名称：パークホームズ浅草橋
住所：東京都台東区浅草橋１丁目
竣工：2025年11月予定
引渡：2026年4月予定
交通：JR総武線「浅草橋」徒歩２分、都営地下鉄浅草線「浅草橋」徒歩５分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」徒歩10分など
売主：三井不動産レジデンシャル
施工：東レ建設
規模：19階建、総戸数121戸（内、非分譲15戸）
画像出典：物件公式ホームページ
概要
JR総武線の浅草橋駅から徒歩2分に出来る三井不動産の新築マンションとして注目されている方も多いのではないでしょうか？
画像出典：物件公式ホームページ
つーもも2024年気になるマンションの一つに挙げていました！
エリア柄、土地の面積が小さく、なかなか大規模のマンションが出来にくい中で、19階建/総戸数121戸というのは、とても目立つ存在感があります。
それ故にデザインはかなり凝っており、天然御影石を贅沢に用いたエントランスは2層吹き抜けでガラス貼りとなっており、また高さを強調するための縦のラインをふんだんに取り入れており、総武線の車内からも抜群に目立ちそうです！
植栽も周辺環境に合わせて樹種を選んでいるとのことですが、なぜかその中にスギがあるらしく、花粉症持ちの多い現代人には、かえって好ましくないような気がしないでもない…。
敷地は三方接道していますが、一部地上げし損ねているところがあり、テトリスブロックみたいな形をしていますが、左下のでっぱり部分にタワーパーキングを持ってきた(これ見る限りきっと雨に濡れるよね…)ことにより、住居部分は結構きれいな形にまとめることが出来ています。
画像出典：物件公式ホームページ
その影響は後述する間取りにも良い影響を与えており、柱のアウトフレームやワイドスパンを実現できている住戸も少なくなく、そういった点ではスケールを活かせているなーと感じました。
エレベーターも2基あるので、121戸を考えると十分ですね！
交通
秋葉原駅から総武線で1駅、また都営浅草線は羽田空港や成田空港へ直通もしているので、物件公式ホームページでもその辺りを推しています。まぁ都営浅草線で成田空港まで行く人はあまりいないとは思いますが…笑
画像出典：物件公式ホームページ
東京駅や銀座エリアからの絶対距離も近いですし、タクシー利用の方には結構魅力的だと思います！
ちょっとした日常の買い物は近くのライフで済むと思いますが、秋葉原のヨドバシカメラも歩いて10分少々で行けますし、日本橋三越やコレド室町、東京大丸も行きは電車/帰りはタクシーでちょろっと行けるロケーションですので、足回りは良好です。
周辺環境
街並みとしては、元々職人の集まる下町といった雰囲気で、雑居ビルや飲み屋が多い感じです。
ですので、どっちかというと単身向けの街かな？というのが個人的な印象ではあります。
それもあってなのか分かりかねるところですが、浅草橋の街紹介ページに周辺のお店や公園、病院の紹介はあるものの、通学校への言及が全くありません。2LDKや3LDKをあの超絶強気価格(若干ネタバレしてますが後述します)で出そうとしているのに、それでいいのか三井不動産レジデンシャル？
ちなみに調べてみると、小学校は台東育英小学校で徒歩2分、中学校は浅草中学校で徒歩11分ほどみたいです。
また、ご存じの通り浅草橋エリアは隅田川にほど近いので、隅田川テラスを日常使い出来るのは、なかなか羨ましいところです。
もちろん浅草橋に限った話ではないので、希少性があるというわけではないのですが、十分すぎる魅力ポイントになります。
さらに、当物件には屋上テラスもあるので、隅田川の花火大会も見えそうですね！
画像出典：物件公式ホームページ
タワマンにあるようなガラス貼りで眺望抜群！とうよりは、緑を重視した癒しの空間にするコンセプトみたいです。ちょっとした息抜きにも良さそうですね～。
一点、ご留意頂いた方がいいなと思ったのは、営業トークで秋葉原駅の万世橋付近再開発を資産性の根拠に推してきたところです。
少なくとも、自分は各所で書いている通り、再開発の恩恵は面の再開発があって初めて資産性に好影響を及ぼすものであって、点の再開発として大きめのビルやタワマンが一つできたところで、資産性にほぼ影響ないと考えています。
ましてや、この場所から万世橋は秋葉原駅の逆サイドとかなり離れているので、流石にちょっと無理があるかなと感じました。
ブログ記事執筆時点ではまだ事前案内会だたっため、予定価格かつ供給プランも変更の可能性ありとのことでしたので、その点はご留意ください。
三井で一時あったような、事前案内会でえぇ…みたいな価格を付けておいて、実際に登録時の正式価格ではそれより下げてお手頃に見える演出を、当物件でもしてくるかは定かではありません。
といったような前置きをしておいて、先にここで述べさせていただくこととしては、恐らく皆さんが想像しているより「価格は遥かに上を行っている」です。
1LDK
① 35Aタイプ
画像出典：物件公式ホームページ
8階 5,900万円台（坪551万円～坪561万円）
2階～9階、11階～14階が一般販売対象
こういったファミリー向け部屋もあるマンションの単身向け間取りには珍しい角住戸になります。
理由としては、恐らくすぐ目の前に建物があるため眺望が芳しくないことから、低層階は狭めの部屋にせざるを得なかったのかもです。
また、窓側への引き戸になるため、LDと居室の一体感が得られない点が残念ですが、オプションや外注でウォールドアに替えてしまった方が、より使いやすさが増すかなと思います。
キッチン廊下一体型にしたが故に、LDと主寝室は使いやすい形になっています。
三井もいつからかLDKの広さを嵩増し方針にしたのがあれなところですが、実際のLDの広さは5.6帖ですので間取り図に騙されないようにしましょう。ただ、それでも十分使いやすいと思います。
グロスや坪単価的なところでは、周辺のノンブランドマンションが40㎡前後で5,000万円～6,000万円で平気で出回っていることを考えると、三井ブランド×駅近×角部屋なら、選択肢に入れていいと思います。
視界抜けのない低層階は、もっとグロスも抑えてくると思いますので、賃貸脱出をっ目指す単身で一次取得検討の方には、是非検討して頂きたいプランです。
② 31Dタイプ 31.17㎡
画像出典：物件公式ホームページ
8階 5,200万円台（坪552万円～坪562万円）
2階～6階、8階、10階～14階が一般販売対象
先ほどのタイプより面積は小さいですが、柱の食い込みも最小限に抑えられていて、ぎゅっとコンパクトにまとまっているので、他の物件の30㎡前半のプランよりも使いやすくなっています。
住宅ローン対象ぎりぎりの面積帯になってくるので、金融機関とは要相談にはなると思いますが、提携の住宅ローンであれば相談可能かなと。
35Aタイプと違って、こちらのプランは8階以上だと、前建てまでの距離が結構取れるので圧迫感が無さそうなのが特徴的です。2階や3階だと、恐らく地上げ失敗した戸建てが目の前にあり、視界抜けゼロなのですが、日照や採光を妨げるまでではなさそうでした。
こちらも実質的なLDは4.0帖程度だと思われます。なので、ウォールドアにして7.0帖の1部屋として使えるような可変性を持たせた方が、絶対良いと思うんですけどね。
グロス的には8階が5,200万円台ということなので、2階辺りははもしかしたら5,000万円切ってくるかもしれません。そうすると、一次取得の方にも手が出しやすいグロスになってきますね。
また、いずれのプランもぱっと見ると床暖房が無さそうですが、詳細間取り図では床暖房の色がしっかり入っていたのでご安心ください！
ちなみに1LDKは次期以降予定で、34Fタイプ、32Gタイプ、32Hタイプの主要3列がありますが、南向きはこんなにきれいな間取りなのに、別物件かと思うほど歪な間取りになっており、もしパークホームズ浅草橋で1LDKを購入したいならば、様子見は愚策です。
迷うことなく南向きのこの2列を検討してください。
そして、最近の三井住友不動産…もとい三井不動産を舐めてはいけません。次期以降に出す条件で劣後する部屋でも価格差をあまり付けなくなってきているので、お祭り住戸を出す三井不動産は残念ながらもうこの世には存在しないのです。かなC…
2LDK
特になし
1期1次で2LDKは53Bタイプと55Eタイプが出る予定ですが、個人的にはどちらも現時点では全くおすすめできません…。
まず間取りについてコメントをすると、どちらも全然悪くなく、むしろ良い方の部類です。
53Bタイプに至っては、面積的に2部屋リビングインはやむを得ないものの、お手本のような南向きのワイドスパンです。
画像出典：物件公式ホームページ
一方で、(現時点で)おすすめ出来ない決定的な理由がこちらです。
○53Bタイプ
8階 10,300万円台（坪642万円～坪648万円）
2階～9階、12階～15階が一般販売対象
○55Eタイプ
8階 10,300万円台（坪608万円～坪614万円）
2階、4階、6階～8階、10階～13階が一般販売対象
…いや、高すぎます。
大手×新築×浅草橋駅が絶対条件の方はパークホームズ浅草橋しか選択肢がありませんが、そうでない方なら坪600万円～650万円なら選択肢はかなり広いです。
実需目線で購入するというのはもちろん大切ですが、それでもなお、相場より高く買わない(≠お得に買う)ことは、マンションという不動産を購入する以上は大切な要素です。
ちなみにこの坪単価で中古を見ると、東京駅からの距離を考えなければ、目黒、五反田、大崎、大井町、西新宿、東池袋、中野などそのエリア自体や近隣でも再開発計画が続くような底堅いエリアに十分手が届きます。
恐らくですが、通常ですとこういった単身向け間取りがあるマンションの場合、坪単価を上げてもグロスにあまり響かない単身向け間取りに坪単価を持ってくることが殆どなのですが、本物件に限って言うとその逆転現象が生じています。
冒頭にも書いた通り、浅草橋はエリア的には単身に好まれやすいエリアで、それもあって単身向けプランの設定が多いと思うのですが、その反動で数多く捌かないといけないことから、グロスを意識してあまり坪単価を盛れなかったのかな、と個人的には思います。
だとすると、商品プランニングのミスかなとも考えられますし、それを踏まえると1LDKはおすすめ出来る一方、2LDKはおすすめできない、というように自分の所感はそうなってしまいます。
まだ救いがあるのは、三井不動産レジデンシャルは、アンケートなどの反応を見て予定価格を大きく変更する可能性があることです。
まだ出す予定のない1LDKの次期以降の価格を引き上げると、当初の販売計画にも支障をきたしますし、三井が自社の利益を削ってでも、2LDKの販売価格を下げてくるか、というのがポイントになるかと考えています。正式価格発表に要注目ですね！
3LDK
特になし
2LDKでこれだけ書いたので、お察しの方も多いと思いますが、3LDKもおすすめ住戸は現時点で一つもありません。
1期1次では今のところP-75Lタイプを供給予定とのことですが、いかんせん3部屋しかないので、要望状況に応じて、追加でP-75Jタイプも出すかもとのことです。というか、公式ホームページに間取り図出しているので、たぶん出すんでしょうね。
まず間取りについてコメントをすると、どちらも全然悪くなく、むしろ良い方の部類です（本日2回目）。
P-75Jタイプに至っては、T字型の居室配置で、お手本のような南向きのワイドスパンです（ほぼ本日2回目）。
画像出典：物件公式ホームページ
でもって、みなさんお待ちかねのものがこちらになります。
○P-75Lタイプ
16階 16,300万円台（坪709万円～坪713万円）
16～18階が一般販売対象
○P-75Jタイプ
現時点で予定価格は未発表でしたが、仮に1期1次で販売対象になった場合には、P-75Lタイプよりも高くなるかも…とのことでした。16～19階が一般販売対象
…いや、めっちゃ高すぎます。
実はパークホームズ浅草橋の3LDKはすべてプラミアムプランです。
これだけ聞くとまぁそんなもんかなと思うところですが、3LDKとしては狭小サイズと言える67㎡の部屋すらプレミアムプランなんです(ちなみにしれっと公式ホームページのPLANから消え去っています)。
これは勝手に考えた個人的な見解なので、何の根拠もないことからふーんと流してもらえればと思うのですが、今回のプレミアムプランは、価格の妥当性を出すためのプラミアムプランだと考えます。
つまり、２LDKのところでも述べたように、通常のマンションだと坪単価を盛れる1LDKに坪単価を乗せられなかったため、やむなく2LDKと3LDKに坪単価を振り、坪単価を振った3LDKは当然グロスに跳ねる影響も大きいので、価格の妥当性を販売活動をする上でアピールするために、67㎡の部屋も含めてすべてプミアムプランにしてしまおうと…。
そう考えないと67㎡の部屋をプレミアムプランに設定する理由が、自分にはわかりません。
これが港区や渋谷区のゆったり2LDK67㎡でというならわかりますが、台東区の3LDK67㎡でこれをやる理由は…？ちなみに71㎡もプレミアムプランとしてありますが、一般的には至って標準的な広さですので、特にプレミアム感はありません。
上記で紹介した75㎡は、PLANのページに眺望写真を載せるほど眺望プレミアムに希少性がある(浅草橋エリアが好きで選ぶ方に、そもそも眺望を求める方がどれだけいるのかわかりませんが…)のはまだ理解出来ますが、67㎡は11階から設定があり、本物件は最上階に1LDKが存在するなどの理由から、プレミアムフロアという概念がありません。
標準プランからプレミアムプランと言っても、仕様を見れば坪100万円も上がるようなものではなく、プレミアムフロア的なものがないので、天井高が高くなるなどの3次元構造的なメリットも特にありません。
はっきり申し上げると、少し前につーもがイチオシにした同じ三井のパークホームズ南池袋は、標準プランがこのパークホームズ浅草橋のプレミアムプランよりも仕様が上です。
もし広域検討で、パークホームズ南池袋の85㎡16,000万円前後をスルーして、本物件を検討する方がいたら、なんでっパークホームズ南池袋をスルーしたんだ…！と小一時間問い詰めたい気持ちです（あくまで気持ちです）。
まぁ向こうも倍率が付いて確実に購入できたわけではないんですけどね…。
長々となりましたが、大手×新築×浅草橋駅が絶対条件の方は、こちらの3LDKを検討して良いと思います！
単体で見れば、箱は間違いなく良いもので、購入して後悔するものではないですし、この条件だけで言えば、他に替えが利きません。
ただし、広域検討の方は、マンションを不動産と見て購入される方も多いと思いますので、その場合はほかに選択肢を見出すことを個人的にはおすすめしたいです。
とはいえ、こちらも正式価格では調整が入るかもしれないので、気になる方は引き続き営業さんとコミュニケーションを取り続ける方が良いです！
価格面については思うところがたくさんありますが、設備仕様に関しては良くも悪くも価格なりかなと。
単身向けプランが多い中での総戸数121戸だったので、ディスポーザー付きなのは悪い意味での期待を逆に裏切ってくれました。
プレミアムプランになると、フィオレストーン天板の食器棚やトイレ手洗いカウンターもフィオレストーン、おそうじ浴槽や床ワイパー洗浄にグレードアップします。
天然御影石やシーザーストーンにならないのが残念ではありますね…。
ちなみにモデルルームはなく、日本橋三井タワーにコンセプトルームがあるだけなので、実物が見れないのは、見学経験が少ない方にはちょっと辛いところです。
共用施設としては緑化が施された屋上テラスがあり、その他は規模的にも特筆すべきものはないです。
とはいえ、この規模でディスポーザー付き、内廊下、屋上緑化、エレベーター2基と揃えたため、管理費が470円/㎡と中々いかつい水準になっています。
物件価格の高さもあれですが、ラニングコストも気になるところなので、資金計画を考えられる際にはこの点もしっかり織り込んでご検討ください。
あくまで現在の予定価格での個人的なコメントとしては、「1次取得のの1LDK検討の方にはぜひ検討して頂きたい」「2LDKと3LDKは実需で探されている大手×新築×浅草橋駅縛りの方向け」を結論にしたいと思います。
2LDK、3LDKご検討の方は、逆に言えば上記条件に当てはまらない場合、周辺中古や他エリアを含めて幅広い選択肢が取れる価格帯ですし、特に1次取得の方だと、ここを求めて入居まであと2年という長い時間を待ち、賃貸で家賃を浪費するというのは、うーんというう感じです。
それならサクッと良質な築浅中古を購入されたほうが断然良い気がします。
また、投資目線で考えた場合はどうかというと、1LDKで表面利回り3.5％前後となり、立地を考えると投資的な旨味は全くないです。ここで自分は残念ながら撤退しました。
5,000万円～6,000万円を投資で出せるなら、SKY DUOにチャレンジし続けるか、大阪、名古屋、札幌、福岡で購入した方が旨味がある市況かなと思います。
もちろん、今後価格調整が入ればまた評価は変わるかもしれないので、あくまで現時点での予定価格では、ということで留めて頂ければと思います。
前回のザ豊海タワーに続いて、最近の三井は本当に三井住友不動産化してきたなって、冗談抜きで思います…ここも2LDKで坪550万円、プレミアム3KDKで坪630万円くらいかなって考えていました。これでも甘すぎた、というのがちょっとショックだったのが本音です。
「つーものマンションお悩み相談室」ではマンション購入に向けたお悩みご相談サービスを実施しています。
特に、初めてマンションご購入を検討される方は、いろいろなご不安やお悩みを抱える場面が多々出てくると思いますが、マンション複数回購入経験あり、数多くのマンションを見てきたつーもだからこそ、お力になれるものと自負しておりますので、その際にはぜひご利用を検討頂けますと幸いです！
