名称：ザ豊海タワーマリン＆スカイ(THE TOYOMI TOWER MARIN＆SKY)
住所：東京都中央区豊海町
竣工：2026年11月予定
引渡：2027年6月予定
交通：都営地下鉄大江戸線「勝どき」徒歩10分
売主：三井不動産レジデンシャル、東急不動産、東京建物、野村不動産、三菱地所レジデンス、清水建設
施工：清水建設
規模：53階建、総戸数2,046戸（内、非分譲537戸）
画像出典：物件公式ホームページ
概要
ザ豊海タワーマリン＆スカイ(THE TOYOMI TOWER MARIN＆SKY)は、日本を代表するデベロッパー5社とスーパーゼネコン清水建設がタッグを組み、さらにデザイン会社にホシノアーキテクツを起用するという、数多くの名作タワマンが立ち並ぶ湾岸エリアの中でも、豪華メンバーによって建設が進められている53階建総戸数2,046戸を誇るビッグプロジェクトです！
間違いなく2024年を代表するマンションの一つになるでしょうね。
構成としては下記の通り2棟構成になっており、右側の勝どき駅に近い方が東ウイング、海側に位置するのが西ウイングとなっており、それら2棟をつなぐ真ん中部分にメインエントランスがあって、1階からエスカレーターを使って上がっていく動線が基本になります。
メールボックスを始め、コンシェルジュカウンターや各種共用施設も3階に大部分が集約されています。
営業さんに話を聞くと、東ウイングの1階にもエントランスを設けるとのことでしたので、勝どき駅に一番近いエントランスはこっちになりそうです。
画像出典：物件公式ホームページ
交通
ザ豊海タワーにおいて、価格を除いた部分での一番のネックはやりここになるでしょうか。
勝どき駅から徒歩10分というのは、勝どき駅最寄りの数あるタワマンの中でも、SKY DUOの次に駅から離れる(※)ことになるので、明確な弱点になります。
(※)ドゥトゥールやベイサイドタワー晴海も徒歩9-10分ですが、パークタワー勝どきのところの人道橋完成でかなり短縮される予定です。しかもマンションからシャトルバスも出ています。
一方で、この弱点があるからこその強みもあるので、そちらは後述にて。
ちなみに、今回のMRはザ豊美タワー建設地のすぐそばにあるので、実際に駅からの動線を体感することが出来ます。
一応、ザ豊海タワーからほど近い「豊美水産埠頭」バス停から平日朝は毎時4分～6分おきに都04系統「東京駅丸ノ内南口行」がここを始発として運行していますので、東京駅へダイレクトアクセスも可能ですが、バスなのであくまで補完と考えた方がいいかもです。
周辺環境
先ほどは駅徒歩分数が明確な弱点とお伝えしましたが、そこになぜこんな豪華メンバーによるビッグプロジェクトが誕生したのか。
その答えはずばり「眺望」です。
ザ豊美タワーの最大の売りであり、眺望に高い価値を見出す人が購入する。これに尽きます。
北から北西にかけての浜離宮恩賜公園と東京タワービュー、西から南西にかけてのレインボーブリッジビューは、勝どき駅から離れたからこそ享受できる眺望であり、もはやプライスレスとも言えます。いや、もちろんその分だけ価格に乗ってるんですけどね…
建物と東京タワー、浜離宮恩賜公園の位置関係はこのような感じです。
画像出典：物件公式ホームページ
実際にMRで北西から南西にかけての眺望シミュレーションを見ましたが、運河を挟んだ遮るものがないので、中高層階にかけて広く楽しめそうです！
ただ、こちらもその眺望と引き換えになるのですが、建物周辺に飲食店を含めて目ぼしいお店があまりありません。
一応、下駄に商業施設が入るような区画を設けているとのことですが、まだ何が入るか全く決まっていないようです。コンビニかミニスーパーくらいは入りそうな感じでしたが、逆にそれら以外は環状2号線を超えて勝どき駅の方に向かわないといけない状況です。
公園や小学校が隣接しているだけに、子育てファミリーにいいかなと思いきや、眺望とトレードオフになっているその辺りをどう考えるかの価値観次第で、その点がザ豊海タワーの評価で見解が分かれるところかなと感じます。
また、本物件の西側は水産会社の倉庫が立ち並んでいるため、大きめのトラックの往来もあるので、その辺りも感じ方が人それぞれになりそうです。
ただし、通学校である豊海小学校や豊美運動公園は、敷地からそっち方面へのアプローチも作られるため、道路を渡らず行けるというのは、親目線からすると安心材料になります。
前述の通り、本物件は東ウイングと西ウイングの2棟構成なのですが、建物デザインからも分かる通りスクエア型ではなく、他面型ラウンド形状になっているため、単純に4方向と行かないため、価格表の向きもめちゃめちゃ細かいです。笑
本物件は一にも二にも眺望が肝心のマンションになり、眺望が望める部屋以外はデメリットばかり浮き彫りになってしまうので、例えこなれた価格だったとしても個人的にはおすすめしません(こちあについては後ほど改めて言及します)。
1期1次は特定の列だけ供給するといった感じなので、選べるタイプ自体はそんなに多くありません。
※間取り図はいずれも物件公式ホームページより
3LDK
※38階から天井高が2,550ｍｍ→2,600ｍｍと高くなるため、プラン名は変わりますが形は一緒です
① W-93Bnw(93Anw)ライプ
30階 18,240万円（坪647万円）
35階 18,390万円（坪652万円）
40階 18,620万円（坪660万円）
45階 18,890万円（坪670万円）
50階 19,300万円（坪684万円）
湾岸エリアには買い替え組も多いと思うので、そういう方は買い替え充当金もたくさんお持ちでしょうし、せっかくザ豊海タワーを買うなら…ということで、個人的イチオシは北西向き角部屋の西ウイングの93㎡Bnｗタイプです！
ザ・豊海タワーのラウンド形状を生かしたＤＷから眺める眺望は絶品そのものです。
同時に供給される東ウイングの88Dseタイプは、この間取りでいう洋室2の柱ががっつり入ってきて、デッドスペースが非常に大きいのですが、こちらは95％くらいに逃げているので、そこまで目立たないようになっています。まぁ細長い形になっているのは気になりますが…。
浴室サイズも1620でゆとりがあり、洗面台も広いので、ファミリー世帯でもなかなかよさげです。
② W-73Isw(73Hsw)タイプ
35階 14,850万円（坪664万円）
40階 15,090万円（坪675万円）
45階 15,360万円（坪687万円）
49階 15,670万円（坪701万円）
ラウンド形状は尖りすぎてるから、標準的な広さの標準的な間取りの部屋が良い！という場合はこちらになります。
南西向き中住戸で、当物件の中住戸は行灯部屋あり＆3室リビングインの結構厳しめな間取りが多い中で、このプランはLD、居室いずれも窓面があ希少なワイドスパン住戸となっています。
柱位置の関係で主寝室と洋室１の開口部が心もとない感じですが、共用廊下側の難しい形はうまく使えてますし、使いやすい間取りになっていると思います。
南西向きなので、東京タワーはバルコニーから眺めても、もしかしたら見切れている可能性はありますが、レインボーブリッジを眺めながらの生活に憧れる方には、とてもいいプランです。
③ W-104Csw(104Bsw)タイプ
26階 21,140万円（坪669万円）
30階 21,260万円（坪673万円）
35階 21,410万円（坪678万円）
40階 21,660万円（坪686万円）
45階 21,920万円（坪694万円）
49階 22,220万円（坪703万円）
ザ豊海タワーでレインボーブリッジビューを堪能する生活でゴールしたい…そんな方にはこちらがベストです！
スーペリアプランでは、西ウイングの一番住戸となる南西角部屋、専有面積も104㎡とかなりゆとりがあります。
このプランの良いところは、あくまで予定価格ベースではありますが、一個上の73Hswタイプと坪単価がほとんど変わらない点です。
恐らくグロスを意識してのものなのかとは思いますが、さらに条件の良くなるプランながら、坪単価が上げられなかったという点は、グロスに予算が届く人にとっては朗報でしょう。
当然浴室サイズも1620ですし、LD、洋室いずれも窓面に接していますので、この価格を出してもザ豊海タワーのこの部屋に住んで、この眺望を手にしたいんだ！という方向けです。
ちなみに直近の新築マンションですと、ブランズ本郷の100㎡住戸とほぼ同じ価格帯になります。こっちはアンダー販売中なので、一般販売住戸として出てくるか微妙ですが…。
なお、先ほどの73Iswタイプもこちらのプランも、最上階である50階は地権者に押さえられてしまっています。
逆に言うと、地権者でさえ追加資金を注入してまで欲しかった希少なプランだと言えます！
2LDK
特になし
1LDK
特になし
ちなみに東ウイング3LDK、両ウイングの2LDKt/１LDKは、今回個人的におすすめ出来るプランはありませんでした。
E-66Cnwタイプは専有面積が中途半端、E-58Enタイプは間取りが平凡ですし、東向き、南東向きはザ豊海タワーで拘って買うべき方角でもないかなと思います…。
ただし、次期以降もいろんなプランが出てきますので、その時に改めて記事化します！
ハイスぺ揃いの湾岸タワマンたちの仲間入りをするわけなので、内廊下、ディスポーザー、各階ゴミ置き場のつーも的三種の神器はバッチリ備えています。
カップボードもキッチン天板と同じフィオレストーン天板で揃えられた形での標準設置なのは嬉しいところですが、食洗機がパークタワー勝どきと同じくやはり下側に付いているので、もしかして深型に変更できない…？ここは要確認事項になります。
その他にトイレリモコンがよくある白いでかいやつなのは自分で変えられるからまだ良いんですが、洗面台と浴室がこの価格帯にしてはちょっとショボいです。
51-53階のプレミアムフロアの浴室が日ポリ化工になるのは当然として、それとの落差ありすぎませんか…浴室パネルを一面のみデザインにして他は真っ白にするのは、このクラスのタワマンでやるのは勘弁してほしいですし、その洗面台も郊外マンション仕様でしょ…。
ちなみに玄関電子錠もオプション対応でした。
共用施設は湾岸タワマンらしく充実しています！
2階：オープンラウンジ、キッズスペース、ファミリーパーティールーム、ランドリーなど
3階：スタディルーム、フィットネス、ゲストルーム、オープンテラスなど
51階：スカイラウンジ(バーもある二層吹き抜け！)、スカイパーティーラウンジなど
これだけ充実していて、管理費407円/㎡って今どきのタワマンにしては結構リーズナブル(三井単独だったらもうちょっと高くなってそう)ですよね。
ただ、駐輪場少ないんですよね…。
平置き97台(内、子供用20台)、ラック式2,403台でファミリー世帯も多いであろう2,046戸は絶対賄えないので争奪戦必至です。ファミリーポートも特に現状は無さそうな雰囲気です。
文中にも述べましたが、本マンションを選ぶ価値観としては、ザ豊海タワーでしか得られない「眺望」に大きく価値を見出せるかどうかという点に尽きると思います。
また、引き渡しが2027年6月と、ここから3年以上先になるため、現時点で購入を決断するという点においては、基本的には既にポジション持ちの方の買い替えがメインターゲットになり、一次取得の方には「現時点では」あまりおすす出来ないかなというのが率直な感想になります。
周辺中古との比較
新築マンションを青田買いするメリットとしては、その新築マンションに希少性があるからという点があります。
その希少性には立地はもちろん、価格やでザアイン、規模といった様々な要素があるのですが、少なくともこの勝どきエリアにおいては、大手デベロッパーの手掛ける大規模タワマンが少なくなく、さらにそれらはいずれもザ豊海タワーより駅に近いという今後絶対に覆ることのない優位性を持っています。
MID TPOWER GRAND 月島駅徒歩2分 75.22㎡ 16,980万円(坪746万円)
勝どきビュータワー 勝どき駅徒歩1分 74.26㎡ 15,000万円(坪667万円)
THE TOKYO TOWERS 勝どき駅徒歩6分 91.58㎡ 14,500万円(坪537万円)
DEUX TOURS(ドゥトゥール) 勝どき駅徒歩9分 70.98㎡ 12,680万円(坪590万円)
これらの売り出し物件は、専有面積の差はあれど、一次取得であれば全く文句の出るようなスペックの物件ですし、当然ですが物件によっては非常に短期間で引き渡しを受けることが出来るため、早期のタイミングから残債を減らしていくことは出来ます。
つまり、一次取得の方にとっては、良質な中古マンションが同じ予算でより駅近で買える状況ではあるので、よほど眺望にこだわらない限りは、3年間という長い期間を待つ必要もないのでは？というのが、経済合理性を重視すべき一次取得者には重要な検討ポイントになると考えます。
眺望がどうしても譲れないんだ…！という場合には、ザ豊美タワーに迷わずGO！です。
SKY DUOとの比較
直近の眺望抜群タワマンとして記憶に新しいところでは、SKY DUOの南西角部屋がありました。
こちらのタワー6のM95タイプも素晴らしい都心ビューでしたね！
40階以上の高層階で15,000万円台、大体坪520万円前後となり、こちらは勝どき駅徒歩18分です。
グロスも結構張っていましたが、余裕で抽選祭りだったのも記憶に新しいところです。
こちらとザ豊海タワーのW-93Bnwタイプの坪単価を々40階で比較すると、
勝どき駅徒歩10分：坪660万円VS勝どき駅徒歩18分：坪520万円
と26％程度の坪単価差になりますが、SKY DUOの大人気具合を考えるともう少し上が適正水準だったかとも考えられ、その分を補正すると大体20％強の坪単価差になると考えられます。
価格上昇市況の中での1年弱の差、駅徒歩8分の差、より秀でている眺望も考えたとしても…うーん少なくともSKY DUOほどの大抽選会にはならない気がします。
一次取得者は周辺中古、眺望を求める買い替え組はGO！
あくまで「現時点において」というところを強調したいのですが、上記の通り周辺中古とザ豊海タワーとの間には、条件の違い以上に明確な価格差があり、結論としては「眺望を重視しない一次取得者は周辺中古を今のうちに買っておく」になるかと考えます。
眺望さえこだわらなければザ豊海タワーもこれだけの戸数があって、今後もどんどん売り出しがありますし、周辺中古との価格差がより縮まってきてから検討しても、十分に間に合います。
それだけ選択肢が豊富なエリアだからこそ取りうるアクションプランになりますので、話題性だけで飛び付かずに、一旦冷静になって広く見て頂きたいところです。
似たような例でパークタワー勝どきは4年というかなり長期の待機期間が発生していましたが、それだけ待ってでも買い評価となったのは、価格もそうですが、勝どき駅直結/2分と明確な立地の優位性があったためでもあります。ですので、今回と条件が全く異なります。
一方、眺望に大きな価値を見出すは、一期一次で突撃しないと北西から南西にかけての部屋からどんどん無くなるはずなので、迷わずGO！です。他に替えが利く物件はそうそうありません。
「つーものマンションお悩み相談室」ではマンション購入に向けたお悩みご相談サービスを実施しています。
特に、初めてマンションご購入を検討される方は、いろいろなご不安やお悩みを抱える場面が多々出てくると思いますが、マンション複数回購入経験あり、数多くのマンションを見てきたつーもだからこそ、お力になれるものと自負しておりますので、その際にはぜひご利用を検討頂けますと幸いです！
