名称：ブリリア二番町
住所：東京都千代田区二番町11
竣工：2026年5月予定
引渡：2026年8月予定
交通：東京メトロ有楽町線「麹町」徒歩1～3分、半蔵門線「半蔵門」徒歩6分、JR中央・総武線「四ツ谷」徒歩9分など
売主：東京建物株式会社
施工：三井住友建設株式会社
規模：19階建、総戸数104戸
画像出典：物件公式ホームページ
概要
千代田区番町アドレス…そのアドレスが紡ぐ伝統と歴史は、最早ここで語るべくもないのですが、そんな番町アドレスに誕生するブリリア二番町は、ファーストオーナーとして購入できるチャンスはたった一度きりです。
ファーストチャンスがファイナルラストチャンス…番町でお住まいをお探しの方には絶対に見逃していただきたくない物件になります。もちろん、2025年気になるマンションの一つとして取り上げておりました！
今回は麹町山王マンションというマンションの建替事業なので、地権者がほぼ半数を占めるというのはやはりネックですが、建替事業ならではのその立地の魅力としては、麴町駅徒歩1分（最寄り出口閉鎖時は徒歩3分）半蔵門駅徒歩6分という駅近でありながら新宿通り（麹町大通り）に面していないというのは大きなポイントです。
新宿通りはやはり交通量も多く、そこから離れるということは喧騒さ回避できつつ、またご存じの通り番町エリアは結構な傾斜の坂が非常に多い中で、そのアップダウンも最小限に抑えられているというのは、坂に慣れていない広域検討の方にも、魅力的なポイントではないでしょうか。
実際、直近のお悩み相談室でも複数の方からお問い合わせいただき、いずれも広域検討の方でしたので、注目度の高さが窺えます！
価格は後ほど改めてになりますが、周辺中古を見ても大手の築浅なら最低でも坪1,500万円を見ないといけない水準、さらに周辺でアンダー販売中の新築は坪2,000万円、2,500万円という雲上世界の価格になっている中で、今回のブリリア二番町は総合設計制度を利用して容積率の緩和を受ける（＝階数を増やせた）一方で、千代田区との協議の中で補助金も投入される代わりに販売価格の取り決めが発生し、今回の値付けになっているとのことです。
さらに、最初から賃貸目的での購入禁止、法人名義での購入禁止など、完全に実需に寄り添った縛りもあるため、最近他のマンションで散見されるようなモラルのない人たちも排除されているので、予算内かつ番町に住みたい！という方は是非チャレンジして頂きたい、そんなマンションだと個人的には考えています。
交通アクセス
番町エリアの魅力は、その伝統や歴史だけではなく、その交通利便性の高さもあります。
この辺りにお住まいの方なら、恐らく頻繁に利用するであろう百貨店を抱える銀座、新宿、池袋、三越前を乗り換えなしで身近に利用できるのは、番町エリアの買物利便性という弱点を十分に補ってくれます。
東京駅へもタクシーですぐなので、新幹線利用でも全然苦にならないというのは、都心ど真ん中らだからこそですよね。
画像出典：物件公式ホームページ
周辺環境
周辺再開発で楽しみなのは、やっぱり日テレの二番町再開発計画ですよね！
画像出典：日本テレビ公式ホームページ
番町の森と庭を活用した広場整備、また麴町駅直結という特性を生かした利便性や安全性の向上など、地域の魅力を高める再開発…ではあるのですが、歴史のある街あるあるで、高層建築物に対する周辺住民からの猛反発があるため、実際どこまで形になるかはまだまだ予断を許さないところではあります…。
この再開発はあくまで将来の話なので、現時点でのお話をしますと、番町は歴史的にも名士の方が多く住まわれており、その高い水準で整った教育環境は子育てファミリー世帯にも魅力r的なポイントです。
番町アドレスながら番町小学校が通学校になっていないのが惜しいところですが、とは言っても麹町小学校も名を馳せており、徒歩4分という近さです！
エリア特性的に、中学からは受験組が相当数を占めていると思いますが、女子御三家の一つであ女子学院中学校は徒歩5分、カトリック系の有名中高一貫校である雙葉中学校も徒歩9分と、特に通学に安心感を求める女子のお子様を持つ家庭には、こういった近所に有名校があるのは、プライスレスな安心材料ですよね。
まぁ女子校ばかりなので、男子はまた共学か男子校で違うエリアに通学するとしても、この交通利便性があればそんなに苦にはならないはず…！
また、番町エリアは旧江戸城の隣接地として武家屋敷が多く立ち並んでいたのは有名な話ですが、新宿方面から続く淀橋台という台地の上であり、旧江戸城、今の皇居がその淀橋台の突端に位置する形で作られました。
それゆえに江戸時代の神田川治水工事の恩恵ももちろんありますが、洪水や高潮のハザードマップを見ても水害系は無縁のエリアになっています。皇居の東側は元々入り江や運河があった場所なので、結構な色付きのため、千代田区の中でも対照的な関係になっています。
画像出典：千代田区洪水ハザードマップ
地震危険度調査結果でも、東京の中でも最強クラスの安全性を誇っています。この結果は端的にえぐいです。笑
画像出典：東京都不燃化ポータルサイト
規模はそこまで大きくないので、アートが随所に置かれたデザイン性が高くてめちゃめちゃカッコいいエントランスホール以外には特にありません。
内廊下や各階ゴミ置き場、コンシェルジュサービスがこの規模であるのは、価格帯的にまぁ当然っちゃ当然ですが、実際に住む側にとっては嬉しい限りです。
価格帯も価格帯なので、ディスポーザー、水回りのシーザーストーン天板、天板合わせのカップボード、リビング（Bタイプは2台！）と主寝室の天カセ、洗面台三面鏡下の天板立ち上げ、日ポリ化工浴室、廊下やトイレの床タイル、玄関電気錠など充実しています。
食洗機がしれっとリンナイなのは解せないですが、ビルトイン系オプション可能とのことなので、オプションでミーレに替えちゃいましょう！笑
天井高は基本2,600ｍｍなので、これだけ見ると良いじゃん！となるのですが、詳細間取り図を見れば一目瞭然ですが、この最大天井高を確保できている部分がめちゃめちゃ少ないです…。
ただ、これはまた後述する価格面との兼ね合いにもなると思うので、個人的には致し方なない部分かと思います。
あと気になったのは三種換気だったところですかね。この価格帯で一種換気でないところは、個人的にかなりの妥協点（換気面だけでなく外部からの音も入る）と思います。
ちなみに18階、19階のプレミアムフロアも天井高は変わらず、水回りなどのグレードアップやリビングの折り上げ天井（下がり天井をうまく見えないようにしているとも言えます…）になっていたりくらいなので、べらぼうにレベルが上がるといったわけではないです。
ちなみにモデルルームはこのプレミアムフロアのGタイプをさらに魔改造したものなので、正直参考にはならないかな～と。下がり天井の問題など、一般フロア検討層には想像力が試されています。内覧会で天井を見てこんな感じなの！？とならないように、事前に入念なシミュレーションをした方が良いですね…。
今回、一般販売対象となる51部屋すべてが一括供給販売することが既に物件概要で示されており、ファーストチャンスがファイナルラストチャンスという、購入するという基本的行動に強運が必要というように、ハードルががめちゃめちゃ高くなっています。
そもそもプランの選択肢も少ないので、とにかく欲しい部屋にチャレンジする、ということになるかと思います。
幸いなことに、自分本位で申し込みを入れまくるような節操の無い投資家組は極力排除していますので、50倍とか100倍みたいな意味の分からない倍率にはならないはずです。
3LDK
【Dタイプ 90.53㎡】
画像出典：物件公式資料
6階：36,300万円(坪1,325万円)
7階：36,500万円(坪1,332万円)
9階：37,000万円(坪1,351万円)
12階：40,000万円(坪1,460万円)
17階：43,000万円(坪1,570万円)
プレミアムプランを除けば、3LDKはこのプランしかありません(90㎡台のBタイプは基本2LDK）。
南西角住戸で、LDはDWがふんだんに設けられており、周辺建物が近接する本物件の中では、日照面や採光面などの条件が良い部屋となります。
東京建物は元々部屋の中に柱をガッツリ入れてくるデベロッパーなのですが、本物件はその規模も相まって例外ではなく、DWの部分は仕方ないにしても、洋室2の凄い邪魔なところに柱があり、そのために廊下が柱を迂回しつつ、洋室2が超ナロースパンかつ右半分はクローゼットと2,000mmの下がり天井に占められてしまっています。
廊下をもっと西側(間取り図で言うと下側)に寄せてきて、洋室と洗面室や浴室を廊下を挟んで向かい合わせる設計にすれば、もっと効率の良い間取りになった感は否めないのですが、まぁコスト面含めて色々あるのでしょう…。
とは言え、この価格で90㎡台を番町エリアで、ましてや新築で購入できるチャンスが、現役世代のうちにあり得るのか不透明になっているレベルにまで既に来ているので、こういった点が妥協出来るのであれば、もう行くしかないです。
ただ40,000万円まで行ってしまうと、周辺での80㎡台や90㎡台の中古が検討対象に入ってくるので、トータルを考えると自分は中古に行っちゃうかなぁ…というのが率直なところではあります。
2LDK
【Bタイプ 90.04㎡】
画像出典：物件公式資料
5階：32,200万円(坪1,182万円)
7階：33,000万円(坪1,211万円)
8階：33,500万円(坪1,229万円)
9階：33,800万円(坪1,240万円)
10階：34,300万円(坪1,259万円)
11階：34,600万円(坪1,270万円)
13階：35,200万円(坪1,292万円)
14階：35,400万円(坪1,299万円)
15階：35,800万円(坪1,314万円)
ブリリア二番町のつーもイチオシ部屋はこのBタイプです！
北西角部屋なので、先ほどのDタイプと比べると日照面や採光面の条件は劣りますが、それ故に坪単価で言えばこちらが10％ほど低く抑えられています。
10％と見ると大したことなく見えるのですが、元々の坪単価と面積が広いことから、グロスで見ると3,000万円強低くなるのに加えて、一見すると歪に見えるこの間取りも、居室配置が玄関からのT字型配置かつ柱の影響もかなり抑えられているため、有効面積で言えば、デッドスペースの多いDタイプよりもこちらの方が大きいと言っても過言ではないと思います。
2LDKとしてはゆとりがかなりあるため、持て余し気味になってしまうかもしれませんが、実は無償セレクトプランでLDの西側に引き戸を設けて6.3帖の洋室3を設けることもできるので、3LDKへの改変も簡単に出来ちゃいます。
その場合、LDが一面採光になるのと14帖ほどと狭くなってしまうので、そこは妥協点と言えますが…。
子育てファミリー世帯には、実用性と価格のバランス、また供給戸数の多さを考えた場合には、このBタイプをおススメしたいです。
【Eタイプ 61.44㎡】
画像出典：物件公式資料
3階：18,450万円(坪992万円)
5階：19,050万円(坪1,024万円)
6階：19,400万円(坪1,043万円)
7階：19,650万円(坪1,055万円)
9階：20,400万円(坪1,097万円)
10階：20,550万円(坪1,127万円)
11階：21,000万円(坪1,129万円)
12階：21,350万円(坪1,148万円)
13階：21,800万円(坪1,172万円)
14階：21,950万円(坪1,187万円)
15階：22,250万円(坪1,197万円)
ブリリア二番町の2LDKであればこれの低層階をイチオシにします！
先ほどの90㎡と違って、こちらは一般的な2LDKのサイズ感で、現役引退組のご夫婦で住まわれることも多い番町エリアで、手頃なサイズとグロスということで出口戦略も見通しやすくなっています。
柱の食い込みや浴室1317サイズだったりはちょっと気になりますが、収納も多めですので、まだ小さい子供が一人で予算潤沢な一次取得層ご夫婦の一部屋目としても良いかなと。
値付けを見ると、ところどころジャンプアップしていますが、これは階に応じた視界抜けや眺望を反映しており、そこにかなりのプレミアムが乗っかっていることが分かります。
元々、番町エリアは近い高さの建物が近接しあっていることが多く、眺望が芳しくないマンションも珍しくないため、裏を返せばそこまで眺望や視界抜けを気にしない（＝他の要素の優先度が高い）人たちが多く住んでいるエリアとも言えます。
そのため、コスパ重視でなるべく下の階に行くというのは有効な手段かもしれません！
なんせ坪1,000万円切ってますからね…あくまで相対的にですが(←強調！)目に優しい坪単価です。
なお、残りの2LDKの55㎡Cタイプと1LDKの54㎡Aタイプは、今回の個人的おススメ部屋からは外しました。
Cタイプは供給の中で一番低い階が10階でグロス20,000万円を超えてくるため、コスパの面で言えば先ほどのEタイプと比較するとそこまでかな…という印象です。
また、1LDKですが3階13,650万円からということで、金利0.6％とすると毎月のローン支払い額が35万円強、管理費＋修繕積立金が4万円強なので、毎月の支払額が最低でも40万円ほどとなります。
一方で周辺の賃貸を見ると、記事執筆時点の情報ですが、
①ザ・パークハウス麹町レジデンス 麴町駅徒歩5分 51㎡ 賃料32万円
②THE千代田麹町TOWER 麴町駅直結 41㎡ 賃料29.2万円
など、大手の分譲マンションで普通に賃貸募集で出ているので、単身向け部屋の利回りが低い番町エリアにおいては、よっぽど番町に家を持ちたい！といった強いこだわりがない限りは、いくら購入派のつーもでも、この辺りに住むだけならば賃貸をおススメしたいところです。
あと、プラミアムフロアは93㎡49,500万円、104㎡58,500万円と62,500万円なので、富裕層の方は是非ご検討ください。笑
管理費：552円/㎡
修繕積立金：199円/㎡
駐車場：47,000円～55,000円
駐輪場：300円～700円
管理費は、タワマン三種の神器である内廊下、ディスポーザー、各階ゴミ置き場をこの規模で備え、かつコンシェルジュサービスまであるとすると、むしろ抑えられているまでありますが、地権者が多いことも影響してそうな気がします。
駐車場は総数33台のうち、16台が地権者に押さえられているので、この価格帯の購入層からするとまぁ争奪戦でしょうね…。ハイルーフ、ノーマルルーフともにEV対応も1台ずつあります。
駐輪場は都心物件でもとてもリーズナブルなのが好印象なのと、子供用平置きが500円で借りられる設定が子育て中の親目線からするとめっちゃ良いですね～。
子供がラックに自転車入れるのってめちゃめちゃ難易度高いんですよ…。
番町エリアでもファイナルラストチャンス？
実はブリリア二番町以外にも、番町エリアでは現在6,7件の新築マンションが案内中ですが、自分が知っている限りではすべてアンダーでの販売中で、全く表には出てきていません。悲しいかな、当然ながら自分レベルでは全くお声は掛かっていません。泣
そのうち、いくつかは皇居ビューなどここよりもさらに抜群の立地物件というのもありますが、坪2,000万円～坪2,500万円のレンジでも非常に好調と耳にしています。
番町エリアでは今後もちらほら建築計画はありますが、こういった状況を踏まえると、それらもアンダー販売で全部捌けてしまい、一般販売されない可能性すらある…となると、ブリリア二番町の販売としても今回の第1期がそのまま最終期ですが、番町エリアでの購入としても、一般人には最終期になってしまう、という可能性が考えられます。
諸々の兼ね合いで坪1,000万円～1,300万円程度に抑えられている単価帯からしても、2桁倍率必至な状況ではありますが、この色々な意味でファイナルラストチャンスを、気になっているのにも関わらず、敢えてスルーする必要性は全くありません。
立地を買うという価値観を持てるかどうか
価格が抑えられているのとトレードオフで、専有部の仕様は充実してはいると言いましたが、そこまで極端に高いわけではありません。
二次元構造、三次元構造まで考慮すると、相対的に仕様のレベルはむしろ物足りない部類に入るかもしれません。
分譲マンションはコストアップ方式で販売価格が決められているのは有名な話ですが、本物件に限って言えば、販売価格に諸般の事情でキャップが掛かっている以上、プロジェクトとして成立させるためにはコストを抑えるしか方法がありません。
専有部の仕様はコストカットするにしても、削りすぎると立地や価格に見合わないチープなものになり、それはブランド価値を毀損するものにもなりかねないので、やるにしても限度があります。
さらに、これまでもいくつか建替案件のブログ記事でも述べてきたように、地権者住戸は基本的に等価交換なので、そこからの利益は非常に薄いことも考えると、制限の中で出来る限り販売戸数を増やすことが必要になるわけで、それはフロア数の増加→階高の削減→三次元構造への影響となるのは、もはや自明とも言えます。
なので、本物件はそういった仕様面にはっ目をつぶって、「この価格でこの立地を買う」という点に価値を見出せるかどうかというのがポイントになると思います。
一次取得の方は必ず次善策を考えるべし
基本的には全部屋大争奪戦のマンションだと思ってください。プレミアムフロアの場合には、同じ価格水準で中古でもそこそこ良い出物があるので、抽選倍率は緩いかもしれませんが、一般的な部屋は周辺に替わりになるような中古の出物も皆無で、大激戦になると思って臨むべきです。
そのため、一次取得の方は当たればラッキーくらいに考えて、落選した場合のシナリオも、今のうちからしっかり練っておくことが重要です。
Twitterでも常々言っていますが、落選リスクを甘く見てはいけません。まずはポジションを持っておくというのが、何よりも重要であるということは、星の数ほどいる落選経験者の皆様(自分も含む)からの、心に深い傷を負った経験があるからこその、深いメッセージであるということです。
＼＼ブリリア二番町の資料請求ができます／／／
＼＼＼マンション購入後はアンケート回答！／／／
「つーものマンションお悩み相談室」ではマンション購入に向けたお悩みご相談サービスを実施しています。
特に、初めてマンションご購入を検討される方は、いろいろなご不安やお悩みを抱える場面が多々出てくると思いますが、マンション複数回購入経験あり、数多くのマンションを見てきたつーもだからこそ、お力になれるものと自負しておりますので、その際にはぜひご利用を検討頂けますと幸いです！
