【マンションカタログ/New#23】アトラス文京安藤坂

名称：アトラス文京安藤坂
住所：東京都文京区春日二丁目
竣工：2026年11月予定
引渡：2027年4月予定
交通：東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」徒歩9分、都営三田線・大江戸線「春日」徒歩9分、JR中央総武線、東京メトロ東西線・有楽町線「飯田橋」徒歩12分
売主：旭化成ホームズ株式会社
施工：株式会社熊谷組
規模：7階建、総戸数70戸（内、事業協力者住戸21戸）

画像出典：物件公式ホームページ

概要

文京区はファミリー人気の高いエリアですが、土地柄(人柄？)まとまった土地が出てくる機会が少なく、どうしてもペンシルマンションが多くなるため、お子さんが複数いるファミリーが欲しがるような、専有面積が広い部屋や独立居室の多い部屋のあるマンションは、物理的にに少ない傾向にあります。

大手デベが敬遠するような狭小地でもマンションをバンバン作る中小デベが頻繁に入り込んでくるのも影響していますが…。

一方、今回ご紹介するアトラス文京安藤坂は、公式ホームページでも謡われている通り、建物全体で平均面積77㎡超、間取りも3LDK中心となっている通り、広い専有面積を求める子育てファミリー世帯にはぴったりのプロジェクトとなっています！

残念ながら文京区の中でも大人気の3S1K学区ではないですが、複数ある国立小にも通いやすい立地ですし、受験組のご家庭にもおススメできるマンションです。

このようなゆとりあるプランを多く作れたのも、この敷地が江戸時代には武家屋敷だったため、元々の敷地があまり細切れにならずに維持されてきたという背景があります(安藤坂の安藤はその武家の苗字だそうです)。

そういう歴史的背景からすると、定借になってもおかしくなかったかもしれませんが、今回は所有権マンションになるため、この点でもGoodです！

なお、冒頭であらかじめお伝えすると、このマンションは完全に実需向けであり、最近Twitterのマンクラ内でトレンドになっている(？)「資産性」狙いの方におススメするマンションではないです。詳細についてはまた後述します。

交通アクセス

画像出典：物件公式ホームページ

メインの最寄りとなる後楽園駅、春日駅まで徒歩9分とやや距離があるものの、東京駅や大手町駅への通勤、また銀座や池袋での買い物も気軽に行けるなど、丸ノ内線の存在が強すぎます。

また、文京区は基本的に地下鉄メインになるエリアなのですが、今回は飯田橋駅方向に寄るため、JR総武線各停が使えるというのも、なかなか魅力的な点です。

交通アクセスと全然関係ないですが、後楽園駅のところにあるスパラクーアと、メトロエム後楽園5階の根室花まるが普段使い出来るのは羨ましいです。笑

また、こちらもメトロエム5階にあるレストランせんごくのハンバーグ（ソースはせんごくバターがおススメ！）もとても美味しいです。春日に本店もあるので、お近くに寄られた時は是非ご賞味ください！

周辺環境

東京ドーム跡地再開発については、まだ全然詳細な話が出ていないので、ここでのご紹介は割愛します。

この後楽園・春日エリアは、今さら言うまでもないのですが、落ち着いた住宅街の多い文京区kの中では珍しい、というか唯一と言ってもいいくらい商業が充実しているエリアであるため、普段の買い物だけでなくエンタメも徒歩圏内で楽しめるのはとても魅力的です。

また、そういった商業エリアでもありながら、近隣には緑豊かな小石川後楽園など落ち着きがある環境が存在するのもこのエリの特徴です。

また、江戸時代から武家のお屋敷は大抵災害に強いエリアに建てられており、ここも元々武家屋敷だったことからも分かる通り、災害には強い立地となっています。

水害ハザードマップも、第二中学校の道路向かいの26番のところが本物件ですが、色は特についていません。

画像出典：文京区水害ハザードマップ

地震危険度も、東京の中で最も危険度の低い水準のエリアに位置付けられています。

画像出典：東京都不燃化ポータルサイト

今回はいわゆる低層レジデンスなので、充実した共用施設があるというわけではありません。

しかしながら、広い敷地を生かし、かつ元々武家屋敷だった歴史に敬意を払うかの如く、緑や天然石をふんだんに使った各種ラウンジや、また緑豊かな敷地内ガーデンとそれを眺めることのできるテラスも設けるなど、居住者の安らぎと寛ぎをもたらすこの空間越渓は、昨今のコストカット偏重な分譲マンション業界においても特筆すべきものと個人的には感じました。

画像出典：物件公式ホームページ

冒頭にも少し触れましたが、今回価格はしっかりしています。その一方で、設備仕様のグレードもしっかりしているので、追加オプションが不要なほどです。

全体構造で言うと、玄関前に小さいですが各戸トランクルームがありますし、今回はフロアを3つに区切ってそれぞれにエレベーター、さらには各階ゴミ置き場を備えるています。なんというゆとりと贅沢…！

画像出典：物件公式ホームページ

さらに専有部仕様は、ディスポーザー、水回り天板フィオレストーン、廊下・洗面室・廊下床タイル、リビング天カセ、日ポリ化工浴室、玄関電気錠などで、ブランズタワー大崎やプラウドタワー池袋を見学行かれた方には、それらとほぼ同水準スペックと想像して頂ければわかりやすいでしょうか。

天井高は2,530ｍｍなので、低層レジデンスならば十分に合格点以上です！

細かいところで言うと、スーペリアは第三種換気です（←ここケチるんかい）。また、ミストサウナがオプション対応になっていたので、標準では恐らく付いてないかもです。まぁ常用する方も少ないでしょうけど…。

ちなみに、プレミアムフロアは全室天カセ、水回り天板シーザーストーン、第一種換気(6階と7階は全熱交換器付きらしい)、タイルが大きくなるなど、さらにもう一段階上のグレードになります。

まず初めに、今回は住宅街の中の低層レジデンスなので、視界抜けはほぼ無いです。ただ日照に関しては、南向きや東向きであれば、道路を挟んで離隔が取れたりしているので、それほど難しくなさそうです。

また、坂の中腹に立地したいわゆる傾斜地であるため、3階が実質的に1階となり、1階と2階は実質的に地下住戸として扱われており、テラス(ドライエリア)が設けられているプランがあります。

そのため、1階と2階は3階以上と比べて一段低い値付けになっていますが、自分は元々基本的なスタンとして、そういった地下住戸はあまりおススメしていません。

事業協力者住戸は1階から5階まで漫勉なく散らばっているため、欲しい部屋や広さが他の検討者と被って抽選になる…というのはありそうです。恐らく75㎡以上の部屋、特に80㎡以上は間違いなく抽選でしょうね…。

3LDK

【80Bタイプ　83.95㎡】

画像出典：物件公式資料

上が北東方向、下が南西方向にそれぞれ開口部がある中住戸です。

一見すると歪な形ですが、良く見ると居室は全て独立していますし、洋室1にはWICが2つ、浴室1618サイズと工夫が垣間見える設計になっています。LDの下がり天井の少なさも良いですよね。

本物件の80㎡以上の間取りは、そのほとんどの全体形状が歪なのですが、このっプランはその中でもかなり上出来な方です。

また、坪単価的にこなれてている理由としては、南側の開口部がLDの窓2面のみで、主開口部が北側になるからなのかなと思います。

と言っても、南側に何が見えるかと言えば、道路を挟んで多少の離隔があるとは言うものの前建てのマンションがでんと構えて他には何も見えないので、日照面の条件さえ呑めば、物件内の比較では相対的にかなり優しめの価格になっていて検討しやすい部屋だと思います。

3階と5階が次期以降販売になってしまったので、4階に札は集中しそうですが…。ちなみに2階は先ほど触れた通り実質的な地下住戸です。

【80Fタイプ　84.45㎡】

画像出典：物件公式資料

この間取り図分かりにくいんですが、右が北、上が西、下が東になる三面採光の角部屋になります。

設備仕様のところに貼付した平面図を見て頂くと分かりやすいのですが、建物が折れ曲がった北端部分に作られています。

このプランは見ての通り廊下がめちゃめちゃ長いので、それだけだとおススメしにくいのですが、居室蚕室が独立してますし、このプランもWICの数が豊富、LDの下がり天井は少なく、意外に上手く作られているな～という印象です。

惜しいのは浴室が1616サイズってところですかね…洗い場が小さいと、子供と一緒に入るときにちょっと困るんですよね。。

【80Esタイプ　83.96㎡】

画像出典：物件公式資料

下が南、右が東の南東角住戸になります。

先ほどの80㎡超プランと比べると価格が跳ね上がっていますが、今回は南東角の条件が良いため、デベも一番住戸としてプレミアムプランにしています。そのため、設備仕様も一段上がったうえでのこの価格になります。

価格イメージとしては、先ほどの細長い間取りよりも条件の良い間取りかつ向きであること、さらにそこにプrプレミアム仕様が乗っかったという感じなので、3階基準で比較して＋30％程度の上乗せならばそんなもんかなぁといった印象です。絶対金額で見たらインパクトありますけどね。

歪な居室形状を見てから、このプランを見ると、別物件か？思う程めちゃめちゃ綺麗な間取りになっており、横長リビングは南と東の二面採光で南東角部分はDWを採用、それで各居室は全て独立、浴室も1618サイズと、廊下は角部屋なりにちょっと長いですけど、とても満足度の高そうなプランです。

低層レジデンスあるあるですが、タワマンよりも階数による価格差が大きくなりがちで、こののプランもその例に漏れず、2階の差で1,700万円もの差が付いています。

確かに多少空が広くなるなどの差は、シミュレーションを見る限りありそうですが、倍率次第では3階も狙い目感ある気がします。

ちなみにプレミアムプランなので、駐車場優先権が付いています。今回、駐車場優先権の恩恵が凄いんですよね…こちらはラニングコストの項にて。

【70Aタイプ　70.29㎡】

画像出典：物件公式資料

70㎡台からもご紹介ということで、北西角部屋になります。北側は戸建なので、眺望シミュレーションを見る限り、南側より空は広く感じられそうです。

間取りは玄関を基準にしたT字型配置で、洋室2も位置的にリビングの真横ですが、しっかり独立しています。

70㎡ギリギリなので、先ほどまでのプランと比較すると、LD含めて部屋一つ一つの大きさは決して大きくないですが、グロス2億円を切ってくる水準ですし、80㎡超えるとグロスが…という方にはこちらが良いかもしれません。

洋室2と3は、この開口部で建築基準法上の採光要件満たしているんですね。居室要件は複雑すぎて、宅建取っても未だにこういう細かいルールは把握しきれません。笑

4LDK

【85Aタイプ　85.98㎡】

画像出典：物件公式資料

今回しれっと4LDKもあります！すごーいナロースパンではありますが…。

内廊下で4LDKを居室要件満たしつつ行灯部屋なしとするのはかなりの難易度なので、リビングイン2部屋として行灯部屋を一つ作ること自体はやむなしですが、洋室3はウォールドアの方が良かったんじゃないかな？とは感じます(セレクトプランで対応しているかもですが)。

北東側と南西側の2面採光はこういった低層レジデンスならではですし、そもそも文京区で4LDK自体が希少中の希少、さらに居室条件自体はそれほど良くないためか、坪単価的にも物件平均かちょい下くらいの水準なので、他の物件ならすぐプレミアムを乗せてくる傾向の強い4LDKということを考えると、これはかなり人気出るかな～と感じます。

なお、ありがちな話なところで、LDは11.5帖表記ですが実質的な廊下も含んでいるので、実際は10帖弱しかないかもしれませんので、その点は要注意です。

今回は内廊下×ディスポーザー×各階ゴミ置き場のタワマン三種の神器を総戸数70戸で採用、さらにエレベーターも3基というのを踏まえれば、この管理費はむしろかなり抑えられている方だと思います。

修繕積立金も非タワマンで初期設定がこれくらいなら、まずまずかなという印象です。

ここで駐車場の話になるのですが、全19台のうち、1台だけある平置きは7階の王様部屋専用、残りは機械式18台でこのうち5台は地権者割り当て、1台は車いす優先区画なので、一般的な区画は残りは12台となります。

さらに駐車場優先権付プレミアム部屋が5部屋(7階の王様部屋除く)あるので、プレミアム部屋の優先権が放棄されなければ、一般住戸の抽選対象となる駐車場はわずか7台しかありません。

この価格帯なら自家用車ニーズもありそうなので、確実に駐車場を確保したいのであれば、プレミアム部屋を購入するしかなく、逆に言うとプレミアム部屋はそれだけの価値があるということになります。

駐輪場は平置きが600円と破格の安さなので、これは絶対取りに行って電チャ置きたいですね～。

投資に不向き＝資産性がないではない

本物件は駅からちょっと遠いですし、設備仕様の高さもキャピタルゲインやインカムゲインに直結するものではありません。文京区はそもそも利回りも高くないため、投資には不向きです。確実に値上がりをするようなトレンドに即した物件でもないですし、そういった点からも完全に実需向けのマンションだと個人的には思います。

じゃあ投資に向かないってことは資産性がないということになるかと言えば、そんなことは決してありません。

最近は資産性＝値上がり期待が高いと考える人が、Twitter含めて巷ではかなり多くなってきたと感じますが、そもそも実需目線でのマンションの資産性とは、価格下落基調の時にも残債割れしないような、相対的に値下がりリスクが小さいことを指していたという認識であり、自分も今まで値上がり期待で資産性の高低を評したことはありませんし、今後もそのスタンスを継続していくつもりです。

例え値下がりしたとしても、トータルで見て賃貸で家賃をたればガスよりもキャッシュアウトがすくなっければ、十分に経済合理性があり、一定程度の経済的便益をもたらす以上、それは資産性があるということに他なりません（企業会計で減損損失の論点が分かる方は間違いなくこれが理解できるはず）。

もちろん純投資目的で検討する場合には、そういったい視点こそが重要ですが、本来実需でマンションを買う場合には、住宅の本質を踏まえた検討こそが重要だと考えています。

そのような点から、本物件はキャピタルゲインやインカムゲインを狙うマンションではなく、居住快適性、満足度の向上を狙うために購入すべきマンションです。

周辺マンションとの差別化要素も大きいですし、そういった相対的な優位性から、実需層にとって資産性のあるマンションであると個人的には考えます。

山手線内側の新築3LDKは2億円～の世界へ…

文京区は山手線内側の中でも、一部のマンションを除いて比較的落ち着いた価格で推移してきたエリアという認識でしたが、折からの価格上昇市況のトレンドに乗る形となってしまい、新築で比較的条件の良いマンションに関しては、70㎡台3LDKのファミリー向け住戸は2億円がスタートラインというのが、直近のベンチマークになってしまった感があるなと本物件の価格を見て強く感じました。

ちょっと前に出ていたディアナコート小石川播磨坂レジデンスが本物件と同じようにしっかりしたスペックだけど価格もしっかりパターンで、いくら窪町小学校区の小戸数だからと言って、その価格で売れるの…？と正直なところ当時は思っていましたが、なんだかんだ捌けたのを見ると本物件も普通に捌けていくんだろうなぁと。

特に文京区を検討する方は絶対に文京区限定！といった文京区愛に満ちた方も少なくないので、とにかく中古でも特に3LDKは出物が少ないのが昨今の状況です。みんな街もマンションも気に入って住んでいるので、実需ニーズが強い文京区は買い替えが起きにくいというのが、これまでの流れでしたが、恐らくこの流れは全体の価値観が根本的に変化しない限り、そうそう変わらないと思います。

大手企業の給与上昇の事例も目に見えて増えてきていますし、こういった都心エリアを検討する層の絶対数も増えてきている中で、例え2億円スタートだとしてもマーケットは普通についてきている現状を見ると、希望条件にある程度沿っていて、かつ予算条件が合っているならば、敢えて見送るという選択肢を取る必要はないかなと思います。

むしろ、万人に条件が合うような都心～近接エリアのマンションはもう抽選が大前提となっているので、見送ったところで次も抽選が待ち受けているわけで、どこかで抽選大会に勇気をもってチャレンジしないと、まず新築マンションは買えないといった方が正確でしょうか。

必ず中古マンションとの比較検討をすべし

新築マンションのキラキラ感やわくわく感の持つ魅力は確かに捨てがたいものがあります。

とは言え、予算2億円あれば中古マンションの選択肢も少なくありません。

記事執筆時点で検索したところで目に付いたところで、
①パークホームズ文京本駒込 3LDK 77.80㎡ 21,000万円(坪892万円)
②プラウド御茶ノ水3LDK 71.41㎡ 20,480万円(坪948万円)
③パークホームズ本郷ザレジデンス 71.16㎡ 19,100万円(坪887万円 ※1階でテラスあり)
と価格帯が近く、3S1K学区だったり、JRにより近くなる立地の物件もなくはないです。

また、1階ではありますがインペリアルガーデン 3LDK 90.32㎡ 18,800万円(坪688万円)もあります。
※いずれも売出価格そのものの妥当性是非はここでは考慮外としています

広さを取るか立地を取るかは人それぞれですが、予算2億円ともなれば、抽選の落選リスクを取って相対的に割安感のある新築を狙いに行くだけではなく、先着順の中古で確実に住宅を確保するという選択肢も取れるので、第一候補として新築の抽選大会に参加する際には、必ず中古も比較検討したうえで、次善策も考えておくというのが、今後のマンション購入戦略では重要になりますので、この点は何回でも繰り返しお伝えしたいところです。

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2024.8.15

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