名称：プアウドシティ方南町
住所：東京都杉並区堀ノ内1丁目
竣工：2024年8月予定
交通：東京メトロ丸ノ内線「方南町」徒歩5分(イーストレジデンス)、6分(サウスレジデンス)
売主：野村不動産
施工：長谷工コーポレーション
規模：14階建、総戸数371戸（内、非分譲163戸）
画像出典：物件公式HP
概要
プラウドシティ方南町は「ガーデン堀ノ内住宅」の建替えプロジェクトとして、プラウドシティでは組み合わせの多い野村不動産×長谷工コーポレーションの大規模プロジェクトです。
イメージとしては、新築販売中の「プラウドシティ小竹向原」に性格が非常に近く、ターミナル駅へ非常に近い立地のプラウドシティとして、特にファミリーにとても向いている新築マンションになります。
A棟からF棟までの6棟構成になっており、敷地が東西に長く名ているので、南方向を向いた住戸が多くなっています。
また、イーストエントランスとサウスエントランスの2つを設けており、方南町駅の出入り口に合わせて使い分けられるような構成になっています。
また共用施設としても、ゲストルームやマルチルーム、テラスなど、必要最低限のものが揃っている感じです。
画像出典：物件公式ホームページ
交通
東京メトロ丸ノ内線の中野坂上駅～方南町駅は支線になるため、東京・新宿・池袋方面との直通は多くはないのですが、中野坂上駅ホームは2面3線構造で、方南町方面との中野坂上折り返しの電車が真ん中のホームに到着し、到着すると両側のの扉が開き、池袋方面/荻窪方面両方への対面乗り換えになります。なので、乗り換えストレスは想像よりも小さいかもしれないです。
画像出典：東京メトロ公式ホームページ
方南町駅から新宿駅までは５駅10分(直通)、そこからは渋谷駅、池袋駅へも実質1駅ですし、東京駅までも乗りっぱなしで29分(直通)ですので、想像していた以上に悪くない交通利便性ではないでしょうか。
周辺環境
ファミリー向けの物件ですので、主に子育て世帯の方に有用な情報をピックアップします。
杉並区は、待機児童問題に悩まされている時期が一時ありましたが、今ではだいぶ解消が進んでおり、住まいサーフィンが毎年公表している「認可保育園に入りにくいランキング」の2024年度入園版でも、13位までランキングを(良い方に)落としています。
ただし、方南町駅はピンポイントで駅のワーストランキング17位になっているので、認可保育園を希望されてる方は、入念に戦略を練る必要があるかもしれません。
この辺りは当物件に限らずではあるのですが、物件公式HPでは杉並区全体の待機児童ゼロなどを謡うだけなので、しっかりとした下調べと準備が必要です。
画像出典：住まいサーフィン
また、子育てという観点からは公園も大事ですよね。
少し足を伸ばすので自転車だと便利ですが、善福寺川緑地と和田堀公園は、杉並区の南部だっからこそ享受出来る環境ですので、是非足を運ばれてみてください。
画像出典；東京都公園協会ホームページ
また、最寄りの方南町駅から丸ノ内線で新宿御苑へも行けるので、こちらも個人的におススメです！
教育面で言えば、通学校となる学校は「済美小学校」徒歩7分、「大宮中学校」徒歩11分になります。
中央線まで丸ノ内線で出れますし、ぐるっとちょっと遠回りにはなりますが、文京区の国立小中学校が集まっている茗荷谷駅へも丸ノ内線だけで行けるので、受験組にもいいかもしれませんね。
基本的に南側のA棟、B棟、C棟の条件が良く、南方向は5階建てくらいの住宅やオフィスがあるので、それらを確実に超える7階から上が良いかなと個人的には思うのですが、かなり坪単価が盛られています。
そうなると、非分譲住戸が多いことも相まって、広さも考えると実はおススメできるプランは、決して多くありません。
そのため、本物件と距離はとれているので、特筆すべき眺望がないということも考えると、低層階でも日照や採光は殆ど問題ないかとは思われるので、敢えて低層階(ハザードマップで色はついているので出来れば3階以上)を狙うのがありかと思います。
眺望や採光については、必ずMRでのシミュレーションで確認されてみてください(自分はフリー見学会だったので未確認です)。
※間取りはいずれも物件公式情報、価格はいずれも予定価格です
3LDK
A-2タイプ 72.01㎡
1階：8,800万円台(坪404万円)
2階：9,200万円台(坪422万円)
4階：9,500万円台(坪436万円)
A棟の南西向き中住戸で、1階、2階、4階の3部屋しかないレアなプランになります。
眺望面の期待が出来ないため、比較的坪単価が抑えられています。
オーソドックスな田の字間取りですが、オーソドックスゆえに使いやすく、WICもそこそこ広めに取られています。
ウォールドアが納できるので、お子さんが小さいうちは広めのLDとして使えるのは良い点ですね。窓の境目のところに小さい柱っぽいのがあるのは気になりますが…。
共用廊下側の柱の食い込みも気になりますが、このマンションは殆どの部屋でそうなっているので、こちらは妥協せざるを得ない点ではあります。
B-5タイプ 71.44㎡
4階：9,700万円台(坪448万円)
9階：10,200万円台(坪472万円)
14階：11,600万円台(坪536万円)
B棟の南向き中住戸で、1階から14階まで設定があるプランになります(一部非分譲あり)。
先ほどと同様にオーソドックスな田の字プランで、ウォールドアの収納も同様です。
1部屋が行灯部屋になるので、そこが好みの分かれるところでしょうか。
真南を向いているベストポジションということもあってか、坪単価はちょっと盛られ気味です。
B-7タイプ 74.73㎡
1階：9,200万円台(坪407万円)
4階：10,200万円台(坪451万円)
7階：10,400万円台(坪460万円)
11階：11,500万円台(坪508万円)
最上階の特殊住戸を除けば、3LDKで一番面積が広いプランになります。
B棟の一番東端なのですが、C棟が近接しているため、東側に窓がないのがちょっと残念で、その分柱が入り込んできており、恐らくまっすぐ梁が走っているかと思われます。
中層階をがっつり地権者に押さえられてしまっているので、上か下かの極端な選択になってしまうのがちょっとネックですが、広さがある分だけゆとりは一番あります。
このマンション、3LDKでも60㎡台の設定が特にC棟の方で多くありますが、やっぱりゆとりがなくLDが結構厳しめです。
なので、プランも部屋数もC棟が一番多いですが、個人的におススメできる部屋は、A棟とB棟が選べるうちは特にありません。
ある程度予算を積んででも70㎡以上を選ぶのが、この第1期時点ではいいのかなと思います。
4LDK
A-1タイプ 84.88㎡
1階：11,900万円台(坪463.万円)
4階：12,900万円台(坪502万円)
なんとこのマンション、2部屋(残り2部屋は地権者住戸)だけ希少な4LDKの設定があります。
しかも、A棟の西側は本物件の他の建築物などがないため、西端に設定される当プランは角部屋設定になっています！
まぁサービスバルコニーと腰高窓しかないのですが、北側も小さい窓があるため、当物件で本当に貴重な三面採光になっており、4LDKプレミアムも乗って、坪単価は盛り盛りです。
とは言っても、部屋数は正義ですし、この物件で80㎡以上の設定は最上階の特殊住戸を除けば、少なくとも今公開されているA棟～C棟に存在しないので、杉並区限定でお探しの方などからすると気になるところですね。
ただ、戸建ても多いエリアなので、低層階の4LDKだと確実に戸建てとバッティングすることになります。
そのため、出口戦略という点では、あまり楽観的に考えない方がいいかも…とは思います。
特殊住戸
こちらはおススメというわけではなく、地元富裕層向けのご紹介になります。
B-8rタイプ 79.28㎡
14階：15,800万円台(坪658万円)
ルーフバルコニー付きのゆとりある3LDKプランになります。
キッチンのところにちょこんと柱は入っていますが、このプランに関しては共用廊下側の柱は全く入っていなく、三面採光もも含めて、最上階の1部屋しかない特殊住戸として相応しい部屋になっています。
坪単価だけを見ると、パークタワー西新宿やグランドシティタワー池袋(1期1次のみ)にすら手が届く水準ですが、地元の富裕層にはそういったことは関係ない…はず。
B-9タイプ 105.25㎡
14階：18,900万円台(坪593万円)
唯一の100㎡超え、唯一のプレミアムプラン設定とプラウドシティ方南町の王様部屋という名前に相応しい部屋です。
グロスが嵩みすぎたせいか、先ほどのルーバル付き79㎡より坪単価が低く、地元の富裕層ならこっちに行くだろうな感がひしひしと伝わってきます。
まぁルーバルもないですし、LDも若干使いにくい形をしているので、その分坪単価を抑えているのかなと思いますが、言ってもプレミアムプランですからね…。
9.3帖の寝室は持て余して使い道に困るから、4.6帖×2部屋にしてほしいなーと思うのでは、自分が王様部屋にはお呼びではない一般庶民だからですね、はい。
大規模ということもあってディスポーザーはしっかりありました。
子育て世帯でこの利便性を一回味わってしまうと、ディスポーザーなしの生活が考えられなくなっちゃうんですよね、ほんと…。
その他は坪400万円台半ばのマンションだったら、付いていてほしいよねというものは一通りありました。
浴室で、シャワー水栓がコンフォートウェーブクリックシャワーという節水効果のあるおしゃれなものだったのと、タオルハンガーが2本だったのが目に留まりました。
こういう細かい気配りがされてるのは、良いポイントなと思います。
ただ、モデルルームが部屋全部の半分くらいしか再現あされておらず、実際の部屋とは違うけど、まるっと1部屋のコンセプトルームもありますということで、そちらも見たんですが、そちらだと壁にフィルタ付きレンジフード給気口があったりちょいちょい気になるところがあり、コンセプトルームが実際の仕様とどこまで一緒なのか不明ですが、細かい仕様が気になる方は、詳しく担当の方に質問されてみてください。
最初の方に書きましたが、プラウドシティ小竹向原と同じような位置付けで、基本的には近隣エリアの集客としつつも、広域検討の方でも満足できるものにしているといいイメージです。
あいにく、プラウドシティ小竹向原からは少し時間も経過し、コスト高騰の煽りも受けているためか、それより仕様は落ちますが、一次取得者であれば満足できる水準には仕上げていると思います。小竹向原の仕様が高すぎたというのもりますが…。
ただ、地権者が多いため、管理費抑制の観点もあってか目立った共用施設などはないので、大規模ならではの恩恵があまり受けられないという弱点もありますが、その裏返しとして管理費は231円/㎡(予定)と、このご時世にしては、ディスポーザーもある中でとてもリーズナブルです。
そのため、基本的には一次取得者向けのマンションかと思いますので、賃貸卒業をお考えの方は、ぜひ検討されてみるといいマンションです！
同じ方南町駅だと、駅徒歩1分に「シティテラス杉並方南町」があり、向こうも298戸と比較的規模が大きいマンショで、相場的には坪440万円程度かなといったところですが、中古市場に売出案件が全然出ません。
ですので、方南町駅で確実に購入を進めるというのであれば、本物件が筆頭候補になるのではないでしょうか。
もちろん、この価格水準で広域検討だと他の物件もあるので、比較検討されてみることをおススメします！
「つーものマンションお悩み相談室」ではマンション購入に向けたお悩みご相談サービスを実施しています。
特に、初めてマンションご購入を検討される方は、いろいろなご不安やお悩みを抱える場面が多々出てくると思いますが、マンション複数回購入経験あり、数多くのマンションを見てきたつーもだからこそ、お力になれるものと自負しておりますので、その際にはぜひご利用を検討頂けますと幸いです！
