【マンションカタログ/New#25】ザ・パークハウス武蔵小杉タワーズ

名称：ザ・パークハウス武蔵小杉タワーズ
住所：神奈川県川崎市中原区小杉町一丁目
竣工：2027年9月予定（サウス）、2028年5月予定（ノース）
引渡：2028年2月予定（サウス）、2028年9月予定（ノース）
交通：JR南武線「武蔵小杉」徒歩3分、東急東横線・目黒線「武蔵小杉」徒歩4分（サウスでの表記）
売主：三菱地所レジデンス株式会社、東京建物株式会社、東急株式会社、東急不動産株式会社
施工：株式会社フジタ
規模：50階建、総戸数1,438戸（サウス719戸、ノース719戸）

画像出典：物件公式ホームページ

概要

神奈川県のみならず、東京にお住まいの人も含めて2025年要注目物件の一つに間違いなく挙げられるであろう本物件、いよいよ1期1次の登録締め切りも迫ってきました！

2025年気になるマンション12
ザ・パークハウス武蔵小杉タワーズ

人気の武蔵小杉エリアで50階建1,438戸の最大規模もさることながら、隈研吾監修の木材をふんだんに使ったその圧倒的デザイン性は既に(色々な目線から)話題性抜群！

SDGsが叫ばれる時代の流れに乗れるのか要注目https://t.co/F0KU4ZDixw pic.twitter.com/S8u2sKKoeY

— つーも (@tuumo_10) February 23, 2025

実は8月にはすでに書き始めていたので、本当はもっと早く公開しようと思っていたのですが、私事でバタバタしてたり、本物件のご相談もそこそこ頂いていた関係などもあって、結果的に登録締め切り直前での公開になってしまい、既に情報も出尽くしている感も否めませんが、こんな注目物件の記事を書きかけのままお蔵入りさせるのももったいないので…💦

本物件が建設される武蔵小杉エリアは、今さら説明する必要もないくらい人気、知名度ともに高いエリアですが、その中で本物件の有するスケールは、タワマンが数多く立ち並ぶ武蔵小杉の中でも出色ものです。

現地に行けばお分かりになると思いますが、とにかく敷地面積がめちゃめちゃデカいです。デザインなどは詳細について後ほど改めて触れますが、ここにこれだけのタワマン、さらには住商複合再開発の50階建ツインとくれば、マンションに詳しい方でも胸躍らずにはいられない…そんなプロジェクトであると自分も確信しています。

ザ・パークハウス武蔵小杉タワーズの敷地、思ってた以上にむちゃくちゃ広い(広い) pic.twitter.com/9sJzSsRFNO

— つーも (@tuumo_10) July 13, 2025

売主もそれを鑑みてか、MRのアンケートも比較検討対象の物件については都内の主要タワマンがずらっと並んでおり、広域集客する気満々です。それは広域集客しないといけないという意味ではなく、広域からも人を呼べる自信作であるという証左であると感じました。

そのため、この後色々良いところ悪いところには触れていくつもりではありますが、本物件に惚れて買いたいという気持ちが強いのであれば、迷うことなく買いましょう、ということを冒頭ですがまずはお伝えしておきたいところです。

交通アクセス

武蔵小杉人気を裏付けている要素の一つとして、下手な23区の駅よりも利便性の高い交通アクセスの良さがあります。

下記マップをご覧いただければ一目瞭然ですが、東京の主要駅まではJRのみならずメトロも含めてほぼ20-30分以内です。武蔵小杉からは副都心線直通の東急東横線、南北線直通の東急目黒線があり、またそれぞれ特急、急行停車駅なのでその速達性がなせる業とも言えます。さらに東横線の中目黒駅からは日比谷線が始発、かつ上下線ともに同一ホーム対面乗り換えになっているため、ここの乗り換えも非常にスムーズです。

さらには、2023年の東急新横浜線開業により、東海道新幹線の新横浜駅へも一本で行けるようになり、ますますその魅力を高めています。

画像出典：物件公式ホームページ

周辺環境

武蔵小杉は元々工業地帯だったエリアを再開発して街開きされたので、基本的には東京湾岸エリアのように整備された街並みですが、元々そういった工場勤務者向けに昔からある小さなお店も点在しており、本物件のある新丸子方面にも点在しているので、現地調査の際にはぜひ行かれてみてください。

自分のおススメは「中華食堂かどや」、「麺やでこ」、「コスギカレー」です！

基本的にはファミリー向けの街ではありますが、そういった小さなお店もありますので、単身者にも暮らしやすい環境であると思います。

また、大規模商業施設であるグランツリーやららテラスなども武蔵小杉駅近くにありますし、普段の買い物で困ることはそうそうないかと。

子育てファミリー世帯でちょっと気になるところとしては、小学校が遠いところと周辺に公園が少ないところでしょうか…。

小学校自体は目の前にあるのですが、そこは通学校にはなっておらず、徒歩12分の西丸子小学校が通学校になっているという点は、通学距離を気にされる方からするとネックになるかもしれません。

自分なんかは地方出身なので、徒歩20分くらいかけて通っていたためこれくらいの時間なら全く気にならないのですが、1都3県で育った方は徒歩5分程度もザラという贅沢な環境なので(笑)、ここは妥協点でしょう。

公園も等々力緑地こそ徒歩10分超のところにありますが、エリア的にに元々多くありません。ただこの点に関しては、デベロッパーも敷地内で考慮している部分もあるので、後ほど紹介します。

そのほかで、武蔵小杉エリアで検討する際に絶対に目を向けなくてはいけない要素が水害に対する脆弱性です。

下記は洪水ハザードマップですが、当物件の位置含めて周辺は広く色付きになります。こちらは洪水ですが、ちょうど先日の大雨で冠水していた映像も流れていましたので、イメージは付きやすいでしょう。

画像出典：川崎市洪水ハザードマップ

また、内水氾濫も数年前に起こっていたため、内水ハザードマップも確認したういぇで、ご自身の価値観に照らして問題ないかどうかは、必ず検討すべき部分です。

本物件もタワマンですので、2階以上が浸水、水没するようなケースは想定しにくいので、戸建と比較すると危険性は低いかもしれませんが、とは言っても生活に大きな影響を及ぼすものであることは間違いないので、特に広域検討の方で他のエリアからの引っ越しを考えられている方は、ご家族の中で確認されてみてください。

今回はタワーマンションの中でもかなり大規模な方なので、共用施設はかなり充実しています！

このスカイビューラウンジなんかも、マテリアルの質感が普遍的なものとして時を経ても色褪せない雰囲気ですし、個人的にはこういうのがとても好みですね～。

ちなみにスカイビューラウンジはキッチン付きの個室として貸切利用もできるようです。

画像出典：物件公式ホームページ

共用施設というわけではないですが、マンションの顔ともなるこのグランドエントランスの荘厳さとデザイン性は、武蔵小杉のみならず、東京のタワマンではそうお目にかかれない雰囲気を醸し出しており、今回「二本の木」というコンセプトテーマを掲げたからこそのものと言えます。

隈研吾氏の起用については賛否両論あるかもしれませんが、木材をふんだんに用いるデザインは、日本人の感性にしっくり来るとは思います。後はサステイナブルな面でどうかというところでしょうか…。

画像出典：物件公式ホームページ

ちなみにこの規模にしては珍しくフィットネスルームが無いのですが、そちらは隣接する商業施設にジムが入居予定とのことで、マンション内には作らないとのことでした。優遇料金とかもアイデアとしてはあるようでしたが、MR訪問時点では未定とのことです。

なお、ノースもほぼ同様の共用施設が出来るとのことで、サウスとノースでの相互r利用はNGになるようです。

また、今回の大規模再開発は、周辺地域の街づくり的な役割も担っているため、公園的な側面を持つ公開空地や、前述のジムやその他保育園やクリニックモールなどの入居を予定している商業施設も敷地内に出来ます。スーパーやコンビニなんかも入るかも…？とのお話でしたので、日常的な生活は敷地内で完結できるというのが、こういった大規模複合再開発のメリットでもありますね。

画像出典：物件公式ホームページ

デザインや共用施設だけでなく、専有部仕様もかなり充実しています！

ディスポーザーや水回りシーザーストーン天板に食器棚も標準設置、さらには全熱交換ありの一種換気になっています…！パークシティ中野ザタワーのように周辺の騒音対策というわけではないので、単純に高スペックと捉えて差し支えないかなと。

当然ですが食洗機、タンクレストイレ、玄関電子錠などもあり、郊外スペックにならないというところは、やはり武蔵小杉エリアならではかなと感じます。

天井高はタワマンらしく2,600mmありますが、サッシ高含めて下がり天井は結構あるかも…特に角住戸のダイレクトウインドウ周りは、間取り図を見る限りかなり目立つので、この点は妥協点でしょうか。とは言っても、この単価帯であればやむなしといったところでもあります。

デラックスやプレミアム、エグゼクティブになるとさらにスペックアップしてきますが、自分が検討候補だったデラックスは浴室が日ポリ化工になるくらいで天カセもないですし、価格差ほどの魅力はあまりないかも…といった印象でした。というよりスーペリアのレベルが高いといった方が正確かもしれません。

さて肝心のおススメ部屋のご紹介ですが、既に登録が後半戦になってきているというところもあり、倍率も見え始めてきていますが、結構偏りがあるようです。

元々おススメ部屋としてご紹介しようと思っていた部屋が倍率高めになっているということもあるので、これから登録をされようと考えている方は、必ず登録状況を営業担当に聞いて、どこに札を入れるか慎重に検討されてみてください。

3LDK

【S80Aタイプ　80.09㎡】

画像出典：物件公式資料

スーペリアの中では最も広い方の部屋になる80㎡台の北西角部屋になります。

居室3室独立、LDは曲面を描く6連窓のダイレクトウインドウ、さらに北～北西方面は他の建物が若干被る部分はあるものの、開放感のあるパノラマビューが楽しめそうです。

また、この部屋は4階から31階までの価格差がグロスで1,450万円、階数差では平均でも50万円程しかなく、値付けミス？とも思えるほど上下階でのでの差がありません。

そのため、予算15,000万円で満足度を追求するのであれば、可能な限り上層階に行く…というのがセオリーではあるのですが、残念ながら倍率も現時点ではそれに沿った形になっているので、満足度を取るか当てに行くのを取るかで判断が分かれそうなところです。

一応生活面のネックで言うと、LDの柱位置的にDWの下がり天井がガッツリ入っているのと、家具配置が結構難しいので、そこは要注意ポイントです。

【S-70Aタイプ　70.54㎡】

画像出典：物件公式資料

こちらは先ほどのS-80Aタイプのすぐお隣にある西（西南西）向き中住戸になります。

内廊下タワマンにありがちな行灯部屋がある設計にはなっていますが、キッチンを独立型にするのではなく、カウンターキッチンにしている工夫が施されているのは、好感が持てるところです。

このプランも4階と31階で1,310万円のグロスしかなく、S-80Aタイプよりは上層階のお得度が若干下がりますが、それでもお得感があることに変わりはありません。

部屋から真正面にはパークシティ武蔵小杉ザガーデンタワーズがあるので、視界抜けは妨げられてしまいますが、距離はそこそこあるので、圧迫感というほどではないかもしれません（個人差があるので必ず眺望シミュレーションなどでご確認ください）。

武蔵小杉駅に近いタワマンの70㎡は軒並み1億円を超えてきてしまっているため、予算制約がありつつも新築に拘りたい方にとっては良い選択肢になるかもしれません。

【S-72Aタイプ　72.55㎡】

画像出典：物件公式資料

こちらは先ほどの部屋と真逆の位置にある東向き(北北東)中住戸です。

こちらの方向のメリットとしては、眺望シミュレーションを見ると一目瞭然ですが、多摩川の向こうに東京を望む方角になるため、完全に何も遮るものないパノラマビューを楽しむことが出来ます。

その分坪単価も上振れていますが、33階から43階と高層階のみの存在するプラン(この下からはプランが若干異なる)で、視界抜けや開放感から得られる居住満足度を追求されたい方におススメしたいプランです。

部屋はオーソドックスな形ですが、それゆえに長方形型のLDも含めて家具配置もしやすく、生活のイメージはしやすそうなプランになります。

ちなみに似たような位置にS-74Bタイプ74.68㎡があるのですが、そちらは主寝室が独立居室になっているものの、共用廊下側の柱が右上の居室に丸々一本食い込んでいてそれも恐らく居室面積にカウントされていることから、柱の邪魔くささと三室リビングインのどちらを取るかは、なかなか悩ましいところではありますね…。

【S-87Aタイプ、S-87Bタイプ　87.163㎡】

画像出典：物件公式資料

デラックスからも3LDKを取り上げようかなと思い、隣同士かつ販売価格も同じ、間取りも似たような感じなのでまとめて取り上げますが、東向き(北北東)中住戸になります。

上が87A、下が87Bになりますが、いずれもワイドスパンで全室バルコニーに面しており、LD横の洋室3はウォールドアになっているため、広々とした空間にすることもできる使い勝手の良いプランになっています。

浴室1418サイズというのは残念なポイントですが、下がり天井も少なく、やはり87㎡の広さがあると収納も充実しているので、子育てファミリーには嬉しいところです。

ただ、グロスが2億円と武蔵小杉の中では厳ついので、アップサイドを狙うという部屋ではないはずで、都内主要エリアの70㎡に2億円出して窮屈な生活をするよりも、思い切って武蔵小杉まで出てゆったり過ごしたいといったご家庭におススメしたいお部屋になります。

2LDK

【S-62Aタイプ　62.11㎡】

画像出典：物件公式資料

西向き(西南西)中住戸ですが、最近の2LDKにしてはちょっと広めの60㎡台(今回は他に66㎡台がありますが…)ではあるものの、残念ながらリビングイン2部屋になっており、また西向きということで先ほどのS-70Aタイプと同様に真正面にパークシティ武蔵小杉ザガーデンタワーズが被ってきます。

そのため、この部屋に関してはグロスの安さ、これの一点突破に尽きるでしょう。

ただグロスが抑えられている分、投資家も来やすいような気がしており、大体そういう方々は登録最終日付近にドカッと来るためその点が気がかりですが、特に一次取得のDINKSは手が出しやすいでしょうね。

地味にLDのサッシも3枚になっているのは住む上での満足感も変わってきそうです。

4LDK

４LDK欲しいクラスタとしては、武蔵小杉に出せる予算内であればガチ検討しようかなと考えていたのですが、想定を遥かに超えるグロスでの販売だったため、完全に断念しました…どういった層が買うのか未知数ですが、簡単にご紹介だけ。

【S-120Aタイプ　120.24㎡】

画像出典：物件公式資料

44階～49階で3億円前後、坪840万円前後です。

ここまでくると浴室1822サイズ、洗面室ダブルボウル、各居室にもゆとりがあって良い感じです。

ただ、この広さでLD20帖はちょっと狭いかも…。

【S-103Aタイプ　103.89㎡】

画像出典：物件公式資料

こちらも44階～49階で3億円前後、坪950万円前後です。

S-120Aとの価格差は眺望でしょうね。

ガチ検討するんだったらこっちでしたが、武蔵小杉で3億円はちょっと無理でした…。

最近のタワマンを見る感じでは、このスケールと共用施設で500円/㎡の管理費はもう少し抑えられていると嬉しかったのですが、多分植栽関係の維持管理費用が掛かってるのかなと思います。

修繕積立金も最近の新築マンションは200円/㎡を超えて水準でスタートしているので、より保守的な設定が業界内で進んでいるように思います。ただ、この物件は隈研吾×木という部分がどこまで修繕活動に影響を及ぼすか、その辺りは気になるところではあります…。

キャピタルゲインを積極的に狙うマンションではない

冒頭でも触れましたが、本物件のMRのアンケートでは明らかに都内の主要タワマンを意識しており、またTwitterでも特に広域検討の方は、都内の新築マンションとの比較で割安感を感じられている方が多いように見受けられます。

確かに一部の住戸に関しては、建物内でも条件が相対的に悪いことも影響してか、周辺中古と同等ないしはちょっと安いかもという部屋もなくはないです。

一方で、ここは東京23区ではなく神奈川県川崎市であるというのを忘れてはいけません。神奈川県の中でも特に人気の高かったザ・ヨコハマフロントタワーやザタワー横浜北仲でされも、東京にあるマンションの中古市場での上昇具合を鑑みると、意外なほどにその上昇具合は鈍いです(あくまで相対的な話です)。

さらに本物件は数多くタワマンが立ち並ぶ武蔵小杉エリアの中でも、駅からの立地条件を見ると最も劣後していると言っても過言ではありません。絶対的に見て悪いわけではないのですが、他が良すぎるのです。

つまり、一見すると割安感のある価格に見えても、それはあくまで東京と比較した場合であり、神奈川県、特に競合相手としてのベンチマークが多い武蔵小杉というエリア内で見ると、立地条件に照らせば物件全体としては、そこまで極端な割安感は感じないというのが、正直なところ個人的には思います。

そういう点で、最近の東京の新築マンションのように、抽選大会を勝ち抜けば含み益待ったなし！というのはどうかな…というところはありますし、実際にご相談いただいた方にも素直にお伝えしています。

実需層で本物件に惚れたのであれば迷わずGO

こちらもご相談いただいた方々にはお伝えしているのですが、本物件のコンセプトを始めとして、ザダインや規模、そして生活満足度を向上させることが見込まれる共用施設や公開空地、隣接する商業施設など、武蔵小杉の中でもマンションだけで日常生活を完結できるところは他にありません。

駅距離や小学校の遠さや引き渡しまでの長さなどネックになる点はありますが、そういった諸要素が解消できており、ザ・パークハウス武蔵小杉タワーズに惚れ込んだだのであれば、迷わずGOして後悔の無い物件だと個人的には考えています。

自分は値上がり益可能性を指す意味での資産性という言葉は基本的に使いませんが、広域で見た時に他のマンションよりも値下がりしにくいという意味では資産性という言葉を使います。そして、その意味での資産性を本物件は有していると思います。

武蔵小杉という人気エリアにおいて、三菱や東建など名だたる大手デベのJV物件、そしてこのスケールが持つ魅力は、相対的優位性を十分に持っているでしょう。

武蔵小杉に住むという目的なら本物件にこだわる必要はない

ただ、武蔵小杉は特殊なエリアでもあり、タワマンだけに絞っても他の選択肢は数多くあるという他のエリアにはなかなかない特徴を持っています。

商業施設併設は本物件の売りでもありますが、グランツリーの周りにも多くのタワマンが立ち並んでおり、しかもどれもが一級品のタワマンばかりです。形の上での築年数はそこそこ経過しているものもありますが、経年劣化を感じさせるようなものは皆無ですし、さらに東横線・南武線のみならず、横須賀線にも近くなるという立地的優性もあります。

そのため、グロス的には本物件も一次取得者の方にいおススメしやすい部屋もあるのですが、引き渡し時期までの長さを考えると、もし武蔵小杉に住むというのがマンション購入の目的であれば、良質な中古マンションを数多く抱えているため、短期間で入居できる他の選択肢も少なくないというのは、頭に入れて頂きたいところです。

特にガーデンタワーズは本物件のすぐ近くなので、商業施設や公開空地の広場は、当然ですが本物件の住民と同様に利用可能です。

最近はTwitterでも抽選大会になるタワマンに目が行きがちですが、周辺の良質な中古がある場合には、必ずそちらにも目を向けて頂きたいと思います。そういった中古は、抽選が終わってから動き始めても間違いなく遅いので、常日頃から抽選が落ちた時の第二の矢、第三の矢を準備しておくことをおススメします。

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2024.8.15

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