい人だけチャレンジしてくださいということです。
また、東方向の視界抜けは抜群であるものの、南方向と違ってスカイツリーのように何が見えるというわけでもなく、北方向はまぁまぁ近いところに東西に長い19階建のザ・パークハウス川口本町があり、距離がほどよく近く、ほどよく離れてる絶妙な塩梅のために、最上階からも視界に入ってくる感じでパノラマ眺望とは言い難い眺望シミュレーションでした。
川口に15,000万円近くも出して、この眺望条件を呑めるか…というのはポイントになりそうです。
3LDKのおススメはこんなところで、1期1次供給予定の東向き中住戸の67㎡は、ワイドスパン間取りを見ると広く感じますが、2部屋が4帖台と狭すぎるので、敢えてここでおススメはしません。グロス600万円程の差でしかないので、頑張って↑の南向き中住戸の方に行く方をおススメしたいです。
北東角の65㎡はさらに居室配置的にも厳しいので、こちらもおススメとしては取り上げません。
北西角の83㎡については、北西角4LDKとまとめてコメントしたいと思いますが、個人的にはこちらもおススメ出来ません。
4LDK
おススメ住戸なし
4LDK欲しいクラスタの自分としては、かなり期待していたことでハードルを上げてしまったこともあるのですが、北東角、北西角共に個人的にはおススメ対象外としました。
それだけだと有用性のないただの批判で終わってしまうので、個人的にコメントしたいと思います。
【80Aenタイプ 80.03㎡】
画像出典：物件公式情報
駅近タワマンの4LDKということで希少性は高いのですが、80㎡という面積で4LDKということを踏まえれば狭小プランであり、各居室の面積はぱっと見て取れている(行灯部屋は結構厳しいですが…)ものの、LDの有効面積が実質的に8帖少々と、ファミリー想定の4LDKとしてはめちゃめちゃ厳しいです。
※なぜか分かりませんが、三井は2020年頃からリビングダイニングの帖数表記をLD→LDKの不親切仕様に変更しています。これは帖数嵩増し以外に合理的な理由は自分には考えられません…。
一方、北西角の4LDKは84㎡と少し面積が広くなる分、LDはデッドスペースの少ない11帖程度となるため、この点はそこまで問題にならないのですが、ここで先ほどの北西角3LDKと同じく全くおススメ出来ない理由が登場します。
【83Awnタイプ 84.03㎡】
画像出典：物件公式情報
【83Bwnタイプ 83.96㎡】
画像出典：物件公式情報
(14,500万円～15,000万円(坪570万円～坪590万円)と予想)
どちらも一見すると角住戸としては文句のないワイドスパン、アウトフレームにDWなので、価格を除けばおススメ出来ない理由が見当たらないようにも見えるのですが、問題は建物内の住戸位置にあります。
まず、敷地配置図を見て頂くとお分かりのように、緑豊かなエントランスアプローチを北側に作った結果、建物は敷地の中でも南寄りになっています。
画像出典：物件公式情報
次に、Googleマップを見てみると、敷地西側の細めの一方通行を挟んだ至近距離に31階建のリビオタワー川口ミドリノがあります。
前述のように、建物位置を南寄りにしたために、この北西角の住戸の西側の位置に、ちょうどこのリビオタワーがぶつかってしまうのです…これは眺望シミュレーションでも確認出来ます。
画像出典：Googleマップ
北方向は前述の通り、それほど遠くないところにザ・パークハウス川口本町、さらに北西方向には33階建のオーベルタワー川口コラージュがあるため、この北西角住戸は、例え最上階であっても北も西も視界抜けがないという本物件の一般販売対象住戸で一番広い部屋ながら、角の中で一番条件の悪い角という通常では考えられない設計になっているのです。
本来ならこういった広い部屋は条件の良い方向に設定するのが定石で、本物件で言えば南東角と南西角に設定されるべきだった間取りとも言えます。
にもかかわらず、1番条件の悪い北西角と2番目に条件が悪い北東角に設計されたのはなぜか…？
ここからは個人的な推測なので、話半分に読んでいただければと思うのですが、やはり地権者の存在にあると考えられます。
立地条件や三井ブランドをもってすれば、南東角、南西角に80㎡台のプランをある程度作ったとしても、捌くことに問題はなかったと考えられる一方、一番条件の良い南東角を希望する地権者が多かった(郊外に行くほど南向き信仰は強くなる)ため、南東角や南西角に広い部屋を多く作ってしまうと、等価交換の影響でプロジェクトとしての採算性が悪くなり、さらに条件が劣後する他の部屋で利益を獲得しようとすると、必然的に販売価格を上げざるを得ず、それだとそもそも販売自体に支障が出る懸念があったと想像します。
そこで、南東角と南西角は地権者から文句が出ないレベルでの標準的なサイズにして、南向き中住戸を作ったり、全体的に広い部屋は少なくして坪単価を上げるなど(販売側としての)工夫を凝らした設計になったのかなと、価格表と間取りを見て自分は感じました。
パークシティ中野ザタワーみたいに戸数が多く、また検討層の予算が潤沢であれば、地権者希望の多い南東角と南西角を広めの部屋にして等価交換数が多かったとしても、少々価格を突っ張って他の部屋で十分に採算性のフォローが出来るでしょうけど、パークタワー川口本町は138戸しか一般販売住戸が無いので、同様の設計は難しかったと思います。
よって、そういった事情を背景として生まれたと考えられる条件の悪いのにグロスは張る北西角住戸については、ちょっとおススメすることは出来ないよね…というのが今回のお話になります。26階以下の北西角なんて67㎡の狭小3LDK ですからね…三井が北西角を希少視していないのも、この辺りから窺えます。
本音を言えば、南向き中住戸がなく、南東角住戸と南西角住戸で南のスパンを分け合った85㎡以上の4LDKが見たかったですね。それなら川口駅周辺のタワマンからのファミリー買い替え需要もそれなりに見込めたんじゃないかと思います。
2LDK
(1期1次では)おススメ住戸なし
1期1次では西向き54㎡が7,300万円台～7,500万円台で出ますが、こちらもリビオタワーが恐らく視界には入ってくるため、それならより駅近で生活利便性も高くなり、規模も大きくなるプラウドタワー川口クロスの中古で良いかなって思うので、おススメ住戸としては特に取り上げません。
それよりも、次期以降販売予定になっている、地権者の存在が影響した副産物として生まれる南向きと東向きの2LDKが断然おススメ候補です。
南向きは11階と12階で55㎡が２部屋ずつ合計4部屋、東向きは20階と26階の57㎡、28階の53㎡と数がとても少ないのですが、特に条件の良い方角である南向きに2LDKのようなDINKS向け間取りが出ることは稀なので、こういうのは狙い目になります。もちろん価格次第ですが…。
また、リビオタワーに被る西向きを敢えて選ぶなら、上に行こうが下に行こうが被るのは変わらないので、出来る限り価格が安い方に行った方がお得感は高まります。
管理費：373円/㎡
修繕積立金：100円/㎡
駐輪場：100～500円
ミニバイク置き場：1.500円
バイク置き場：3,000円
駐車場：22,000～24,000円
(2024/12/31加筆)
管理費は、それほど規模も大きくないタワマンで内廊下×ディスポーザー×各階ゴミ置き場を備えながら373円/㎡と、昨今のインフレ市況からすると結構リーズナブルです。共用施設が少ないとは言え、地権者が多い影響かな…。
一方で、修繕積立金は明らかに一昔前の設定水準なので、長期修繕計画を必ずご確認ください。
駐車場付帯率が42％と最近のマンションにしてはえらく高いのですが、駐輪場付帯率は188％と少ないです。川口って車社会なんでしたっけ？
東京の新築マンションに疲弊した方へ
東京23区の新築マンション販売価格は、ここ数年で本当に高くなってしまいました。
いくらファンダメンタルズの裏付けがあるとは言っても、予算が届かなければ、無い袖は振れません。
そういう状況なのであれば、築浅の中古マンションが合理的！と自分はTwitterでもよく言ってますし、お悩み相談室でのご相談でも積極的にご紹介していますが、それでも新築マンションにこだわりたい方が一定数いるのも客観的事実として理解しています。ここは合理性より優先される心情的なものも実際あると思うので、もちろん理解できるところです。
しかしながら、東京の新築マンションは価格も高い…その中でリーズナブルな部屋は人気も高く、大抽選会は免れない…といった状況の中で、果敢にハルフラやSKY DUOに突撃して討ち死にした結果、どこにも行けなくなた人達が、表に出てきていないだけでかなりの数がいるということは、想像に難くありません。
いくらリセールバリューが高いマンションも、購入出来なければ全く意味がありません。特に、一次取得で抽選→落選→抽選→落選…を繰り返せば、心身は消耗し、住宅購入に対するモチベーションは低下するという本末転倒な状況に陥りかねません。
であれば、東京23区に拘らずとも、パークタワー川口本町のように、BIG4分譲の新築タワマンが購入できるという貴重な機会をみすみす逃すことなく、しっかり検討候補に入れてほしいというのが、このブログ記事でお伝えしたいところでもあります。
最近の三井不動産レジデンシャルの動向がきな臭い
最近の三井不動産レジデンシャルの新築マンション販売における動向は、個人的にかなりきな臭く感じるというか、住友不動産のやり方を踏襲しているんじゃないかと思うくらい、一昔前と全く変わってしまいました。
ちょっと前であれば、1期1次はお祭り価格にして盛り上げて、次期からは概ね相場に合わせて淡々と売っていく…という感じでしたが、最近の抽選倍率も高いような大規模マンションは、むしろ俺らが相場を作るぞ！と言わんばかりに、相場を吊り上げに来ているとすら感じます。
実際のところ、三井不動産の分譲マンション事業単体の営業利益率も、ここ数年高水準で上昇傾向にありますし、今後も営業利益率上昇を目指していると、決算発表で公式に述べています。
パークタワー川口本町がそこまでの状態になる可能性は、そこまで高くないとは個人的に思うものの、それでも住友同様に三井も1期1次が鉄板という様相であることもまた事実なので、少しでも検討する気持ちがあるのであれば、速攻で資料請求して商談に漕ぎつけてください。
※ブログ記事情報は、記事執筆時点で判明している情報に基づいているため、閲覧タイミング時点の最新情報と異なる可能性があることご了承ください。
＼＼＼パークタワー川口本町の資料請求ができます／／／
＼＼＼マンション購入後はアンケート回答！／／／
「つーものマンションお悩み相談室」ではマンション購入に向けたお悩みご相談サービスを実施しています。
特に、初めてマンションご購入を検討される方は、いろいろなご不安やお悩みを抱える場面が多々出てくると思いますが、マンション複数回購入経験あり、数多くのマンションを見てきたつーもだからこそ、お力になれるものと自負しておりますので、その際にはぜひご利用を検討頂けますと幸いです！
