名称：プラウドシティ所沢
住所：埼玉県所沢市北秋津
竣工：2025年11月予定
引渡：2026年1月予定
交通：西武池袋線・新宿線「所沢」徒歩10分
売主：野村不動産
施工：西武・谷沢建設特定建設工事共同事業体
規模：8階建、総戸数303戸
画像出典：物件公式ホームぺページ
概要
埼玉県を走る主要私鉄路線の西武池袋線・西武新宿線が交差するターミナル駅「所沢」から徒歩10分に誕生するマンション・戸建・公園・商業施設が土地区画整理事業として開発される、総開発面積27,200㎡大規模プロジェクトの中心的物件として、2025年初っ端から要注目物件となります！
画像出典：物件公式ホームぺページ
現地周辺は元々狭山茶の茶畑と住宅、そして細い道路が入り組んだ場所だったため、防災面での懸念や、農家の後継者不足などによる土地の有効活用という点から、所沢市とも協力をして、用途地域からガラッと変えて大規模な住宅環境を作り上げる、というのが当該土地区画整理事業の概要になります。
つーももプラウドシティは池袋本町、赤羽、武蔵野三鷹、吉祥寺、浦和といくつか実物を見てきましたが、その魅力はここも全然負けないものだと感じます。冒頭画像1枚目のパークエントランス上部のラウンド部分は、最近流行りのラウンド型を採用し、コリドーも木目調の天井と趣深い石タイルをふんだんに使うなど、単なる大規模板状マンションではない雰囲気を醸し出しています。
プロジェクトの一つである戸建事業のプラウドシーズン所沢は、既に24年12月に引き渡し済み(これから第2期販売予定)、そして後述しますが、商業施設の「SOCOLA所沢」もすでに開業しているため、公園を除けば生活インフラが整った状態を現地で確認できるというのも、特に一次取得にとっては嬉しい点です。
所沢駅から秋津駅・新秋津駅方面に向かう道路はまだ建設中ですが、上記の通り戸建や商業施設があるため、物件周辺までは既に完成済みです。
所沢駅周辺はタワマンがいくつかありますが、駅周辺となればそれだけ喧騒さもある場所なので、新しい街並みの中で落ち着いた住宅環境を好まれる方には、是非一度検討して頂きたい物件になります。
交通アクセス
最寄り駅となる所沢駅は、西武鉄道において池袋駅に次ぐ基幹駅として、西武池袋線・西武新宿線共に特急を含めて基本的にすべての列車が停車します。
画像出典：西武鉄道ホームぺページ
また、西武池袋線は練馬駅から西武有楽町線を経由して東京メトロ有楽町線と副都心線にも直通運転をしているので、乗り換えなしで都内の色々なところにアクセスできますが、物理的な距離はあるので、下記の通り所要時間で言えば結構かかるようにも見えますが、郊外駅というカテゴリの中では優秀な部類だと思います。
画像出典：物件公式ホームぺページ
特に、特急料金など追加料金こそ掛かってしまいますが、西武池袋線の「ラビュー」は池袋駅まで23分で着きますし、池袋駅すら通過する全席指定席の「S-TRAIN」は有楽町駅まで最速53分(ちなみに休日は副都心線で横浜方面への運行)です。
他に郊外から東京メトロ直通で座席指定があるのは、日比谷線のTHライナーと千代田線の特急ロマンスカーくらいですが、こういうのは結構重宝しますね。
西武新宿線の「レッドアロー」も西武新宿駅まで34分となるので、週に何日かだけ通勤が必要、というレベルであれば、副都心方面なら普通に通勤可能範囲内と言えます。
また、郊外エリアということで自家用車をお持ちの方も老いと思いますが、関越道の所沢ICや圏央道の入間ICが最寄りになってくるようなので、休日は軽井沢や湯沢へも行ける…！？
画像出典：物件公式ホームぺページ
周辺環境
最寄り駅となる所沢駅は、西武鉄道が中心となって再開発が進んでおり、最近では24年9月にエミテラス所沢が開業、また元々あるグランエミオ所沢、ワルツ所沢と広域集客可能な商業施設が充実しているので、基本的に普段の買い物は所沢駅で完結出来ます。
また、前述のSOCOLA所沢は本物件目の前にあり、基幹店舗のライフはかなりの大きさなので、冷蔵庫代わりに日常的な利用として十分な量と質を有しています。
物件MRも建設中のマンションに隣接しているところにある（閉鎖後は公園計画中だそうです）ので、MR訪問の際には是非SOCOLA所沢にも立ち寄ってみてください！小さめですがジョーシンもテナントで入っています。
また、子育てファミリー層にとって気になる学校環境も、通学校の北秋津小学校が徒歩5分にあり、所沢には中高一貫の開智所沢もあるので、いろいろ教育面も考えながら子育てできる環境というのも、魅力的なポイントです。
防災面で言っても、武蔵野台地の頑丈な地番の上、さらに南東方面から上った高台になるため、地震や洪水に対しても強い環境になり、こういった辺りも強みになります。
なお、MR訪問の際には所沢駅から徒歩で行く方が多いと思うので、実際にはご自身の目で確かめて頂きたいところですが、所沢駅のイメージで行くとかなり周辺環境のギャップがあるかもしれません。
落ち着いた住宅環境を好まれる方におススメと言った通り、閑静さは駅から離れた物寂しさを伴います。
本物件が完成して人の流れが増えればまた印象は変わるかもしれませんが、駅からの動線の雰囲気は好みが分かれそうなので、MR訪問と合わせて実際に確認してみてください。
画像出典：物件公式ホームぺページ
主な共用施設は上記にまとまっているので、こちらが分かりやすいと思い、引用させて頂きました。
左上のパークエントランスまでが所沢駅から徒歩10分となっているので、敷地の主要部分については実質12～15分くらいかかると見た方が良さそうです。
ただ、このような駅から少々遠い距離だからこそ実現できる敷地面積に、お見合いが少なくなるような配棟構成で、中庭やパークビューラウンジなど、緑を意識した共用施設のほか、レインガーデンという雨水を利用した水辺を意識したガーデンもあり、ここは野鳥などを観察できるような大人だけでなく、子供の情操教育を促すような試みも行われています。
また、自家用車所有者には嬉しい多層式の自走式駐車場や車寄せもあり、エリア特性を生かしたコンセプトがしっかり考えられているなと思います。
ランドリーブースも、最近は都内の大規模タワマンで見かけるようになってきましたが、洗濯物が多くなる子育てファミリー世帯には嬉しいところですね！
なお、上記概念図には記載がないのですが、D棟の上層階にはゲストルーム、他にもワークスペースなどがあるといった説明を受けた記憶があります。
郊外型大規模マンションではありますが、設備仕様面は結構頑張っており、まず最大天井高は2,450ｍと一般的ではあるものの、ボイドスラブで直床も選択肢にあったはずですが、標準スラブ(200mm～260mm)で二重床なのはGoodと思います。
そのほか、ディスポーザー、キッチンタッチレス水栓、Low-eガラス、可動式ルーバー面格子、玄関ラクセスキーなど欲しいものは揃っていて、価格から見たコストカットらしい部分はそれほど見受られませんでした。
また、特徴的なのが、一部の1階住戸については結構広めの床下収納があります。1階住戸というとえぇ…という方も少なくないと思いますが、一部の1階住戸は高台の端に位置するため、前面のグラウンドレベルと比較すると、すぐそこにある戸建の実質3階相当部分になり、こういった床下収納を作る高さが取れたり、またテラスや専用庭が窓の外にある階段を下りて実質下の階になる部屋があるなど、戸建と競合するエリアだからこそ、特色のある1階住戸もあるため、その辺りはMRの模型などで是非ご確認ください。
なお、水回り天板や食洗機などはやはり郊外仕様だったのですが、完成時期が近いため、ビルトイン系のオプションがすべて対象外というのが残念なポイントです。ここは外注に頼るしかありません。
あと、プレミアムプランではないのですが、最上階については全体的にちょっとだけ仕様が良くなるのですが、唯一抜群にスペックが上がるものがあるので、そちらはおススメ部屋のところで言及します。
1期1次は条件の良いA棟と、敷地一番奥ではありますが高台の端の南東向きで日照・視界抜け抜群のC棟から売り出す予定とのことで、26年1月引き渡し予定と考えると結構スローペースです。
実物完成後に評価が高まる物件だと自分は思うので、野村ももしかしたらそう考えて完成後販売も考えているのかもしれませんが、ここは未確認です。いずれにしても、条件の良い部屋を初期に選ぶのはこれまでの王道パターンですし、何よりこのエリアは戸建と競合するので、敢えてマンションを選ぶ価値のある部屋を選択するのが鉄則になります。プラウドシーズン所沢の第2期はこれからまたあるので、そちらとの比較検討でもよいかもしれません。
なお、記事執筆時点ではまだ事前案内会段階で、本格的には25年1月から一般案内が始まりますので、販売予定価格についてはまだふわっとしたものになります。
3LDK
【A1タイプ 82.83㎡】
画像出典；物件公式資料
3階：7,000万円台後半(坪310万円)
所沢駅から一番近いA棟のパークエントランス真上の部屋になり、2階と3階のみとなる南西・北西・北東向きの角住戸です。
A棟は70㎡位前後と比較的狭めの部屋が多く、80㎡超えの面積帯はルーバル付きの特殊住戸5部屋と次期以降販予定の最上階中住戸1部屋しかありません。
ルーバル付き特殊住戸は、坪350万円～坪380万円位になりそうで、それらを除けば、A棟の中で数少ない80㎡超の部屋の一般的な価格になっているプランになります。
パークエントランスのラウンド形状のあおりを受けて、LDに若干のデッドスペースが出てきていますが、板状構造の角部屋部分になるため、三方向に開口部があったり、部屋の前に人の往来が無いこと、アルコーブもしっかりクランクインされた状態で作られていることも魅力的な部分ですね。
エントランス真上の下層階なので、そちら側が気になってしまう可能性はありますが、近さと広さと価格すべてを求めるのであれば、はっきり言ってこのプランしかありません。
収納も充実、カウンターキッチン、浴室1620サイズなど子育てファミリーに嬉しい要素も備えています。
【C9タイプ 74.89㎡】
画像出典：物件公式資料
3階：6,000万円台後半(坪300万円)
6階：7,000万円台前半(坪315万円)
C棟の南東向き中住戸で1階～8階に設定されています。
1階はテラスや専用庭に加えて、前述の床下収納がキッチンのところに付く設計になっていますが、この床下収納がなんと4ｍ×2.7n≒3.2帖という大きさ！
さらに、ここで最上階の抜群にスペックが上がる部分について触れたいと思います。
7階までの最大天井高は2,450mm,、サッシ高2,035mmなのですが、最上階の8階のみ最大天井高2,600ｍｍ、サッシ高2,400ｍｍと都内タワマンクラス…いやサッシ高は都内の超高額帯にも匹敵するクラスになります。笑
また、上層階はガラス手摺が透明になるので、高台立地からの視界抜けはさらに見映えしますし、サッシ高2,400mmからの圧倒的開放感は、戸建では絶対に実現できない部分でもあります。
もちろん6階や7階の透明ガラス手摺からの視界抜けも、敢えてマンションを選ぶ十分な理由になるので、予算が許す限り上層階、出来るならば最上階を選ぶのが、面積で優るプラウドシーズン所沢ではなく、敢えてプラウドシティ所沢を選ぶポイントになると、個人的には考えるところです。
ちなみに、この三次元のスペックアップはこのプラン以外にも共通しているので、他のプランを検討する場合にも、是非選択肢に入れてみて頂きたいです。
なお、1期1次で供給される個人的なおススメ住戸としては、取り急ぎこの2プランですかねー。
ルーバル付きの特殊住戸を除けば、このほかはは70㎡前後と狭く、敢えて郊外に買うという点に立った時、出口戦略が相対的に難しくなると思います。
また、A棟のほかにＣ棟でも2プランの80㎡超えが合計16部屋供給されますが、間取りが厳つすぎて、これなら整形の70㎡台の方が良いじゃんという感じです。
【C6タイプ 80.52㎡】
【C7タイプ 80.52㎡】
画像出典：物件公式資料
C棟がちょうどくの字に折れ曲がるところに設計されているため、こんな形になってしまっています。
吹き抜けを作って浴室に窓を設けるなど工夫も見られますが…LDが綺麗な横長で向きも南向きないし南東向きと抜群なので、この斜めが呑めれば広さは十分です。
価格帯も7,000万円台に上から下まで収まりそうですし、このC6タイプはMRでハーフサイズの再現があるので、イメージも掴みやすいです。
狭いプランや間取りが厳ついプランを買うくらいなら、いくら大手×大規模とは言っても、予算をもう少し頑張って広い面積にするか、目の前にある大手のハイスペック戸建で良くない？という気がします。
次期以降でC棟ではC1タイプ86.59㎡、C5タイプ74.89㎡も供給されますので、上記に挑戦しつつ、そちらも見据えてというのもアリと思います。C5タイプはMRにフルモデルで再現されているので、そこで実際に目で見ることが出来ますが、ごく一般的ですが使いやすい整形田の字間取りです。
4LDK
【A15rタイプ 101.42㎡】
画像出典：物件公式資料
12,000万円(坪400万円)くらい…？
安易におススメと言っていいのか難しいのですが(笑)、A棟、C棟の中では唯一の4LDKです。他の棟の間取りが公開されていないので他に4LDKがあるのかわかりませんが、物件概要を見る限りはこのプランが本物件の中で一番広く、正真正銘の王様部屋です。
最上階にある1部屋のみなので、もちろん天井高2,600mmとサッシ高2,400ｍｍです…！
浴室が1822サイズではないのが残念ですが、3面採光でキッチンや浴室、洗面室にも窓があるなど、大規模板状角部屋の利点を最大限に生かしています。
しかも光庭とめちゃデカい収納スペースもあります。吹き抜けかと思いきや、これ収納スペースがあるから外に出られるんですよね…？
LDのドアが引き戸だったり、LD含めて各居室の面積が100㎡台の部屋にしては狭いなどツッコミどころがあるのも否めませんが、プラウドシーズン所沢の最高額住戸よりも間違いなく価格は上という中で敢えてマンションを選ぶにふさわしい部屋です。
価格としては、A棟6階のルーバル付き特殊住戸87.15㎡が9,000万円中盤(坪360万円)予定なので、最上階の王様住戸ということで、さらにそこから1割乗せて坪400万円程度かなと予想しています。外れたらごめんなさい。。
なお、2LDKも60㎡前半が5,000万円台で供給予定なのですが、こういった郊外立地の場合はファミリー向けの広さでないと、買い替えを視野に入れた際に厳しくなるので、もう少し予算を上げて3LDKを買うか、駅前の中古などの方がベターかなと…ということで、おススメ部屋としては取り上げません。
管理費：292円/㎡
修繕積立金：159円/㎡
駐輪場：未定
ミニバイク置き場：未定
バイク置き場：未定
駐車場：未定
管理費は、外廊下ですが大規模板状でディスポーザー付、それなりに共用施設やガーデンもあるので、こんなもんかなと思います。このほかに一律の管理者業務費用(なにこれ？)やコミュニティ形成費(なにこれ？)もあるので、実質的には300円/㎡を超えてきます。一律分は広い部屋の方が微妙にお得ですね(笑)
修繕積立金も、最近のインフレ市況を鑑みれば、初期設定でこれくらいは欲しいので、決して高い設定とは思いません。これがもし高いと感じるならば、マンションは向いていないので、自身でコントロールできる(ゼロにはならないのでくれぐれも勘違いなきように…)戸建をおススメします。
駐車場料金は未定ですが、駐車場は自走式で156台(身障者優先1台、カーシェア用1台)と付帯率50％超なので、管理費会計的にもそこまで高額にはならないと思いますが、エリア特性的に足りるんですかね…？
駐輪場料金も同様に未定です。台数もまだ公式発表は無いのですが、営業さんによると1部屋辺り1.6台くらいとのことで、結構少ないです。まぁ公園や商業施設も近いですし、お子さんの友人もマンション内や目の前の戸建にいるケースが多そうなので、そこまで必要なさそうですかね。
所沢駅×大規模開発の魅力
所沢駅はシティタワー所沢クラッシィやブランズタワー所沢を始めとしてタワマンが複数棟存在している事実から、土地を高度利用するだけの事業価値があるとデベロッパーが評価している駅と言えます。
そのような評価の高い駅に、駅前タワマンとは全くコンセプトの違う大規模マンションが誕生するわけで、今までなかった需要が広く集まることは想像に難くありません。しかも、マンションがでーんと1個できるだけではなく、まさにそこに街が一つできると言っても過言ではありません。
野村としても、西武池袋線・西武新宿線だけではなく、東武東上線や西武拝島線なども含めた西側広域に訴求するようなプロジェクトにしたいということで、MRも気合が入っていますし、所沢の魅力を伝えるためのフライトシミュレーターを使ったムービーなど力の入れ具合が垣間見えます。
しかも大規模な土地区画整理事業ということで、行政も協力関係にありますし、建築地周辺エリアの発展を担う最初のプロジェクトと言っても過言ではなく、そういう意味では失敗が許されないプロジェクトでもあります。
所沢に地縁がある人はもちろん、西武線各沿線や東武東上線沿線にお住まいの方で新築マンション購入を検討されている場合には、検討候補に入れて間違いない物件と思います。
高値市況下での郊外マンション購入戦略
マンションお悩み相談室でも、こういった郊外の大規模板状マンションの購入相談は結構な数を受けていますが、エリアが違っても、大抵は戸建と競合するエリアとなるケースが殆どです。
そのため、戸建では実現出来ないマンションのメリットを最大限に享受できる条件の物件や部屋を選択するというのが鉄則というのは、既に述べている通りです。
特にマンションの大きな魅力とも言える出口戦略の見通しのしやすさという点で、戸建と似た価格の狭小プランは、可能な限り急けるべきと考えられます。
郊外エリアで住宅を購入するのはファミリーー層が圧倒的に多いため、専有面積は戸建てでもマンションでも広ければ広いほどいいとなるのは至極当然なことで、狭小な間取りはそれだけ不利になります。せっかく買い替えのしやすさでマンションを選んだのに、売却をするときに競争で不利になるというのは本末転倒です。
もちろんこれはあくまで一般論なので、本物件にも完全に当てはまるかはわかりませんが、少なくとも目の前に今後第2期が始まるプラウドシーズン所沢がある以上、中古市場では絶対に競合します。
ちなみにプラウドシーズン所沢の第2期販売価格は未定ですが、前回の販売価格は7,400万円～10,900万円といったレンジで、階段などの費消部分ももちろんありますが、すべての住戸の建物面積が100㎡超となっています(物件公式ホームページより)。
デベロッパーとしては、マンションの方は面積を細かく区切ってグロスを抑えつつ坪単価を取りに行くことにより、利益を最大化にするというインセンティブがありますが、購入検討側がそれに迎合する必要は一切なく、自分と家族が住む上の効用を最大化するための選択をするというのが肝要です。
マンションは資産性が高い！戸建は資産性が低い！といったような、エリア特性や物件条件を一切無視した風潮が、最近はTwitterに一般論として蔓延っているような気がしますが、決してそういった風潮に流されることなく、限られた予算の中でそのエリア、物件、部屋の特性を見極めたうえで選択してほしいなーと願うばかりです。
もちろん予算が潤沢な方は、郊外のマンションや戸建よりも都内の駅近大規模タワマンを買った方があらゆる面で圧倒的に有利なことは事実ですが、皆がそういったタワマンを購入出来るわけではないですからね…。
部屋によっては少し様子を見るのもあり？
個人的におススメはなるべく広い部屋、なるべく上層階としていますが、予算制約等々により70㎡前後の部屋を検討されている方もいると思います。
70㎡前後の部屋であれば、A棟からE棟までかなりの数の供給があり、そこまで方角や面積帯でこだわる部屋が無ければ、様子を見てから動くというのでもよいかもしれません。
総戸数300戸超を捌くのは、プラウドブランドとは言えどある程度の期間は見込んでいると思うので、MRは可能な限り早いうちに行き、営業さんとコミュニケーションを取って温度感を確かめつつ検討するというのもありかなと思います。
資料請求は下に置いてあるバナーからも出来ますので、是非ご活用ください！
※ブログ記事情報は、記事執筆時点で判明している情報に基づいているため、閲覧タイミング時点の最新情報と異なる可能性があることご了承ください。
＼＼＼プラウドシティ所沢の資料請求ができます／／／
＼＼＼マンション購入後はアンケート回答！／／／
「つーものマンションお悩み相談室」ではマンション購入に向けたお悩みご相談サービスを実施しています。
特に、初めてマンションご購入を検討される方は、いろいろなご不安やお悩みを抱える場面が多々出てくると思いますが、マンション複数回購入経験あり、数多くのマンションを見てきたつーもだからこそ、お力になれるものと自負しておりますので、その際にはぜひご利用を検討頂けますと幸いです！
