名称：ザ・パークハウス新宿富久町
住所：東京都新宿区富久町
竣工：2026年10月予定
引渡：2026年11月予定
交通：東京メトロ丸ノ内線「新宿御苑前」徒歩7分、東京メトロ副都心線・都営新宿線「新宿三丁目」徒歩9分
売主：三菱地所レジデンス株式会社
施工：木内建設株式会社
規模：5階建、総戸数50戸（内、募集対象外住戸10戸）
画像出典：物件公式ホームページ
概要
3.4年ほど前にザ・パークハウス御苑内藤町が分譲販売されていましたが、規模的にはそれと似た感じで、ただ今回は立地が富久町なので、新宿御苑からは離れたところに誕生する低層レジデンスになります。
かの有名な富久クロスコンフォートタワーにほど近いため、周辺環境のところで詳細は後述しますが、住宅街の中にありながら、比較的利便性が良い特徴を有しています。
新宿区の中で言えばマイナーなアドレスであることは正直否めませんが、新宿三丁目の伊勢丹や丸井、ビックロなど十分に徒歩圏内と言える距離感ですので、落ち着いた住環境と生活利便性を両立できるような立地ということで、名より実を取るという方に合ってくるマンションであると思います。
画像出典：物件公式ホームページ
交通アクセス
画像出典：物件公式ホームページ
最寄りの新宿御苑前駅は東京メトロ丸ノ内線だけですが、新宿駅へは2分（上の1分は新宿三丁目起点なのでちょっとずるい）、東京駅へも15分と山手線内側立地ならではの所要時間の短さです。
新宿三丁目駅からの副都心線では渋谷や池袋へも最速5分とびっくりするほど近いです。笑
当然のことながら新宿駅まで行けば縦横無尽に特急や快速列車が走っていますし、バスタ新宿から羽田空港や成田空港へのリムジンバスも出ていますので、そういった足回りの良さは山手線内側かつ新宿圏の強みですね！
周辺環境
冒頭でもちらっと触れましたが、比較的静かな住宅街の中に東西二面接道で立地しており、東は富久さくら公園、西は東京医大（しかも高めの建物があまり被っていない）となっておます。
そのため、東西は4階や5階からはそこそこ視界抜け感があり、さらに東の富久さくら公園は名前の通り桜の植樹もあるため、四季ごとの色の変化も部屋の中から楽しめそうです。残念ながら電線はガッツリありますが…。
画像出典：物件公式ホームページ
南側は似たような規模のマンションと東京医大通りを挟んで富久クロスがあるため、低層階は日照や採光に影響する可能性があるため、その辺りはシミュレーションで良く確認しておきたいところです。MRでは季節ごとの日影シミュレーションが用意されていました。
ちょうどこの地図の下の方にある「商業施設」と書かれた部分が富久クロスの敷地内にあるスーパーなどなので、その近さはお分かりいただけるかと思います！（Googleマップの上空写真で見ると戸建が立ち並んでいるように見えますが、見間違いではなく商業施設の上に戸建てが建っています…意味不明かもですがこれは紛れもない現実なのです）
なお、東西で敷地が若干傾斜しているため、実質的な半地下住戸が一部存在しています。
防災面で言うと、神田川からも離れている台地の上なので、敷地内を含めて周辺も殆どハザードマップの色は付いていないので、最近ゲリラ豪雨などが多いことを考えると、こういう面での安心感は強みとなります。
画像出典：新宿区水害ハザードマップ
一方、地震危険度は東京の中では中程度と評価されているようです。富久町アドレス全体での評価のため、地歴的に中々再開発が起きにくく、今も残っている密集した住宅地部分が影響しているかもしれません。
画像出典：東京都不燃化ポータルサイト
50戸と小規模の低層レジデンスですので、エントランスホール以外に目立つような共用施設はありませんが、各戸宅配ボックスが各階にあるのは、大きなものを頼むことの多い子育てファミリー層には嬉しいところです。
なお、上空から見ると一部に屋上テラスがありますが、こちらは住戸専用のルーフテラスなので、残念ながら住民全員が使える共用施設ではありません。ちなみに某ブリシアみたいに螺旋階段で登る設計のようです。
専有部仕様は、ディスポーザー、水回り天板クォーツストーン（天然大理石に無償セレクト可能）、キッチン天板側面貼り下ろし＆カウンターあり、洗面室・トイレ床タイル、食器棚、Low-e複層ガラス、玄関電気錠など一通り揃ってはいますが、床暖房はLDの一室のみ、第三種換気、リビング天カセもないため、単価帯からすると人によってはちょっと物足りない印象を受けるかもしれません。
モデルルームで見た記憶は無かったのですが、パンフにレンジフード給気シャッターの記載があってこれがちょっと不穏ですね…まさか坪1,000万円クラスのマンションにこれ付けるとは思えないので。もしかしたら1階（実質的な半地下住戸）の気流が芳しくない部屋だけかもしれません。
最大天井高は2,530mm（1階は2,400mm）なので、低層レジデンスとしてはまずまずですが、室内の梁は少なめなので、三次元構造としては想像以上に広く感じることができます。
また、今回の間取り設計で特徴的なのですが、吹き抜けによる行灯部屋（窓のない部屋）の排除です。内廊下マンションの弱点とも言える行灯部屋を排除するために、専有部分に吹き抜けを配置しているため、この辺りは素直にコスト掛けてるなーと思いました。具体的には次の価格紹介の項目で間取り図も貼付しますので、そちらでご確認ください！
現時点で予定価格がまだざっくりした感じでしか出ていないので、自信を持っておススメできる価格になるかまだ不透明ではあるのですが、検討の一助になればということで、現時点でのおススメ部屋をご紹介します！
3LDK
【80Bタイプ 81.25㎡】
画像出典：物件公式資料
2階と3階に設定がある北東角部屋になり、洋室2が内廊下マンションによくあるリビングインの行灯部屋…と思いきや、吹き抜けを作ることで窓（兼エアコン室外機置場）が設けられており、さらにこの吹き抜けのお陰で玄関や廊下にも小さいながら窓が出来ています。
専有面積は80㎡超の角住戸ながら、LDの開口部が一面だったり、廊下が長かったり実質的な廊下がLDに入ってはいますが、部屋に柱の食い込みもないため、有効面積分はしっかり使える間取り設計になっています。LDも梁が少なく、気持ちのいい三次元構造を実現しています。
価格的にも坪単価900万円中盤となっており、最近の新築マンションのトンデモ価格を見ていると、山手線内側の新宿圏でこの水準なら、大火傷をする可能性は小さいと個人的には思います。
【80Dタイプ 82.30㎡】
画像出典：物件公式資料
メインエントランス上の3階と4階に設けられたプランで、南が全体的な主開口部になる南西角部屋です。
洋室3部屋がすべて南側に面する上に独立居室となっているだけにとどまらず、LDKもアイランドキッチンで柱の食い込みが無い二面採光となっており、開放感とプライバシー面を両立しているかなり良好な間取りとなっています。
廊下が長いのと浴室1418なのが若干ネックですが、収納も適度に設けられており、子供が複数いるファミリー世帯でもゆったり生活が出来そうです。
ただ、ネックは広さゆえのグロスですかね…現時点で25,000万円台(MAX25,990万円まで)となるため、新築中古含めて他の選択肢がぐっと広がる水準なので、5年住んで売却するといったような短期売買には向いていません。相場が現状維持なら、5年程度では往復の手数料負けしてしまう可能性があります。
とは言え、窓面も南側は３枚、西側は４枚と豊富ですし、10年スパンで長く住むには適したプランと言えます。南側の視界抜けは芳しくないので、この価格を出してそこが妥協出来るかどうかでしょうか。
【85Bタイプ 88.44㎡】
画像出典：物件公式資料
こちらはおススメというよりご紹介だけのプランという意味合いなのですが、北側が全体的な主開口部になる、3階と4階に設けられた北東角部屋になります。
廊下は例のごとく長いですが、こちらも洋室3室は独立しており、横長LDの開口部も東側のサッシ4枚で窓面豊かです。
88㎡超とかなりゆとりがあるため収納も豊富ですし、キッチンから洗面室へ抜けるルートも設計されているなど、各所にゆとりはあるのですが、この専有面積で浴室1418サイズはかなりもったいないですね…。
PSさえどうにかすれば、物入とSICとトイレをちょっと削れば1620サイズに出来る空間はあるように見えるだけにという気持ちがあります。
で、ご紹介だけにとどめる理由は、見ての通りグロスの嵩み方が結構厳つく、先ほどの25,000万円台の部屋以上に選択肢がより増えるため、もう少し面積を抑えた80㎡前半でもっと好立地のタワマンも視野に入るので、エリアニッチなニーズで捌けるかどうか、というのが気になるところです。
マンションは坪単価で語られがちですけど、検討にあたってはグロスの方がむしろ重要だったりするのが、こういったケースかもしれません。
そのほか、現時点で予定価格が出ているのは1階のプランで坪900万円前後なのですが、実質的な半地下住戸となります。2億円出して富久町に敢えて半地下住戸を買うくらいなら、戸建を買うかエリアを変えた方が良いのではと思うので、今回おススメ部屋として取り上げることはしません。
また、その他予定価格の出ていない住戸も今後の状況次第では次回以降に回るみたいな感じのようなので、気になる方はMRを訪問されてみてください。
管理費：381円/㎡
修繕積立金：195円/㎡
駐車場：35,000-45,000円
駐輪場：300-2,000円
本物件は50戸と少戸数なので、内廊下×ディスポーザーで管理費結構行くかなと思っていたのですが、思ったより抑えられていました。共用施設が殆ど無いのも影響しているかもしれません。
修繕積立金は、最近はどこも初期設定が200円/㎡前後になっているマンションが多い印象があります。これも後々のことを考えると、初期段階としてはこの水準がぼちぼちのところなんですかね。
駐車場は17台で他と比べても違和感ないですが、駐輪場は50台とかなり少ないです。
広い専有面積を謡ってファミリー世帯に訴求している割に、このアンマッチ具合はどうなんですかね。新宿御苑に遊びに行くときとかにも自転車ニーズありそうですけど…。
立地の希少性＝ニーズがある、は必ずしも成立しない
このマンションの案内でも、よくあるデベロッパーが都合よく用意した条件に当てはめてピラミッドを作って希少性をアピールしていましたが、それは単なる机上論で、そのこと自体が市場一般で希少だ！と見てくれるかは全く別の話です。
ましてや、その都合よく作られた希少性をベンチマークにした値付けをもって、価格の妥当性を判断することは、キャピタルゲイン云々の前に市場平均よりも価格動向が下回らないか、それがひいては残債割れリスクを高めていないかについて、より慎重に判断すべきです。
少し前に文京区の某新築マンションの予定価格が発表されたところTwitterでもかなり反響を呼びましたが、まさにニッチな立地の希少性を基にした値付けの典型例で、周辺相場から乖離している点で、あの予定価格のままで行くならば、自分が相談を受けた時にはかなり慎重に判断してください（他のマンション買った方が良いよ）とお伝えすることになると思います。
そもそもですが、ニーズがあるからこそ希少性に対して価値が生まれ、それが市場評価として相場を形成していくという因果関係なので、ニーズの無い希少性はある意味キワモノとも言えます。その時点での相場よりも割高価格が後々の市場評価が追いつくというのは完全に市場動向の結果論で、そんなリスキーな危ない橋を、少なくともご料金を頂いていて薦めるのはナンセンスだと思っているので、自分は絶対にしません。
これは完全に余談ですが、この記事を書いていたちょうど今日のお昼の某番組で、とある新宿のラーメン屋さんで金箔をふんだんに入れ、かつ器も金で出来たラーメンを「3万円」という価格で販売していたところ、その価格でTV局を除いて誰一人注文していない、というのを観ていました。
まぁそれ自体は広告宣伝活動の一環だと思いますが、ラーメンに金箔をふんだんに使うこと、また金のどんぶりにそれを盛れば確かに希少性は抜群です。しかし誰も頼まなかったということは、ニーズが全くなかったということに他なりません。
つまり、机上論で考えただけで、実際にはニーズの乏しい立地の希少性は、それ自体にそれほど付加価値はないという点に留意して、相場から乖離していないかをよく判断すべきという原点に立ち戻って検討することが重要ということです。
キャピタルゲインを狙うマンションではない
そのようない意味合いで、ここも静かな環境と利便性の両立できる立地であるのは間違いないのですが、特にここに限ったわけではないので、少なからず代替が利くマンションではあることは否めません。
この立地が良ければ、富久クロスもすぐ近くにありますし、前述の通り2.5億円-2.8億円出せるなら、トレンドに乗った新築タワマンも十分に狙えます（当選するかはさておき）。もちろん中古タワマンもたくさんあります。
そういった点を踏まえると、本物件の相対的な資産性は同価格帯のマンションの比べると劣後するかもしれません。しかしながら、前回のアトラス文京安藤坂の記事でも書いたところですが、ザ・パークハウス新宿富久町に資産性が無いというわけではなく、キャピタルゲインを狙って買うようなマンションではないという意味合いです。
築4年のザ・パークハウス御苑内藤町や築10年の富久クロスの高層階で坪1,100万円程度なら、新築かつそれらより条件で劣後する本物件の坪1,000万円なら、キャピタルゲインを狙える水準ではないものの大火傷はしない、そのような中で新宿区の新築低層レジデンスを買いたいという方に向いてくるマンションかなと言ったところでしょうか。
80㎡台は間違いなく希少な存在
もう少しだけ個人的に本物件をおススメしたい検討層としては、80㎡以上の部屋が欲しいという方です。
昨今、分譲マンションのボリュームゾーンとなっている3LDKは、グロスの嵩みがデベ側に意識されているのか、ギリギリ70㎡どころから65㎡ですら登場するありさまで、そういった狭小プランが完全に主流となってしまっています。
その中で、インフレの時流に乗って資産や所得が増えることにより予算を上げられる層が一定数いる中で、3LDKでもゆとりが出てくる80㎡台のニーズが供給（市場での流通量）を上回っていると、多くの相談を受ける中でも感じてますし、実際に最近の新築マンションでも80㎡台の部屋の倍率が、これまでよりも明らかに高くなっています。ブランズタワー大崎、リビオタワー品川、プラウドタワー池袋など枚挙に暇がありません。
これこそがまさにニーズに裏付けられた希少性であり、そういった意味でも本物件の80㎡以上の部屋は間違いなく希少です。
80㎡以上の部屋を探している方で低層レジデンス希望の方も少なくなうはずで、もし広域で検討されている方でも本物件の条件が刺さる方もいると思いますので、もし少しでも興味をお持ちであるならば、可能な限り早めにMRに行かれることをおススメします。
ただし、このエリアで80㎡未満、つまり70㎡台以下でお探しの方は、個人的には間取りの形状がそう変わらない富久クロスで良いかなと思います。富久クロスの中古で80㎡以上は稀ですが、70㎡台以下ならそれなりに出ます。このエリア限定でもないならば、次期以降販売予定の部屋も多いので、敢えて待つ必要もないので、是非広めに検討されてみてください。
＼＼＼ザ・パークハウス新宿富久町やその他の新築物件の資料請求ができます／／／
＼＼＼マンション購入後はアンケート回答！／／／
「つーものマンションお悩み相談室」ではマンション購入に向けたお悩みご相談サービスを実施しています。
特に、初めてマンションご購入を検討される方は、いろいろなご不安やお悩みを抱える場面が多々出てくると思いますが、マンション複数回購入経験あり、数多くのマンションを見てきたつーもだからこそ、お力になれるものと自負しておりますので、その際にはぜひご利用を検討頂けますと幸いです！
