名称：ブランズ本郷
住所：東京都文京区本郷一丁目
竣工：2025年9月予定
引渡：2025年10月予定
交通：都営大江戸線「本郷三丁目」徒歩4分、東京メトロ丸ノ内線「本郷三丁目」徒歩５分、南北線「後楽園」徒歩8分、都営三田線「水道橋」徒歩7分、JR総武線「水道橋」徒歩10分など
売主：東急不動産
施工：淺沼組
規模：14階建、総戸数90戸（内、非分譲57戸）
画像出典：物件公式ホームページ
概要
元々は、1970年築の「東急アルス本郷」という東急不動産が分譲したマンションがあり、その建替事業として誕生する物件になります。
そのため、この辺りではなかなか実現できないスケールを有しており、敷地面積1,700㎡超、14階建ての総戸数99戸という規模感もさることながら、80㎡台、90㎡台、さらには110㎡や133㎡とかなり広い部屋があります！
ファミリー需要が特に強いのに、土地面積が狭くなりがちな文京区においては、喉から手が出るほどニーズが「多かった」物件なのは間違いないです。
ということで、自分も2024年気になるマンションの一つに挙げていました！
また、ブランズ本郷は新宿伊勢丹の外商会である「丹青会」でも案内がされており、それだけ東急不動産の自信作だったということが窺えます。
ちなみに、過去の丹青会でのブランズは、ブラン字千代田富士見、ブランズ渋谷代々木公園など錚々たる面々が並んでいるので、これでよりお分かりいただけるのではないかと思います。
さて、上記で「喉から手が出るほどニーズが「多かった」物件」と敢えて過去形で記載した理由はもちろんありまして、こちらの物件は上記で挙げた千代田富士見や渋谷代々木公園と同じく、第1期は完全アンダー販売でした(最近、東急のアンダー案内が自分にも来るようになりました。なんでだろう…)。
このアンダー販売は非常に好評で、当初から一般販売向けに回す以外で用意していた部屋のうち、アンダーで全部なくなるかも…と思っていた80㎡以上の部屋は、見事に全て捌けてしまいました。。。
ですが、まだ70㎡台の部屋もあるので、特にファミリーの方には、引き続き是非検討頂きたい物件になります！
ちなみに、モデルームはアンダー販売の時には表参道(渋谷代々木公園や自由が丘などと合同)だったので、もし一般販売も同様だったら、現地は別途確認が必要です。笑
交通
ブランズ本郷をつーもが推す理由は、スケールもさることながら、絶妙な立地もポイントにあります。
上記地図を見て頂くとお分かりのように、後楽園/春日と本郷三丁目のちょうど真ん中に位置しており、水道橋駅も含めて、丸ノ内線、南北線、都営三田線、都営大江戸線、JR総武線の5路線を使い分けられるというのは、このエリアではなかなかありません。
後楽園/春日方面からは上り坂ですが、本郷三丁目からと行き帰りでうまく使い分ければ問題なしです。
画像出典：物件公式ホームページ
また、複数路線を使い分けられることで、上記のように都内主要駅へのアクセス性も抜群で、東京/大手町方面への10分かからずの通勤面はもちろん、池袋へわずか8分となれば買い物も行きやすいですし、将来的には南北線の品川延伸も予定されているので、これぞ山手線内側立地の強みと言えます。
周辺環境
さらにブランズ本郷の推しポイントはこれだけにとどまらず、ファミリーにとっては魅力的な周辺環境にもあります。
子育てに不可欠な幼稚園や保育園は徒歩3分圏内に複数あり、通学校の本郷小学校は徒歩3分、本郷台中学校は徒歩4分とこれだけでも十分すぎるほどですが、文京区ならではということで受験を考えても、桜蔭中/高は徒歩6分、丸ノ内線が使えるので、当然のように東京学芸大附属竹早小/中、筑波大付属小、お茶の水女子大付属小/中/高などといった有名校もすぐそこです。
さらにその先を見据えて東京大学も徒歩8分…は、欲張りすぎでしょうか。笑
なので、ファミリーのご家庭はこのブランズ本郷の気に入ったお部屋さえ購入してしまえば、子供が小さい時から長くじっくり住むことが出来るというわけです。
そういった意味では、教育熱心な方に需要が特に高い文京区の中でも、出口戦略は見据えやすい物件かと考えています。
出口戦略で言うと、もう一点。
東京ドーム周辺の再開発も、本物件からは余裕の徒歩圏内ですし、東京ドーム跡地には大規模マンションの建設も予定されているので、そういった意味でも底堅いエリアになってきます。
また、本郷エリアの魅力で言うと、本郷台地の防災面での強さが挙げられます。
水害ハザードマップは色なしです。今回は低層階の販売が中心なので、この点はとても心強いと思います。
画像出典；文京区水害ハザードマップ
また地震危険度という点でも、下記のように最低ランクの1と評価されており、自分の財産を守るという点で、特に免震や制振といった構造面の強みはなくても、十分にその目的は達成できる環境と言えます。
画像出典：東京都不燃化ポータルサイト「地震危険度一覧表」
3LDK
物件性質的にファミリーにとって魅力的なポイントが多いので、基本的には3LDKをおススメしています。
① WDタイプ ３LDK 78.82㎡
画像出典：物件公式ホームページ
2階 16,700万円台(坪700万円～坪704万円)
一般販売対象住戸で、一番専有面積の広い部屋がこの2階WDタイプになります。
これの次に広いのは、次に紹介する72㎡になるので、恐らく争奪戦になる可能性が高いのですが、それでも予算が届くのであれば、本郷エリアの新築で78㎡という広さは、長く住む気持ちがある場合はチャレンジするしかないと思います。
2部屋独立のワイドスパン角部屋で、柱もそれほど邪魔はしておらず、角部屋らしい廊下の長さではありますが、家具配置もしやすい間取りだと思います。
2階なので視界抜けはもちろん無いですが、大きい通りに面しているわけではないので、通行人からの視線が気になるといった環境ではないです。
② WGタイプ 3LDK 72.71㎡
画像出典：物件公式ホームページ
2階 14,700万円台(坪668万円～坪672万円)
4階 15,200万円台(坪691万円～坪695万円)
5階 15,300万円台(坪695万円～坪699万円)
一般的な広さの3LDKですが、3室リビングインは好みがはっきり分かれそうではあります。
ただ、その分廊下消費面積が少ないので、一般的な72㎡よりも居室の有効面積は広がるため、そこは考え方次第ですね。
北西角部屋なのですべての居室に窓がありますし、北西側の柱が1本まるっと入っているのはちょっと邪魔ですが、その他は整形になっているので、使いやすい感じがあります。
LDもこれくらいの長方形だと、ダイニング部分とリビング部分をしっかり分けられるのでGOODです。
2LDK
① WFタイプ 2LDK 55.31㎡
画像出典：物件公式ホームページ
3階 10,700万円台(坪639万円～坪645万円)
5階 10,900万円台(坪651万円～坪657万円)
西向き中住戸のワイドスパンの2LDKで、2部屋とも独立、柱がきれいにアウトフレームしていて、とても使いやすい間取りです。
西向きは東向きと比べると視界抜け面で条件が悪いので価格も抑えめですが、DNKSならむしろ眺望面にこだわる人も少ないと思うので、グロスを抑えに行くというのはありだと思います。
これが東向き52.90㎡の2LDKだと12,000万円前後となり、坪単価で言うと坪750万円となるため、流石にそこまでの条件差が西向きにあるとは自分には思えないので、こちらの西向きをおススメ部屋としてご紹介したいと思います。
むしろ西向きの方が、低層階は電線が目の前に被ってくるので、むしろそっちの方が気になるような気がしますが…。
坪700万円前後の部屋が並んでいるマンションだけあって、設備仕様のスペックは結構高いです。
天井高2500ｍｍはタワマンでないことを考えれば及第点ですし、プランによっては梁が少ないので、高さを感じられることが多い印象があります。
リビングと居室に壁掛けエアコン標準装備(リビングは天カセが良かったな…)。キッチンのシーザーストーン天板、カップボードも標準装備です。食洗機はパナソニックではなかったような…。
玄関も電子錠ですし、この辺りは今どき感を感じますね。
今や子育ての必須アイテム、ディスポーザーもちゃんとあります！
共用施設は規模的に特に大きなものはないのですが、2層吹き抜けのエントランスラウンジと中庭「サンクンガーデン」は植栽やデザインも相まって、とてもカッコいいものになっています。
画像出典：物件公式ホームページ
なお、建替え案件で地権者が多いマンションにはありがちですが、各階ゴミ置き場はありませんでした。
価格帯的にはあって然るべきものとも言えますが、各階ゴミ置き場を採用しなかったこともあって、内廊下でディスポーザーもありながら、管理費340円/㎡というのは、昨今の状況からするとかなり抑えられているように感じます。
地権者は管理費を上げたがらないというのはよく聞く話で、そのために外廊下を余儀なくされるようなマンションも見受けられますが、ここもそういった話があったかどうかは定かではないものの、新規購入者の妥協点っちゃ妥協点とは言えます。
色々な方(？)が多い土地柄ゆえ、文京区はコンパクトな物件が多くなりがちですが、その中でもこの立地にこのスケールを実現出来たは建替案件ならではなので、今後もそう簡単に出会えるようなものではないと考えられます。
直近のブログ記事で書いたパークホームズ浅草橋の3LDKと比較すると、同じ700万円でどちらの方が不動産として堅いかと問われると、一般論としてはこちらに軍配があるのではないかと。
ただ、これだけの魅力がありながら、一般販売対象住戸は決して多くないので、買えるかどうかは神頼み…となる可能性は高いのですが、それでも本郷エリアでの住宅購入を検討されている方は、間違いなく検討をおススメしたいところです。
今後、サッカー協会跡地再開発や宝生ハイツ建替案件などもあるとは言え、まず間違いなくここより高く出るはずですし、注目のリビオシティ文京小石川も定借×駅遠なので決して万人受けするようなものではないです。
ですので、ライフプラン的にも購入できるタイミングなのであれば、こういったマンションを見逃さないようにするのが大事かなと個人的には思います。
「つーものマンションお悩み相談室」ではマンション購入に向けたお悩みご相談サービスを実施しています。
特に、初めてマンションご購入を検討される方は、いろいろなご不安やお悩みを抱える場面が多々出てくると思いますが、マンション複数回購入経験あり、数多くのマンションを見てきたつーもだからこそ、お力になれるものと自負しておりますので、その際にはぜひご利用を検討頂けますと幸いです！
