名称：リビオタワー品川
住所：東京都港区港南三丁目
竣工：2026年5月予定
引渡：2026年10月予定
交通：JR山手線・京浜東北線・東海道線・横須賀線・上野東京ライン・東海道新幹線「品川」徒歩13分、京急本線「品川」徒歩17分
売主：日鉄興和不動産、関電不動産販売、九州旅客鉄道、京浜急行電鉄、中央日本土地建物
施工：長谷工コーポレーション
規模：34階建、総戸数815戸
画像出典：物件公式ホームページ
概要
港区港南エリアに久しぶりに誕生する大規模タワーマンションということで、注目されている方も多いマンションですが、長谷工施行と聞いた時には、個人的に正直不安があったですが(笑)、そんな不安を吹き飛ばすほど日鉄興和の本気度が窺える案件になります！
敷地形状が三角形になっているのをうまく使って建物も船のデザインを意識した雁行形状としつつ、空地の緑化も豊富にすることにより、とても気持ちの良い空間を作り上げています。
画像出典：物件公式ホームページ
それもあって結構楽しみにしていたのですが、2024年の早い段階で公式ホームページも公開されていたのに、情報を小出しにしてようやくMR案内開始になったのが11月、そのため1期1次の販売は2025年３月予定と、当初の予定から半年も後ろ倒しになってしまったのは、何か事情があるのか…(深読み)
ちなみに新築の比較検討になりそうな候補として、シティタワー東京田町とCITY TOWER THE RAINBOW（シティタワー ザ・レインボー） があったのですが、こちらはさらに2025年8月までさらに後ろ倒しになったので、悩むことがなくなったのは良いことなのか悪いことなのか、とにかく港区湾岸エリアの新築はちょっときな臭い雰囲気が漂っています…。
ただ、本物件に関しては、その分販売時期まで時間的余裕が出たので、1-3月の繁忙期に多く出てくる(はず)中古と比較検討できるというのは、購入検討者にとっては良いことかもしれません。
先に言うと、本物件も港南エリアにおける新時代の価格相場になっているので、ある程度広域に見ている方であれば、各プランの条件に照らしたうえで相対的な価格妥当性に意識をしつつ、検討すると良いかなと思います！
交通アクセス
本物件の最寄り駅は品川駅で、東京を代表する揺るぎないビッグターミナルです。
品川駅の交通利便性については今さら説明不要と思いますので、特に詳細はは触れません(手抜きじゃないよ)。
周辺環境
品川駅は、リニア新幹線の開業こそ延び延びになってしまい、自分が現役世代のうちに開業するのか不安になってきましたが(笑)、数々の再開発計画が目白押しになっています。
それを逐一取り上げるとそれだけでブログ記事が終わってしまうので、また別の機会に…。
さて、ビッグターミナルを最寄りとする住居を選ぶうえでの宿命とも言えるのが駅距離で、品川駅も例外ではありません。
品川駅から徒歩10分以内表記となる分譲マンションは高輪口・港南口共に少なく、そんな中で本物件も品川駅港南口から徒歩13分表記となっています。
そのうえ、MRに行かれた方ならすぐお分かりになりますが、品川駅のJR在来線改札口から港南口までは結構な距離があります。そのため、本物件までは改札から実質15分以上がかかるという点が呑めるかどうかが、まずはこの物件検討のポイントになります。
また、品川駅は東京駅と同じように鉄道集約とオフィスに特化している駅でもあるので、新宿・渋谷・池袋といった副都心ビッグターミナルと比較すると、オフィス向けに飲食店は結構多いのですが、そのほかの商業面が脆弱です。東京駅には大丸と八重洲地下街があり日本橋高島屋も近いのですが、品川駅にはそういった大規模商業施設はありません。
なので、大きな買い物をするには基本的にどこかに出かけないといけないというのを、どう考えるかもあるでしょうか。まぁ交通利便性は日本の中でも最強クラスなので、どこかに出かけるという面で不便と感じることは皆無でしょう。
そのほか、現地周辺環境としては、用途地域が準工業地域となっていることからもお分かりの通り、決して住宅だけではないというのも、本物件の検討において重要なポイントになりますので、この点に関しては現地要確認になります。合う合わないははっきり分かれると思います。
画像出典：物件公式ホームページ
ただ、そうは言っても公園や運河など、湾岸エリアならではの地形を生かしたものもありますし、住むのに適したエリアではないという訳では全然ありません。
住む人を選ぶなのは確かですが、イメージや他の人の話から来る先入観は一度捨て去って、自分の目と耳と鼻でその街の雰囲気を感じ取ることが肝要です。自分も趣味の街歩きをするときには、必ず五感で感じ取る街の雰囲気を大切にしています。
なお、完全に余談ですが、アトレ品川に入っている回転寿司のトリトンはおススメです！
TLで根室花まるはよく見かけますが、トリトンも北海道の三大回転寿司に数えられるお店で、東京では池袋東武とソラマチに入っていて激混み必至ですが、品川にも何年か前に新規出店しました。しかも、それら2店舗と比べるとはるかに空いているので、穴場感あります。
また、埋め立て地ということで防災面にマイナスのイメージを強く持たれている方もいらっしゃると思いますが、実際にハザードマップも見てみると、運河沿いや海沿いにあたるエリアなので多少の色は付いていますが、恐らくイメージほどのレベルではないと思います。
画像出典：港区浸水ハザードマップ
地震防災面で言うと、液状化ハザードマップで言えば、一帯大部分は液状化がある黄色になっていますが、この程度なら芝公園や白金、南麻布の方にも普通に広がっているレベルです。
画像出典：港区液状化ハザードマップ
それを踏まえて地震危険度を見てみると、本物件のある港南三丁目はむしろ都内有数の安全度を誇っており、こういった客観的なデータを見て判断しないと、良い物件を見過ごしてしまうことにもなりかねないので要注意です。
画像出典：東京都不燃化ポータルサイト
2階：オーナーズラウンジ、ファミリールーム、フィットネスルーム
29階：スカイラウンジ、ゲストルーム
タワマンらしいものは一通り揃っていますし、ここにお住まいで自家用車持っているなら、アクアラインで木更津方面にゴルフに行く趣味をお持ちの方もいると思うので、ゴルフレンジがあるのも惹かれるポイントです。
29階のスカイラウンジにはバーカウンターも併設しています。
画像出典：物件公式ホームページ
なにこれ…カッコよすぎない？
ソフト面でもコンシェルジュ×24時間有人管理もきちんと備わっていますし、駅遠マンションということで、リビオシティ文京小石川と同じく住民専用シャトルバスも運行予定です。
シャトルバスに関しては、当初3年間は運行費用をデベロッパー負担をしてくれるようですが、それ以降は当然管理組合負担になるので、管理費会計からの支出になるのですが、MR訪問時には管理費会計の素案は未完成とのことでしたので、現状の管理費設定でシャトルバス運行費負担に耐えられるかは不透明です…。
ここはプロジェクト清明会でも説明されていたので、ご存じお方も多いと思いますが、スタンダード、スーペリア、プレミアム(最上階のみ)と三段階になっており、一番下のスタンダードでかなりに充実度になっています…！
日鉄興和としては、リビオシティ文京小石川とともに失敗が絶対許されないプロジェクトだけに、駅遠という絶対的なデメリットを覆すだけのスペックを実現したのかなと。そういう意味ではコストをめちゃ掛けてくれているので、検討者にとっては嬉しい限りです。（じゃあなぜ文京小石川は駅遠定借で全然スペック上げなかったのか？と聞かれてもわかりません…）
内廊下×ディスポーザー×各階ゴミ置き場の三種の神器は当然のごとく備えていますが、スタンダードで玄関電子キー、玄関廊下と水回り部分の床タイル、リビング天カセ、水回り天板フィオレストーン、カップボード(天板はフィオレストーン合わせ)などです。第三種換気なのはちょっと惜しいですが…せめて全熱交換なしでもいいので一種換気であってほしかったです。
これがスーペリアになると、上記に加えてリビング床タイル、主寝室天カセ、全熱交換一種換気、水回りとカップボード天板シーザーストーン、食洗機がミーレ標準…にとどまらず、洗面室ダブルボウルや日ポリ化工浴室にもなるなど、一般的なマンションのプレミアムプランに匹敵するレベルでのグレードアップがあります。端的に言ってヤバいです。
ちなみに洗濯機前に扉も付いているのですが、消防法の関係で開けたまま洗濯機を回さないとダメとかいう凄い邪魔くさいルールが付いているのですが、住民全員に運用してもらえるかは未知数です。普通に無理な気もするが…。
これがさらにプレミアムになると、洋室フローリング突板、バルコニーにウッドデッキなど、どこまで行くのかレベルにさらにグレードアップします。ドアもめちゃめちゅあカッコいいものになります。端的に言ってヤバいです。(2回目)
構造面で言っても、
スタンダード：天井高2,600ｍｍ×サッシ高2,200mm
スーペリア：天井高2,700mm×サッシ高2,300mm
プレミアム：天井高2,900mm×サッシ高2,300mm
と三次元的なところもグレードアップしていくので、あとは価格やプラントの兼ね合いですね。
この後のおススメ住戸ご紹介のところにも影響しますが、個人的にはスーペリアになる部屋ががイチオシです！
建物構造的なところでは、免震構造、ZEH-M取得、低炭素住宅と今どきのトレンドもしっかり取り入れています。
駅遠というのは純粋にデメリットになるので、それを呑んででも購入するメリットを享受できるような物件、プランを選ぶというのは、出口戦略を見据える上でも、QOLを高める上でも重要なポイントになります。
個人的に考えているところで、本物件における最大の魅力と言える要素は「レインボーブリッジビュー」です！
そのため、本物件のおススメ部屋はレインボーブリッジビュー、かつ前述の設備仕様のところで言及したスーペリアになる部屋を取り上げます。
3LDK
【S-85Aeタイプ 89.89㎡】
画像出典：物件公式ホームページ
29階：23,000万円台(坪880万円)※
※ギリギリ上まで引っ張ってくると思います…23,990万円とか。
Twitterでも既に言及されまくっているので今さら感はありますが、つーも的イチオシ部屋は、本物件の29階に唯一存在する東向き中住戸のこのプランになります。
玄関から廊下の形状はもうちょいどうにかならんかったかい感はありますが、アウトフレームのワイドスパン、浴室1620サイズ、スーペリアなので充実した設備仕様、そしてレインボーブリッジビューです！
29階にはスカイラウンジとゲストルームがあるので、それとの兼ね合いで出来たプランになるのですが、予定価格の上限ギリギリまで引っ張ったとしても、坪880万円となれば、ザ豊海タワーのレインボーブリッジビューの南西向き辺りと比較すると、相対的なお手頃感は強いです。
最大のネックは1部屋しかないので、恐らく大抽選会でしょうね…最上階のプレミアムを除けば、本物件で一番広い部屋になりますし、自分が広域ないしワールドシティタワーズから買い替えるとしたら、広さと眺望で間違いなくこの部屋にすると思います。(フラグ？)
なお、29階には前述の通り自由に出入りできるスカイラウンジがあるので、部屋前の人の往来が気になる…と思いきや、共用廊下から奥まった形で玄関を作り、アルコーブ的な空間を作ってその前にさらにセキュリティを作るなど、最大限に配慮してくれています。
【S-80Aneタイプ 84.63㎡】
画像出典：物件公式ホームページ
28階：23,000万円台(坪920万円)
13階から33階まで設定されている北東角部屋住戸で、1期1次では先ほどの東向き中住戸に次ぐ広さの部屋になります。ちなみに自分みたいに広さを求める方は、80㎡以上が東向き中住戸2部屋か北東角住戸・北西角住戸、もしくは最上階しかないので、必然的にスーペリア以上になります。
雁行形状の突端部分を北西角部屋と分け合う形で作られているので、こんな形状になっていますが、直線部分が多いので、そこまで使い方に難が出る間取りではないかなと思います。
こちらも廊下の長さはちょっとあれですが、浴室1620.サイズ、なによりもDWのレインボーブリッジビューは素晴らしいものがあります…！
ただし、高さのある建物やレインボーブリッジから若干距離があるため、眺望シミュレーションを見た限りでは20階台以上じゃないと、あまりその恩恵が受けられないかも…という印象を受けました。もちろん感じ方には個人差があるので、ここは是非MRで確かめてください。
なお、28階までは早々にカラーリングが決め打ちされてしまっているので、もしお好みのカラーリングがある方は、それも考慮事項に入れないといけないというのは悩ましいところです。
このプランは数が多い分だけ倍率は先ほどの東向き中住戸より薄まるかもしれないのですが、それでも大抽選会は免れず…でしょうか。
なお、21-27階は次期以降に回すようなので、今回抽選に外れてもまだチャンスはあります。
今回のおススメ部屋ご紹介は上記の2プランとなります。
ちなみに、次期以降販売される【S85Beタイプ 89.72㎡】も29階に唯一ある東向き中住戸で、間取り図を見る限りはこちらも同様の理由で(価格さえべらぼうに上がらなければ)おススメ住戸になるかなと思います！
管理費：476円/㎡
修繕積立金：189円/㎡
管理費、修繕積立金共に昨今の市況を考えれば、こんなものかなと思います。
共用施設や緑化部分もそこそこあることを考えると、管理費は500円/㎡超えててもおかしくないかなーと思っていましたが、意外にリーズナブル…と思ったんですが、シャトルバス運行費用ってどういう勘定になっているんでしょうかね。。
ベンチマークを間違えない
港区の湾岸エリアの大手新築物件で比較検討対象になりそうだったシティタワー東京田町とシティタワーザレインボーにつては、ベンチマークとするのは不適と考えます。
天下の住友不動産が、この市況下で販売時期を遅らせてまで自社競合するような物件を同時期に販売するのであれば、理由はある程度想像できます。
よって、それらをベンチマークにすると、どんな物件でも割安に見えてきますが、そもそも比較対象とすべきものが例外サンプルであれば、その比較は意味を成しません。
この物件を比較する時のベンチマークにすべき物件は、新築ならザ豊海タワー、中古ならワールドシティタワーズでしょう。
ザ豊海タワーは期を追うごとに価格吊り上げ傾向にあるので比較対象として怪しくなってきましたが、中央区の勝どき駅徒歩10分と港区の品川駅徒歩13分、デベロッパーや規模の差も考えると、本来はそこまで両者で乖離することはないかなと考えられます。
また、同じ港南アドレスかつ品川駅まで徒歩10分超となるワールドシティタワーズは、築17年を経た今でもしっかりした価格で流通しているので、中古市場の動向を注視して、ベンチマークの主にすべきなのは住友2物件よりもこちらです。
規模など諸条件が違うブランズシティ品川キャナルやパークタワー品川天王洲よりは高くて当然なので、これらは目安レベルにしかならないでしょう。
駅遠だからこそシビアになるべき
駅遠という要素は、住み心地もそうですが、出口戦略でも重要になってくるというのは前述した通りで、それを補って余りあるほどの要素を備えた物件、部屋を選ぶべきというのも既に言及しています。
ハルミフラッグで言えば規模や価格、眺望、ザ豊海タワーで言えば規模やデザイン、眺望がありましたし、同じ売主物件のリビオシティ文京小石川で言えば文京区最大規模といった駅が遠くても他と差別化できる明確なメリットがありました。文京小石川はもっと別の要素もありましたが、それはまた別のお話なのでここでは一旦置いておきます。
翻って本物件では何かと考えると、やはりレインボーブリッジビューでしょう。ワールドシティタワーズでもレインボーブリッジビューか否かで、価格差が付いていますし、他の物件でも然りです。
特に、最近多くなっている広域検討されている方であれば、価格帯が上がるほど選択肢は他にも数多くあるわけで、駅遠物件で囲まれ感が強く眺望どころか視界抜け感が強い新築物件を買う目的って何ですか？中古でダメな理由って何ですか？となります。
また、本物件に関して敢えてシビアに言えば、スタンダードの設備仕様は確かに昨今の新築マンションの中では間違いなく高い方なのですが、三次元構造などのハード面を除けば、もちろん費用や手間は必要ではあるものの、外注リフォーム業者を使えば十分に実現できるものです。その中でも、リフォームに手間がかかるキッチンや浴室に関して言えば、他の新築タワマンと変わらないスペックです。
MRでもレインボーブリッジビューがあまりに人気なせいか、品川駅や高輪ゲートウェイ駅のシティビューも綺麗ですよと促してきますが、東京にはシティビュー物件なんていくらでもあります。駅遠だから実現できるメリットではありません。
そのため、今回はレインボーブリッジビューの東向きかつ外注では実現できない三次元構造のスペックアップがあるスーペリアという条件を満たす2プランをおススメ部屋としています。
周辺エリアからの買い替えが多そう
実は、既に何件かリビオタワー品川への購入ご相談を頂いているのですが、いずれも芝浦エリアもしくは港南エリアからの買い替えでした。
同じ港南エリア内買い替えは言わずもがなですが、確かに芝浦エリアも芝浦アイランドは駅からちょっと歩きますし、築年数が経過している中でブランズタワー芝浦やプラウドタワー芝浦を見送った方が、次に買い替える先としては、本物件は駅こそ違えど似通った環境だなと改めて気付かされました。
まぁそれもシティタワー東京田町とシティタワーザレインボーが販売延期かついつもの住友とんでも価格で出してきそうだということもあってなんですが、じゃあほかに選択肢は…となると、ザ豊海タワーではなく、港区アドレス繋がりでザリビオタワー品川になるということのようです。
そう考えると、本ブログは基本的に広域検討目線の色合いが強いので、レインボーブリッジビューの部屋をおススメ部屋としましたが、旧居との条件がそう変わらず、かつ新築でスペックが相当向上するという点において、スタンダードで東向き以外も買い替え組の需要は結構ありそう…というのは、ご相談を通して感じているところです。
一次取得検討層は本物件よりも大崎や大井町の良質中古へ
今回のおススメ部屋2部屋はどちらも間違いなく抽選必至です。また、上述の通り買い替え層も多い雰囲気が漂っており、狭い部屋を除けば、取り上げていないスタンダードの部屋も抽選対象になる可能性があります。
そういう点からも一次取得の方は、リビオタワー品川のような大人気物件ではなく、周辺中古に行くことをおススメします。Twitterでも常々言っていますが、新築の抽選を舐めてはいけません。2倍や3倍と聞くとなんとなく当たる気がするかもしれませんが、平気で落選します。
港南エリアの中古は築年数が経過してきてるものが多く、逆サイドの高輪エリアは相場が全然違うため、じゃあ視野を広げて品川から一駅離れてみようということで、こちらも大規模再開発が楽しみな大崎や大井町の中古マンションを狙ってみるのはどうでしょうか。
大規模タワマンにこだわりがあれば、大崎にはパークシティ大崎ザタワーと大崎ウエストシティタワーズという東西の雄がいますし、大井町にもシティタワー大井町があります。そのほかにも狙い目のマンションはどちらの駅にも多いです。
新築マンションのお祭り感やキラキラ感、話題性に惹かれる気持ちはよくわかりますが、現実問題として何が重要かをよくよく考えたうえで、現実的かつ合理的な選択肢を持ってご検討頂きたい、というのがこのブログ記事の趣旨でもあります。
＼＼＼リビオタワー品川の資料請求ができます／／／
＼＼＼マンション購入後はアンケート回答！／／／
「つーものマンションお悩み相談室」ではマンション購入に向けたお悩みご相談サービスを実施しています。
特に、初めてマンションご購入を検討される方は、いろいろなご不安やお悩みを抱える場面が多々出てくると思いますが、マンション複数回購入経験あり、数多くのマンションを見てきたつーもだからこそ、お力になれるものと自負しておりますので、その際にはぜひご利用を検討頂けますと幸いです！
