名称：グランドシティタワー池袋
住所：東京都豊島区南池袋二丁目
竣工：2026年11月予定
引渡：2027年1月予定（今回の契約者から変更されています）
交通：東京メトロ有楽町線「東池袋」徒歩1分(直結)、JR山手線・埼京線・湘南新宿ライン、東京メトロ丸ノ内線・有楽町線・副都心線、東武東上線、西武池袋線「池袋」徒歩8-9分
売主：住友不動産、三井住友信託銀行
施工：清水・前田建設共同企業体
規模：47階建、総戸数620戸(内、非分譲82戸)
画像出典：物件公式ホームページ
概要
1期1次の事前案内会が始まったのは2023年2月頃、そこから早くも1年半以上が経過し、販売もいよいよ佳境…とならないのが住友不動産流の販売方法です。笑
ご存じの方も多い通り、本物件の1期1次は、あの住友不動産が値付けミスを起こすという近年稀にみる大事件(！)が発生したことは、当時話題となりましたね。あれから既に1年半以上が経過しているということにも衝撃ですが…。時間が経つの早すぎない？泣
つーももこの1期1次の事前案内から参戦していたのですが、同年に急遽独立を思い立つことになり、泣く泣く断念…こういうのは本当にタイミングが大事だなと思い知らされたところでした。
さて、現在は第三期という位置付けですが、52階あるうちのまだ20階半ば～30階くらいの販売です。そこから下と42階から上は、未だに全く販売しておりません。なんなら42階から上は、2年も先の竣工後販売を営業さんが既に断言してきました。これこそがまさに「住友流」の売り方です…あな恐ろしや。。
そんな中で、記事執筆時点前後は基本的に先着順で販売しておりますが、このタイミングで記事化した理由は後述します。
少々前置きが長くなりましたが、本物件について簡単に触れていきます！
本物件はHPでも大々的に謡われているように。、豊島区最高層×最大規模ですが、そもそも山手線内側のタワーマンションで、ここまでの規模のマンションは数えるほどしかありません。
単独棟で言えば、富久クロスで1,231戸、白金ザスカイも総戸数は1,247戸ですが、メインのタワー部分であるEAST棟単独では950戸程度(価格表を手で数えたので間違えていたらすみません…)で、それらに次に来る規模感になります。
売主こそ違えど、すぐ隣のプラウドタワー池袋とは一体の南池袋Ｃ地区再開発事業としてデザインもかなり近似させており、ツインタワマンのようにも見えます。それとの合計では総戸数1,500戸超規模となるため、大規模な湾岸タワマンに匹敵するほどのその稀有なスケール感は、池袋エリアに地縁がない方にも魅力的に映るのではないでしょうか。
交通アクセス
本物件は東京メトロ有楽町線の東池袋駅に直結する点は注目ポイントですが、東池袋駅に直結するだけではぶっちゃけそう珍しくもなく、実は既に4棟もあります。ただ、さらに本物件の特筆すべき点は、再開発が目白押しの池袋～東池袋エリアに立地する中で、池袋駅まで徒歩8分という点になります。
画像出典：物件式ホームページ
同じ東池袋駅直結物件となるブリリアタワー池袋も池袋駅に徒歩8分となりますが、2015年築と少々築年数が経過しつつあること、池袋駅徒歩10分程度となるエアライズタワー、アウルタワー、プラウドタワー東池袋ステーションアリーナは池袋駅側から見て首都高を超えるため、少々の遠さを感じることは否めません。
このように近隣他物件との相対比較で見ると、新築であること、またその規模や立地条件から見て、グランドシティタワー池袋はの優位性がかなり際立ってきますね！
なお、池袋駅の交通利便性や買物利便性については、今さらここでわざわざ詳細を述べるまでもないので割愛します。笑
画像出典：物件公式資料
周辺環境
池袋駅と言うと、あまり生活イメージが湧かない猥雑な街というイメージが強いですが、そもそもここの最寄り駅は東池袋駅なので、イメージすべき駅が違います。
西新宿と言って、新宿歌舞伎町を想像する人なんていない(よね？)のと当たり前で、知見の無い先入観やイメージに囚われることは、見るべき真実を曇らせるだけなので、もし現地も見ずにそういうイメージを持っていた方は、そのような賢くない行動は今すぐやめるべきです。
自分もMR訪問に合わせて現地調査しましたが、一般的に想起されるような池袋のイメージは全く無いエリアでした。
特に、この本物件の目の前にある豊島区役所辺りから、サンシャインシティ、イケ・サンパーク辺りにかけての一帯は、子育てファミリー世帯に嬉しい商業施設や公共施設の環境が整ったエリアとなっており、むしろ子育てしやすい街だと感じるまであります。
百聞は一見に如かず、是非気になった方はご自身の目でお確かめください。
※3年前ですら、こんな綺麗な芝生公園が出来ていました
防災面で言うと、昨今大地震リスクが懸念されているところですが、この辺りは強固な武蔵野台地の上なので、そういった部分の安心感もありますね。
近くに川もなく、文京区や新宿区方面に下る土地形状なので、洪水・内水ハザードマップも真っ白です。
4階：ゲストルーム
30階：スカイラウンジ、パーティルーム
住友は元々豪華絢爛な共用施設を作るデベロッパーではない(それ故にドゥトゥールの豪華絢爛さが際立つ…)のですが、本物件は住友のタワマンにしては、結構充実しています。
まぁ、地下2階に共用施設の多くを持ってきたのはいかにも住友らしいですが…地上階に作ると住戸を潰すことになるので、それだけ利益が削られますからね。
ちなみに共用施設ではないのですが、1階にスーパーが入ることが確定（営業さん談）しています！これは特に子育てファミリー層には嬉しい…嬉しすぎる！！
そのほか、現在はイケ・サンパーク隣にある池袋保健所が入ってくるなど公共性も備えた物件になっていますので、補助金もそれなりに入っているとか。
ちなみに、池袋保健所跡地付近はツインタワマン計画があるので、この辺りはまた機会があれば街紹介の記事でも書いたときに言及しようかなと思います。
画像出典：物件公式ホームページ
住友不動産的には、従前あったシティタワーブランドに、さらに「グランド」を冠することによってグレードの高さを打ち出していますが、それほど違いは感じませんでした…と言うのも、住友タワマンは元々スペックが高いものが従前から多かったため、それが本物件にも踏襲されている印象です。
（最近のシティタワーのスペックを把握しきれていないのですが、もしかしてこれまでよりちょっと落としてるのか…？）
それはさておき、設備仕様は価格帯なりにしっかりしている印象です。
ディスポーザー、リビング天カセ、水回り天板の天然御影石+キッチン側面貼り下ろし、玄関・廊下・洗面室床タイル、浴室日ポリ化工、第一種換気など充実しており、細かいところではグローエ水栓になっているなど、それほどリフォームする箇所もないレベルです。せっかく分譲マンションを購入するんですから、これくらいは当然にあって然るべきとも思います。
ちなみに、比較対象になるであろうプラウドタワー池袋のブログ記事の公開はまだ先の予定なので、比較ポイントだけ参考までに書いておきます。
| グランドシティタワー池袋 | プラウドタワー池袋 | |
| 耐震躯体構造 | 制振構造 | 免震構造 |
| エレベーター(住戸階のみ) | 6～22階：3基、分速180m 23～38階：3基、分速210m 39～52階：3基、分速240m | 5～28階：3基、分速210m 28～47階：3基、分速210ｍ ※28階は共用施設フロア |
| 水回り天板 | 天然御影石 | フィオレストーン |
| 食洗機(どうせ変える？) | リンナイ浅型 | パナソニック浅型 |
| 玄関・廊下・洗面室床タイル | 光沢タイプ、凹凸なし | マットタイプ、凹凸あり |
| 洗面室 | 石立ち上げなし、扉巾木なし | 石立ち上げあり、扉巾木あり |
| トイレ | アクセントクロスなし | アクセントクロス標準 |
| 浴室扉 | 透明タイプ | 半透明タイプ |
| 玄関電子錠 | 外側・内側 | 外側のみ |
| 角部屋 | ダイレクトウインドウなし | ダイレクトウインドウあり |
プラウドタワー池袋とはこれくらいの差異しかなく、両方のMRを実際に見た感じでも、その他の仕様はほぼ同じレベルなので、仕様面において極端な優劣は特にない印象です。
強いて挙げるならエレベーターの箱の大きさですかね。野村はほんとエレベーターをケチりがちなんだよなぁ。怒
ただ、本物件はカラーセレクトがなく、デフォルトで一色のみなので、そこで気に入るかはポイントになるかもしれません。明るめの万人受けするようなカラーリングではあります。
子育てファミリー世帯的に気になる点としては、ほとんどの間取りでSICがない点でしょうか…本物件は玄関前トランクルームがあるプランも殆どないため、ベビーカーなど大き目のものの置き場に困る可能性があるので、その点はご留意ください。
さて、冒頭の前置きにも書きましたが、何故このタイミングで記事化したのか…それはずばり「販売価格」にあります。
Twitterでもだいぶ情報が漏れ伝わってきているところではありますが、プラウドタワー池袋の予定価格(≠販売価格)が、予想よりも結構上振れた水準で来たため、駅直結や規模で勝る本物件の方が、相対条件的に良くない？感が出てきているためです。
さらに、この記事執筆時点からそう遠くないタイミングでの価格改定も示唆されているため、先着順販売で今のうちに確保しておくという点において、経済合理性も見出せる状況にあるというのもあります。
そんなところで、おススメ部屋のご紹介となります！
※あくまで記事執筆タイミング付近なので、問い合わせ時点で既にない、または価格改定済みの可能性はありますがご了承ください
3LDK
【SE-75Aタイプ 75.43㎡】
【SE-75Bタイプ 75.44㎡】
【SE-75Cタイプ 75.44㎡】
【SE-75Dタイプ 75.44㎡】
画像出典：物件公式ホームページ
20階台～30階台：20,500万円(坪899万円)
これぞ住友不動産の芸術とも言えますが(？)、異なる4プランがほとんど同じ面積かつ価格も階数に関係なく同じになっています。笑
いずれも南東(東南東)方向を向いているので、視界抜けはなかなかのものです！
ただし、本物件の北～北北東方面にかけては、エアライズタワーやプラウドタワー池袋ステーションアリーナがあり、またプラウドタワー池袋のMR案内で、その2棟の間に建替計画が上がっている話も聞いたので、なるべく南東側のSE-75Aタイプや75Bタイプを選んだ方が、視界抜け的な影響懸念は避けられそうです。
また、階数によっては、セレクトプランというわけではなく、LDに面している一部屋を潰して2LDKに強制的になっている部屋もあり、その辺りも要注意となります。この場合、床暖房面積が増えるので。それ狙いの方にはむしろ好都合かもしれませんが…。
【S-80Aタイプ 78.44㎡】
画像出典：物件公式ホームページ
20階台：23,000万円(坪969万円)
南東角住戸で、販売中の一般フロアの中では北東角住戸の次に広い面積帯となっています。
住友タワマンで角住戸であればダイレクトウインドウが定番となっていますが、本物件に関しては、南側にプラウドタワー池袋がガッツリ被る影響もあってか、フルバルコニーの設計となっています。
ただし、メインの南東方向はLDの主開口部としてワイドスパンになっているので、南方向の視界抜けの無さの影響は、最小限といったところでしょうか。
角部屋なりに廊下がかなり長かったり、なぜか洋室1の扉が一般的なドアではなく引き戸になっている点等はネックですが、収納がなかなか充実しているのは面積帯ならではです。
ちなみに、このプランは遠くないうちに坪1,000万円を超える価格帯になってくるとかなんとか…。
ちなみにこのプランも強制2LDK部屋があるのでご注意ください。
【NE-70Bタイプ 70.43㎡】
【NE-70Cタイプ 70.44㎡】
画像出典：物件公式ホームページ
北向き中住戸で、広さも住友らしい一般的サイズになっています。
若干東に傾いた北向きなので、サンシャイン60やエアライズタワーと被るため、建物間の隙間を除けば視界抜けは殆どありません。サンシャイン60までの距離はあるので、圧迫感はそこまで感じないかと思いますが、MRの眺望シミュレーションでご確認ください。
そういった視界抜け条件や間取り条件の芳しくなさの影響で、坪単価は建物内では抑えられているため、グロス的にもそこまで嵩張っていないので、駅直結や規模、立地の優先順位が高い人や一次取得の方にはおススメです。
ちなみにこのプランも強制2LDK部屋があるのでご注意ください。（2回目）
なお、標準フロアで一番広い北東角部屋は先着順から消えてしまっていたので、間取りだけご紹介します。価格は26,000万円(坪971万円)でしたが、次に出てくるときはこのプランも坪1,000万円超えてきそうですね…。ちなみにこのプランは玄関前TRが付いています。
【E-90Aタイプ 88.44㎡】
画像出典：物件公式ホームページ
2LDK
視界抜けのある南東方面ですが、2LDKの設定は17階から下となっており、現在の販売が20階台半ばとなっていることを考えると、販売開始されるのは相当先になる予感がします…。
現時点の2LDKは南向き(若干西に傾いている)のみが供給されています。※2LDK改変プランを除く
【SW-55Kタイプ 55.44㎡】
【SW-55Lタイプ 55.44㎡】
【SW-55Mタイプ 55.44㎡】
画像出典：物件公式ホームページ
このプランはプラウドタワー池袋との位置関係から(現時点では)一定程度の視界抜けもあること、また面積を絞ることによるグロスとの関係から、坪単価で見ると結構高くなっています。
南池袋B地区再開発事業が具体化すると、視界抜けが阻害すされる可能性はかなり高くなりますが、そもそもこの再開発事業のHPが消えるなど、事業化するまでまだまだ時間がかかりそうなので、現状の販売住戸の中で、2LDKで視界抜けを得たいのであれば、これら3プランのみの選択肢となります。
プラウドタワー池袋も南向き住戸63㎡があり、こちらはB地区再開発の影響は、具体化したとしても今後もほぼ影響がない位置条件ではあるのですが、(あくまで予定価格ベースでは)坪単価で見ると、これらの部屋と5％ほどの差なので、広さと行灯部屋さえ妥協出来るのであれば、十分選択肢になり得るプランになります。
管理費：527円/㎡
修繕積立金：213円/㎡
駐輪場：300～2,500円
バイク置き場：4,000円～5,000円
駐車場：35,000～50,000円
内廊下、ディスポーザー、各階ゴミ置き場のタワマン三種の神器に加え、コンシェルジュサービス、24時間有人管理、さらに前述の共用施設を備えているのですから、500円/㎡を少々超えるくらいであれば、全く文句の出る水準ではないと思います。
ちなみに管理費には全体管理費も含んでいるので、下駄部分に入るスーパーや保健所の共用部分も一定程度含んでいるのですが、それを鑑みればコスパは悪くないと個人的には思います。
修繕積立金もスタートから結構高めの水準ですが、昨今ののインフレ市況を鑑みれば、これくらい安全余裕度を確保しておいた方が絶対に良いです。
これを単なるっコスト、支出と考える方は、そもそもの話としてマンション購入は向いてないと思いますし、どんなに良い物件であったとしてもおススメしません。
住友タワマンは欲しいなら可能な限り早くに決断すべし
これはもはや揺ぎない鉄板中の鉄板の金言で、住友タワマンは欲しいなら可能尾な限り早く決断すべきです。
繰り返しになりますが、今回このタイミングでブログ記事を公開した理由としては、プラウドタワー池袋の予定価格が思ったより高く来たこと、そして遠くないうちに本物件の価格改定が示唆されているからです。もちろん現在の先着順販売中住戸も例外ではありません。
プラウドタワー池袋の詳細価格発表は、11/2から始まるMR一般案内開始のタイミングとのことですが、それを待たずして本物件の価格改定が入る可能性が高く、そして10月に入ってから先着順販売対象住戸が減り続けています。
つまり、グランドシティタワー池袋を本命視しているのであれば、プラウドタワー池袋の正式情報を待つ合理性が皆無というわけです。
もちろん、プラウドタワー池袋と比較をしてからでないと、心が落ち着かない方もいらっしゃると思います。
基本的な考え方としては、駅直結や資産性、池袋駅までの近さを重視するならグランドシティタワー池袋、広さや北東～南西方面の眺望や視界抜けを重視、また100㎡を超えるプレミアムフロアを早期に確保したいなららプラウドタワー池袋という選択になると思います。
グランドシティタワー池袋のプレミアムフロアで最も大きい面積は100㎡ほどしかなく、しかも竣工後販売が明言されているので、もはや価格が予想出来ません…坪1,500万円と言われても全然驚きません。笑
そして、プラウドタワー池袋の広い部屋も決して数は多くないので、恐らく抽選必至になることから、特に一次取得の方にはプラウドタワー池袋は、このタイミングではおススメ出来ません。直近のタワマン大抽選大会の悲哀感漂う抽選結果を見ればそれは明らかです。落選するリスクを舐めてはいけません。
そのため、広域検討の方の選びやすさとなればグランドシティタワー池袋になるでしょう。現時点では先着順販売なので手を上げさえすれば、部屋が確保できます。恐らく手付金交渉も…ごにょごにょ。
マンション広域検討者の多くの目がパークシティ中野ザタワーやザ豊海タワー、リビオタワー品川などに向いている間に、山手線内側の駅直結ブランドタワマンをGET出来るまたとないチャンスでもあります。
とにもかくにも時間との勝負なのは間違いないので、思い立ったが吉日、少しでも興味があるのであれば、今すぐ資料請求をして、早期のMR訪問に漕ぎつけてください。
＼＼＼グランドシティタワー池袋の資料請求ができます／／／
＼＼＼マンション購入後はアンケート回答！／／／
「つーものマンションお悩み相談室」ではマンション購入に向けたお悩みご相談サービスを実施しています。
特に、初めてマンションご購入を検討される方は、いろいろなご不安やお悩みを抱える場面が多々出てくると思いますが、マンション複数回購入経験あり、数多くのマンションを見てきたつーもだからこそ、お力になれるものと自負しておりますので、その際にはぜひご利用を検討頂けますと幸いです！
