名称：ブランズタワー大崎
住所：東京都品川区東五反田二丁目
竣工：2027年5月予定
引渡：2027年8月予定
交通：JR山手線・埼京線・湘南新宿ライン、りんかい線「大崎」徒歩5分、都営浅草線、東急池上線「五反田」徒歩7分
売主：東急不動産株式会社
施工：竹中工務店株式会社
規模：40階建、総戸数389戸（内、地権者住戸149戸）
画像出典：物件公式ホームページ
概要
東急不動産のフラッグシップタワーマンションとして、いつ販売開始なんだー！と待ち望んでいた方も多いのではないでしょうか！？
かくいう自分もその一人で、2025年気になるマンションのトップバッターとして取り上げていたほど注目度合いがめちゃ高いマンションです。
大崎はタワーマンションが多いエリアではありますが、通常の一般分譲された中古で最も新しいタワーマンションがパークシティ大崎ザタワーになりますが、こちらは2015年築で既に築10年を経過しており、新築タワーマンションとしても久しぶりのプロジェクトになっています。
※2018年築の大崎ガーデンレジデンスは中古の売出しがちょいちょち出ていますが、あくまで住友不動産の高級賃貸ラインナップの一つです。
しかも施工に竹中工務店を起用し、かつ外観や内装デザインの気合の入れ方から見ても、間違いなく東急不動産が本気を出しているタワーマンションの一つです。豊洲や芝浦よりもさらにガチっている印象さえあります。もちろん価格帯が全然違うのもありますけど…。
なお、デザイン監修として著名なホシノアーキテクツが起用されていますが、あくまで監修としての位置付なので、パークコート神宮北参道ザタワーやザ豊海タワーみたいな多面的ラウンド形状などではなく、どちらかというと竹中工務店の色が出ているデザインです。好みの問題ですが、自分はこういう正統派デザインが好きです。
また、今回はイマジカ本社跡地の「東五反田二丁目地区第3地区第一種市街地再開発事業」として、公開空地となっている複数の広場やオフィス棟との複合再開発となっており、ゆとりあるランドプランの実現とともに、目黒川沿いの立地を生かした気持ちよさそうな緑化空間が広がることになります。
画像出典：物件公式ホームページ
そういった空間演出に「Biophilia」と銘打って、緑や水といった豊かな自然とともに暮らすことをコンセプトにしているためもあってか、MRもふんだんに緑が散りばめられており、さながら植物園の様相でした。笑
ただし、一般検討層にとって非常に残念な点としては、今回の一般販売は第二期に位置付けられており、第一期はアンダー販売として既に終了してしまっている点でしょうか…。
最近の東急不動産は、千代田富士見、渋谷代々木公園、自由が丘、本郷などこれは…！という立地の物件で条件の良い部屋をアンダーで先に捌く販売方針を取っているため、今回の大崎もそれに倣ったと言ってしまえばそれまでなのですが、本気度が高いのにスタートラインで不利な立場に置かれるというのは、最近はただでさえ新築マンションの供給が減っている中で、検討側にとってはもどかしいものがあります。
ちなみに、自分も上記の大崎以外からはお声がかかったのに、大崎は呼ばれませんでした…かなC
交通アクセス
本物件はは大崎駅と五反田駅の中間に位置しているため、大崎駅最寄り物件の中でも足回りは良い方だと言えます。
画像出典：物件公式ホームページ
大崎エリアには大規模な周夫業施設こそありませんが、山手線の実質的快速運転とも言える埼京線・湘南新宿ラインで、新宿渋谷池袋の三大副都心へもすぐですし、五反田駅から都営浅草線を使えば銀座・日本橋方面へもアクセス可能です。
隣駅の品川駅からは東海道新幹線に乗れますし、やはりリニア中央新幹線の早期開通も期待したいところです。
周辺環境
大崎駅・五反田駅は品川区も再開発を推進している重点エリアとなっており、本物件も含めて多くの再開発計画が進んでいます。
画像出典：品川区ホームページ「市街地再開発事業の状況」
再開発が進んで街が不便になるということはあり得ない訳で、特に広域検討の方には、こういった面としての広がりを持つ再開発計画がある街をこれまでもおススメしてきていましたが、大崎ももちろんそういったエリアの一つです。
マンション価格がどんどん高くなっており、今後の不確実性が増す現状においては、仮に市況が変わった時でも一種のリスクヘッジにもなり得ますしね。
それに加えて、つーも的には六厘舎本店があるので、それだけで＋1000点です！笑
このように大崎はおススメしがいのある街ではあるのですが、明確なネックが二つあり、一つは目黒川沿いのハザードマップ、もう一つは羽田空港新航路問題です。
概要のところでも少し触れましたが、本物件の敷地は目黒川に面しており、春の桜や夏の緑、秋の紅葉が楽しめる気持ちのいいロケーションになっています。ただし、それが故に、目黒川のハザードマップに当該敷地は思い切り掛かってしまっています。
画像出典：品川区浸水ハザードマップ
ハザードマップについては人それぞれ感じ方が違うので、色付きだから絶対ダメ！ということは決してありません。自分みたいに殆ど気にしない検討層もいるでしょうし、色付きは絶対NGという検討層もいると思うので、客観的事実として検討材料の一つにするべきでしょう。
また、もう一つのデメリットである羽田空港新航路問題について、南風運用時の15-19時のみなので、1年の中でもそう多くない期間ではありますが、これからのシーズンがまさに該当するタイミングになるので、気になる方は必ず該当の時間に直接ご自身の目と耳で確かめることをおススメします。これも個人によって感じ方が変わる要素でしょう。
ちなみに地震危険度で言えば、東京都の中でも最優秀の部類に入りますので、この点で言えばほとんど心配は不要そうです。谷低低地ですけど、そもそも武蔵野台地が掛かってくるところですしね。
画像出典：東京都不燃化ポータルサイト
2階：パーティルーム、ゲストルーム、フィットネスルーム、ライブラリー＆マルチラウンジ、ミュージックラウンジ、グランピングテラス、ウッドデッキテラス
31階：ゲストルーム、スカイラウンジ
エントランスを南北にに一つずつ作り、それに合わせて建物西側に沿って3つのラウンジが作られており、敷地内の緑を望むガラス面豊かなものになっています。
ガーデンラウンジとオーガニックラウンジのイメージが下記になりますが、柔らかい風合いとデザインなので、ここに座って寛ぐだけでも居住満足度を高めてくれること間違いないでしょう。
画像出典：物件公式ホームページ
一方、アーバンラウンジは黒など濃い目の色を基調とした高級感と重厚感があり、どことなくすみふ感があります。笑
画像出典：物件公式ホームページ
1階はエントランスや上記ラウンジ以外の半分ほどの面積部分に保育所が入るため、その他大半の共用施設が2階に設置されています。
大規模タワマンらしくかなり充実した共用施設が揃っていますが、BBQ利用も可能なグランピングテラスは、ファミリー世帯にとてもウケが良さそうです。ウッドデッキテラスも緑を生かした空間作りならではの共用施設ですね。建築物を芸術作品と呼ぶ竹中工務店らしさも溢れています。
坪1,000万円を超えるような部屋もゴロゴロあるので、タワマンの中でもハイスペックと言っても過言ではないと思います。スーペリア、プレミアム、ペントハウスで異なりますが、今回はメインとなるスーペリアのご紹介です。というかペントハウスとか絶対に買えないので、何が違うのかそもそも聞いてません。笑
まず、天井高2,700mmとサッシ高2,300mm…多くのマンションを見てきた方ならお分かりと思いますが、これだけでも十分に凄いです。
そのほかにも食器棚、ディスポーザー、水回りフィオレストーン天板、廊下・洗面室・トイレの床タイルなど充実しており、さらにリビング天カセに全熱交換器まで付いちゃってます。
敢えて重箱の隅を突くと、食洗機がリンナイなのと、洗濯機吊戸棚が奥行なさすぎ(トイレ吊戸棚レベル)なのはえぇ…となりました。食洗機はちょうど良いのでミーレに替えちゃいましょう。
あとは玄関電子錠はオプション対応でしたが、この価格帯の予算出せる人なら、個人的な経験談としてオプションで付けた方が良いと思います。あるとめちゃめちゃ便利ですし、そもそも後から変えようとすると、管理組合の承認必要とかいろいろ面倒になりそうなので…。
構造面で言うと制振構造なのは惜しいですが、前述の通り地震危険度は少ないエリアなので、実態として免震までは不要とデベも判断したのでしょう。
今回、方角によっては圧迫感のある眺望となってしまう部屋も少なくないため、個人的にはそれらの条件と価格rバランスを踏まえて、おススメしたい部屋としてご紹介しようと思います。
ちなみに、先に言うとどの部屋も要望書ベースで抽選確実な様相なので、先日販売戸数が増やされたことで、これから始まる登録でどれくらい分散されるか…というのは気になるところです。
3LDK
【S-80Mタイプ 80.12㎡】
画像出典：物件公式資料
6階：26,600万円（坪1,094万円）
7階：26,700万円（坪1,101万円）
8階：26,900万円（坪1,109万円）
9階：27,100万円（坪1,116万円）
18階：28,700万円（坪1,184万円）
19階：28,800万円（坪1,188万円）
23階：29,800万円（坪1,229万円）
26階：30,700万円（坪1,266万円）
27階：30,900万円（坪1,279万円）
既に検討進めている方からすると全く面白みが無くて申し訳ないのですが、つーも的イチオシ部屋はこのMRでも再現されている北東角部屋になります。
角部屋なりに廊下は長めですが、柱は殆ど逃げており、しかも角部屋ならではのDWから見える東京タワービューは、スーペリアの中では間違いなく一番でしょう。タワマンにおいては南向きが決して一番人気になる訳ではないという典型例がまさにこのプランです。
浴室も1620サイズなのはGoodです！主寝室想定の部屋がリビングインなのはアレですが、大き目のWICがあるのも良いですよね。SICは無いですけど…。
ただし、今回の販売期で買うならば18階以上の5部屋にしたいところです。
価格差が明確に付いているので分かりやすいのですが、5-9階の部屋は低層階ということもあって東京タワーは見えず（見えても先端だけ？）、80㎡が必須であれば次に挙げる南西角部屋、80㎡が必須でなければこちらもこの後挙げる北西角部屋の方が満足度は高いかなと個人的には思いました。
また、さらに価格とのバランスで言うと18階と19階が良く見えますね。5階と18階に2,000万円の価格差の価値は明確にあると思いますが、18階と26階に2,000万円の眺望の差はそこまで感じませんでした。
東方向はオフィス棟がガッツリ被るので、この点でも階数によってほとんど差は無いです。
なお、23階までは既にカラーセレクトが出来ないのは難点ですが、とは言っても一般ウケのする王道カラーなので、結局セレクトしても一緒じゃんという結論になる可能性は高い気がします。
【S-85Fタイプ 85.51㎡】
画像出典：物件公式資料
6階：27,550万円（坪1,065万円）
7階：27,700万円（坪1,070万円）
8階：27,750万円（坪1,072万円）
9階：27,800万円（坪1,074万円）
18階：29,750万円（坪1,150万円）
19階：30,050万円（坪1,161万円）
23階：31,300万円（坪1,210万円）
26階：31,800万円（坪1,229万円）
27階：31,900万円（坪1,233万円）
スーペリアで販売対象となるプランの中では、85㎡台と一番広い南西角部屋になります。
面積も広いため、グロスも結構張りますが、先ほどおススメした北東角部屋の低層階との比較なら、自分はこっちの南西角部屋低層階の方が良いかなと思います。
西～南側にはアートヴィレッジ大崎のオフィスやタワマンがありますが、いずれも目黒川を挟んでいるため離隔は取れていますし、目黒川の下流方向である南南西方向は当然抜けています。夏にネックとなる西日もこれらの建物がある程度遮ってくれるかも？
また、低層階の西方向は空を望むことは難しいですが、そのトレードオフとして目黒川沿いの桜並木を望むことが出来るので、ここまで階数で価格差をるけるのか…というのが率直な印象です。
南西方向の斜めに切られたDWも開放感ありそうですし、こちらも当然ながら浴室1620サイズはGoodです！
ただ、先ほどの北東角部屋の逆で、こちらは大きめのSICはありますが、WICは残念ながらありません。物が多くなる子育てファミリー層にはちょっと辛いところでもありますが、それは広い面積を生かして収納を増やすことで対処できるでしょうか。
3LDKはそのほか77㎡南東角部屋と67㎡南向き中住戸がありますが、前者は位置的にオフィスに被りまくるのに24,500万円スタートという価格、後者は狭小かつ3室リビングインで19,700万円スタートなので、これなら大崎駅の豊富かつ良質な中古でいいんじゃないかな…と考えているので、おススメからは外しています。
2LDK
【S-74Iタイプ 74.09㎡】
画像出典：物件公式資料
7階：22,600万円（坪1,008万円）
8階：22,650万円（坪1,010万円）
9階：22,700万円（坪1,012万円）
18階：23,300万円（坪1,039万円）
19階：23,400万円（坪1,044万円）
26階：24,100万円（坪1,075万円）
27階：24,200万円（坪1,079万円）
先ほどの北東角部屋や南西角部屋と比較して、こちらはの価格差は小さいのですが、西北西側はちょうど目黒川の上流に向かう方向になるのと、北西～北方向は44階建のパークタワーグランスカイがあるので、上下でそれほど視界抜けに差が無いというのが要因と考えられます。
むしろ低層階の方が、敷地内広場の緑や目黒川沿いの桜並木も見えるため、個人的にはおススメです！
一方で上層階が割安とも言えるので、中途半端に18階や19階にするくらいなら、26階や27階の方が満足度は高くなるかなといったところでしょうか。
間取りは3LDKに改変が難しい形状なので、ゆったり目の面積を探しているDINKSや現役引退後のご夫婦にはビビとくるプランかなと思います。北西側の斜めに切ったDWはこちらも開放感ありそうです。
ちなみに、このプランもSICはある一方でWICはありません…。
【S-61Hタイプ 61.22㎡】
画像出典：物件公式資料
19階：17,800万円（坪961万円）
23階：18,800万円（坪1,051万円）
26階：19,100万円（坪1,031万円）
27階：19,100万円（坪1,031万円）
最近のトレンドからすると少し広めに面積を取れた西向き中住戸で、2室独立かつSICとWICがしっかり備わった理想的な2LDKです。
西側はアートヴィレッジ大崎ビュータワーのほか、ルサンク大崎シティタワーがありますが、いずれも目黒川を挟んでおり、西北西方向は北西角部屋のところでも触れた通り、目黒川に沿って視界抜けがあるため、東側ほどの強烈な圧迫感は無いように思います。
低層階はグレーアウトになっているので次期以降の販売もなく、今回はこの5部屋しかありません。
18階と27階で多少の空の広さは変わりますが、価格程の差は無いと思いますので、個人的には18階か19階をおススメしたいところです。
1LDK・1DK
【S-32Dタイプ 32.56㎡】
画像出典：物件公式資料
5階：7,600万円（坪771万円）
6階：7,700万円（坪787万円）
7階：7,800万円（坪791万円）
8階：7,900万円（坪802万円）
今回、一次取得者向けにおススメしたいプランがあり、それがこちらの32㎡南向き中住戸の1DKです！
住戸位置としては南東角住戸から西側に2列目となるのですが、下記の通り目黒川との位置関係で、アートヴィレッジ大崎まで一番離隔の取れる絶妙なな位置になっています（下方向がが真南です）。
画像出典：物件公式ホームページ
間取りは賃貸風ですし、1DKは天カセや全熱交換器が無いなど、2LDK以上と比べてスペックダウンしているのも事実なのですが、グロスが8,000万円を切ってくるため、賃貸から脱出する初手でこういったデベが本気を出している大規模タワマンを新築で購入できる機会はそう多くありません…！
北向きでも30㎡の1Kが出ますが、こちらは完全に賃貸投資用ですし、西向き1LDKは49㎡と広いためグロスが12,950万円～と一次取得者にとってはハードルが高くなるため、そういった諸条件を考えると、とてもバランスが良いプランだと思います。
引き渡しまで丸2年の猶予があるため、昇進や昇格で年収ベースUPがある程度見据えられる状況ならば、ぜひ検討して頂きたいプランになります。次期以降でも同サイズの1DKが販売予定にありますが、ほぼ間違いなく価格改定されるでしょうしね…。
管理費：606円/㎡
修繕積立金：242円/㎡
駐車場：40,000円～45,000円
駐輪場：300円～700円
管理費の見た目の重さはネックに感じられるかもしれませんが、内廊下×ディスポーザー×各階ゴミ置き場のタワマン三種の神器に加えて、コンシェルジュ、24時間有人管理、多数の共用施設、緑豊かな植栽計画とソフト面が充実しているからこそでもあり、小規模マンションのように規模の経済が働かずに高くなる…というのとは全く異なります。
また、第三者管理方式を採用しているため、その分の外注費も込みと考えれば、個人的には割高水準とは全く感じません。
修繕積立金の水準も、最初からこれくらいは設定して然るべきと思います。
広域検討の方にもおススメ
2025年の要注目物件でもあるため、大崎エリアピンポイント検討だけでなく、広域検討の方にもおススメできる、東急不動産の肝煎りプロジェクトであると思います。
昨今の建築費高騰の煽りも受けて、販売価格の絶対値は高いですが、広域で相対比較をした時に規模やスペックとのバランスの相対比較で見ても、とてもバランスの良い物件だと思います（シティタワー東京田町やCITY TOWER THE RAINBOW、パークタワー品川天王洲の漏れ聞こえてくる価格を聞くとなおさら…）。
販売中ないし今後販売予定の新築販売物件だと、グランドシティタワー月島やセントラルガーデン月島ザタワー、グランドシティタワー池袋、プラウドタワー池袋辺りと価格帯やスペック、規模が近しくなってくるので、この辺りと比較検討になるでしょうか。なんとなくザ豊海タワーやリビオタワー品川とは、実需的に求める要素や条件が異なる印象があります（資産性優先という検討方法はここでは考慮外にしています）。
大崎駅No.1にはなる？ならない？
現状、大崎駅に誕生する最も新しい大規模タワーマンションということではあるのですが、大崎駅No.1マンションになる？と問かれると、個人的にはちょっと難しい感じかもしれません。
大崎駅には元々タワーマンションが多いのは周知の通りですが、特にその中でも大崎駅と屋根ありペデストリアンデッキで直結している大崎ウエストシティタワーズ、また、総戸数がブランズタワー大崎の優に2倍を超え、かつ商業施設も併設しているパークシティ大崎ザタワー/レジデンスの二大巨頭の牙城を崩すもはなかなか難しいように思います。
ただ、それらは築年数がそこそこ経過していることもあり、その点での差別化は間違いなく出来ると思いますが、再開発が活発なエリアだからこそ、実は本物件以外にも後発のタワマン計画がいくつかあったりします。
西口の住友不動産案件はどうもラ・トゥールになって分譲されない可能性が高そうですが、その他の計画情報も入手して、今すぐ中古購入からそれらに買い替えというのも戦略として当然浮かび上がるので、複数のシナリオを比較検討することをおススメします。
それでも欲しくなる新築タワーマンションの魅力の先には…
重ねてお伝えしますが、ブランズタワー大崎は間違いなくおススメ出来る物件の一つですし、個人的にもかなり惹かれるマンションです。それだけの魅力がたっぷり詰まっていると感じます。
ただ、この感想を抱く人は当然多いわけで、その魅力の先に待ち受けているものは熾烈な大抽選大会です。MR予約が全然取れず、フリー見学会開催の時点でも明らか…というか大体の倍率予測は某所で公開されています。ハッキリ言って普通に当てるのは現実的に難しいです。
ブランズタワー大崎に限らずですが、こういった魅力度や注目度の高い大抽選大会マンションについては、かつての大日本帝国軍のように無策でバンザイ突撃するのではなく、必ず第二、第三のシナリオを準備し、例え落選したとしても人生設計に重大な影響が出ないように対策を取ってください。家族のいるファミリー世帯なら尚更です。
第二期の登録期限まで本記事公開時点から2週間程度ありますが、その間に出来る限りのことをしておきましょう！
＼＼＼ブランズタワー大崎やその他の新築物件の資料請求ができます／／／
＼＼＼マンション購入後はアンケート回答！／／／
「つーものマンションお悩み相談室」ではマンション購入に向けたお悩みご相談サービスを実施しています。
特に、初めてマンションご購入を検討される方は、いろいろなご不安やお悩みを抱える場面が多々出てくると思いますが、マンション複数回購入経験あり、数多くのマンションを見てきたつーもだからこそ、お力になれるものと自負しておりますので、その際にはぜひご利用を検討頂けますと幸いです！
