名称：パークシティ小岩ザタワー
住所：東京都江戸川区西小岩1丁目
竣工：2027年1月予定
引渡：2027年3月予定
交通：JR総武線「小岩」徒歩3分(ペデストリアンデッキで駅直結予定)
売主：三井不動産レジデンシャル、日鉄興和不動産
施工：三井住友建設
規模：30階建、総戸数731戸（内、一般分譲対象外210.戸）
画像出典：物件公式ホームページ
概要
前回のプラウドタワー小岩フロントに引き続き、小岩駅再開発の北側の主要プロジェクトにあたるのが、今回のパークシティ小岩ザタワーになります！
現在の小岩駅北口は総武線下町感がかなり強いエリアになりますが、本物件が完成することにより、まったく違う街並みが誕生することになり、その点でも要注目物件となります。
画像出典：物件公式ホームページ
小岩駅周辺の街を変える「面」の再開発計画というのは、既にプラウドタワー小岩フロントの記事でお伝えしている通りですが、北口側では現状唯一の大規模再開発エリアに出来るのが、このパークシティ小岩ザタワーとなります。
そして、年始にツイートした2024年気になるマンションのうちの一つです！
小岩駅からペデストリアンデッキで駅直結となることが計画されており、完成すれば間違いなく小岩駅No.1マンションになるでしょうね。
画像出典：物件公式ホームページ
今後小岩駅南口側に、日鉄興和による約40階建て1,000戸相当規模(階数など詳細はまだ計画段階)のタワマン計画もありますが、距離的にペデストリアンデッキなどで直結するにはちょっと離れてますし、ブランドやそういった立地面を考えると、相当驚きのスペックでも実現しないない限り、本物件の小岩駅No.1の地位は揺るがないものと個人的には考えています。
また「Feel the Parks」というコンセプトのもと、駅前にありながら公園のような心地よさを実現すべく、多くの工夫が施されています。
小岩駅北口の新ロータリーと一体開発としての開放的な空間が各所に設けられており、ロータリー側には巨大なサイネージパネルを取り付け、小岩駅ホームからも見えるであろう南側の屋上にはティアラを設置、南向き住戸の軒裏は木目調デザインにするなど、魅せるという点からもランドマークとして相応しいコンセプトデザインを実現しています。
そういった点からも、是非プラウドタワー小岩フロントと比較して、どちらがご自身の価値観に合うか検討して頂きたい物件になります。これほど同時期かつ同一エリア内で大規模タワマンを比較検討できるチャンスは、そうそうありません…！
↓プラウドタワー小岩フロントのブログ記事はこちらからどうぞ↓
交通アクセス
既にプラウドタワー小岩フロントのブログ記事をお読みいただいて、その意外な(？)交通利便性の高さに気付かれている方には完全に再掲になってしまいますが、小岩駅は秋葉原駅までなら総武線各駅停車でも所要時間約20分となっており、これは京浜東北線で言うと東十条駅とほぼ同じ所要時間です。
さらに、1駅隣の新小岩駅の存在も大きく、ここで総武快速線に乗り換えると、表記上の所要時間は東京駅まで20分、乗り換えの時間を多少多く見積もっても30分程度ですので、乗り換え有無の差はあれど、荻窪駅と同じくらいの所要時間になります。
画像出典：物件公式ホームページ
総武線快速は横須賀線直通なので、横浜方面はもちろん、新小岩駅や市川駅には成田エクスプレスは停まらないものの、通常運行で成田空港行きもあります。
ちなみに小岩駅からは羽田空港へは1日15～20便が所要時間前後で運航しており、想像しているよりも足回りはGoodです。
周辺環境
プラウドタワー小岩フロントと論点は全く一緒ですが、やはり防災関係の懸念からは逃げられないエリアなので、その点はしっかり念頭に入れたうえで検討する必要があります。
画像出典：江戸川区水害ハザードマップ
繰り返しにはなりますが、リスクは忌避するのではなく、何事もトータルバランスでの比較考量をしつつ、どのようにそのリスクに対策をしているか、その対策はリスクに対して十分かという点を考えるべきということです。
心情的に水害ハザードマップが真っ赤なエリアには住めない！という方は、このマンションといいよりエリアががそもそも絶対的に無理です。予算を上げて武蔵野台地のマンションをご購入ください。
予算が限られている中で物件単体でそういったリスクに対して、どのような対策を講じているかを知り、検討することが大事かなと思います。どんなマンションにもリスクは必ず存在しているということを、忘れないようにしたいものです。
具体的に本物件の周辺エリアを見ると、江戸川や中川など川に囲まれてる低地エリアですので、必然的にハザードマップの色付きエリアになります。
画像出典：江戸川区水害ハザードマップ
また、地震に対する危険度という点でも、当該エリアは高めに評価されているので、そういった備えが出来ているかも検討にあたっての重要ポイントになります。
画像出典：東京都不燃化ポータルサイト
パークシティシリーズはそのスケールメリットを生かして、特に子育てファミリーには嬉しい共用施設が多く、本物件も例外ではありません。
4階：屋上広場、キッズルーム、ワークスペース、集会室、ゲストルーム、フィットネスルーム、ランドリールーム
23階：スカイラウンジ、パーティルーム
屋上：スカイデッキ
まず、ペデストリアンデッキ直結となるため、2階にメインエントランスがありますが、エントランスホールは2層吹き抜けで、さらに3階部分からは隣接する商業エリアと出入りが可能になっています。もちろんセキュリティも備えています。
そして驚くべきは、屋上広場の存在です…！しかも単なる広場ではなく、ブランコや滑り台も設置するという子育てファミリーへの訴求力の高さは、「Feel the Parks」を謡うだけあるなと素直に感じました。
画像出典：物件公式ホームページ
パークシティ高田馬場にも屋上菜園やテントスペースなどがありましたが、こういった実需層にビビっと来る提案は、やはり三井ならではだな～と感じます。自分も現役子育て世代なので、こういったコンセプトはめちゃめちゃ好きです。
また、パークシティ中野ザタワーと同様に、こちらもランドリースペースを備えています。これも大きめの洗濯物が多い子育て世帯には特に嬉しいところですね。
なお、屋上のスカイデッキから江戸川花火大会が見える…と思いきや、ティアラを付けたことによって見えないようです。それはそれでちょっともったいない…。
パーティルームは南側に開口部があるので、こちらからはバッチリ見えるようです。
画像出典：物件公式資料
集会室も、他のマンションであるような誰が使うかよくわからない区民利用可能のスペース…というわけではなく、外部業者を入れて日替わりでヨガ教室などを開催することにより有効活用していくとのことです。
さらにマンションの共用施設というわけではないですが、スーパーとしてイトーヨーカドーとワイズマート、また内々の話ではクリニックモールの誘致も目指しているようで、日常生活が自分の住んでいるマンションだけで基本的に完結すると言うのは、まさに現代の理想像とも言えます。
敷地にはオフィス棟もあるため、飲食店もいくつか入りそうな予感がしますが、その辺りはまだまだ未定みたいです。
ちなみに本物件は外廊下なので、吹き抜けがあることにより高いところが怖い方’(自分もその口です)もいらっしゃると思いますが、今回の吹き抜け部分の手すりは高さを高めにしており、また半透明のガラス手摺にしているため、よほど近くに寄らない限りはそれほど気にならないかもしれません。
高さよりも吹き込む風や雨が気になるという方は諦めて…と言いがちなのですが、実は北側の方はタワーパーキングなどがあるため、その部分が壁となり実質的な内廊下風になっています！
画像出典：物件公式資料
エレベーターからの動線も見て頂くとお分かりのように、吹き抜け部分を通らなくてもこちら側は住戸に行けますし、各階ゴミ置き場は南北2か所にあるため、三井もなかなか考えたな～と感心しました。
そのため、内廊下にこだわりがある方でも十分に検討余地があるというのが、パークシティ小岩ザタワーの特徴です！
パークシティ○○ザタワーはこれまで大崎や中央湊、武蔵小山など複数ありますが、どれも気合が入っており、今回の小岩への気合の入れようも設備仕様面からも窺えます。
まず構造面で言うと制振×中間免震のハイブリッド構造を採用しており、住戸部分が免震構造に該当するため、前述の通り地震危険度の高いエリアだからこそ安心出来るポイントです。また、この点は制振構造である競合のプラウドタワー小岩フロントよりも優れている点と言えます。
専有部仕様もきちんとタワマンスペックで、天井高2,550mm、サッシ高2,150,mmもタワマンとしてはしっかりしていますし、どちらかと言えば郊外寄りの小岩でも、これだけしっかりコストを掛けているところに三井の意気込みが表れています。
カップボードと洗濯機上吊戸棚は、標準設置…ではなく無償オプションで設置可能となっています。カップボードは天板合わせでフィオレストーンになるとのことで、オプションとしても無償で付けない人いるのかな？笑
無償オプションで付けられますというのは初めて聞きましたが、何でこのような形にしたかと言うと、いろいろ地権者との間であるようです。これでクリアできるなら大した問題でもない気がしますが、マンション作る上で地権者と交渉するのって大変そうだなって…。
あとはまぁ、毎回三井のタワマンで書くのもあれですが、浴室は最早いつもの通り坪300万円クラスの仕様です。是非TOTOやLIXILのショールームに行ってリフォームの相談をしましょう！
本物件は、実は南面条件があまり芳しくなく、南南西方向はプラウドタワー2棟やアルファグランデ小岩スイート、さらに南方向は将来的に日鉄興和のタワマンでふさがれる可能性が高いため、南方向の西寄り、北、西、東の方が視界抜けを取れるイメージです。
さらにその中でとなれば、やはり都心やスカイツリーが見える西方向となるのですが、こちらのGoogleマップをご覧いただくとお分かりのように、本物件は小岩駅北口になるため、プラウドタワー小岩フロントよりも、スカイツリーは南西方向の角度がより強くなります。
画像出典；Googleマップ
そのため、スカイツリーを部屋から見たい！という方はなるべく南寄りの西～南西方面を向いている部屋を選ぶことになります。
また、北口は歓楽街であるため飲み屋さんが多かったり、また近隣にラブホテルも点在しているエリアになります。
ですので、そういったものを視界に入れたくない方は、安さに釣られずに出来る限り上層階を購入するというのが基本スタンスになるでしょうか。
3LDK
【86NEタイプ 86.03㎡】
画像出典：物件公式資料
17階：12,540万円(坪481万円)
18階：12,570万円(坪483万円)
19階：12,600万円(坪484万円)
20階：12,630万円(坪485万円)
21階：12,660万円(坪486万円)
22階：12,690万円(坪487万円)
23階：12,740万円(坪489万円)
24階：12,790万円(坪491万円)
25階：12,840万円(坪493万円)
26階：12,890万円(坪495万円)
27階：12,970万円(坪498万円)
28階：13,050万円(坪501万円)
29階：13,190万円(坪506万円)
パークシティ小岩ザタワーでのつーもイチオシ住戸は、この86.03㎡のゆとりある広さの北東角住戸になります！
本物件は最上階の30階がプレミアムフロアんになっており、このプランは標準フロアの中層階から一番高い29階まで設定されているプランとなります。
北東側はスカイツリーなど何か目立つ眺望があるわけではなく、基本的に視界抜けが良いということで、中層階から高層階まであまり眺望条件に差が無いことから、16階と29階の価格差が680万円しかないため、予算と抽選倍率が許す限り上の方に行くのが、こういったケースでは鉄板となります。
ただし、23階はスカイラウンジがあるので、人の往来が気になる方はこの階だけ避けた方が良いかもしれません。
今回のイチオシ部屋にした理由として、マンションをよく見ている方なら特にお分かりいただけると思いますが、居室配置が抜群に良い間取りになっています。
廊下の中央部分に玄関が来るT字型配置に加え、洋室3室は完全独立居室になっており、LDも約14帖(表記面積にはキッチンや廊下部分も入っているので要注意)の整形で北側、東側共にDWを採用していることにより、北向きで懸念される採光面は全く問題ない形になっています。
南向きや西向きのDWは夏の灼熱地獄が懸念されるところですが、この間取りはそういった懸念とは無縁で、直接的な日照さえ求めず、予算さえ合うのであれば、今回の検討候補筆頭にすべきプランであると考えます。
また、2.3帖のWIC、1.1帖のSICも荷物が多くなる子育てファミリー層には見逃せないポイントです！
【70Wタイプ 70.59㎡】
画像出典：物件公式資料
11階：9,360万円(坪438万円)
13階：9,490万円(坪444万円)
18階：9,680万円(坪453万円)
20階：9,760万円(坪457万円)
23階：9.880万円(坪462万円)
27階：10,120万円(坪473万円)
29階：10,300万円(坪482万円)
標準的な広さで予算1億円まで、かつ条件も良い部屋となればこのプランが検討の軸になると思います。
ちなみに14階～17階と24階という価格と条件のバランスが良さそうなところは一般分譲対象外です。残念…。
とは言え、冒頭にコメントした通り、本物件は西側の条件が良く、さらになるべく上層階をおススメしたいので、18階より上の方が視界抜けも取れるため、検討の軸はこの辺りからをおススメしたいです。
18階だと諸費用入れてちょうど1億円くらいですので、一次取得で一発目が3LDKだったとしても、検討しや水準かなと思います！
洗面室もしっかり廊下側から入る間取りになっており、スパンが取れているためリビングの窓面も3面になっているなど、標準的な中住戸でありながら、良さげなポイントも見逃せません。
共用廊下側の柱にの食い込みだけは残念ですが、致命的な欠点とまでは言えないかなと。
ちなみに、ほぼ同面積の69Wbタイプ 69.41㎡とうプランがすぐ隣にあり、坪単価もほぼ変わらなのですが、1期1次は7階～15階までの供給にとどめて、それより上層階の一般販売対象となる18階以上は次期以降の販売となる予定とのことなので、なるべく上層階をおススメしていることからも今回は特に取り上げません。
万が一このプランで抽選に外れてしまった方には、次期以降で販売予定の18階以上を検討されてみても良いかもしれませんね。
【94SWタイプ 94.81㎡】
画像出典：；物件公式資料
19階：14,860万円(坪517万円)
20階：14,890万円(坪519万円)
予算が15,000万円まで伸ばせる方で、プレミアムまではいらないけど一番広いかつ眺望条件の良い部屋が欲しい！という方は間違いなくこれです。
スカイラウンジと同列なので、三井としても一番住戸と考えているようです。
冒頭でコメントした通り、南方向はそこまで眺望は芳しくないものの、もちろん日照条件は当然良いですし、南西方向のスカイツリーはこの部屋からなら十分に見えるはずで、本物件で特別感を得たいならば、この部屋が筆頭候補…というよりはこの部屋しかありません。
洋室3室とも独立かつワイドスパン、南西方面のDWは夏の灼熱地獄こそ気になりますが、それを除けば文句のない居室配置です。
ただ、この広さがありながら、浴室1418はちょっといただけないですね…浴室って部屋を丸ごと変えるような大々的なリフォームでもしない限り広げることはほぼ不可能なので、トイレと納戸をちょっと削ってでもせめて1618くらいにはしてほしかったです。
【74Eタイプ 74.79㎡】
画像出典：物件公式資料
17階：9,900万円(坪437万円)
18階：9,940万円(坪439万円)
19階：9,980万円(坪441万円)
20階：10,020万円(坪442万円)
21階：10,060万円(坪444万円)
22階：10,100万円(坪446万円)
23階：10,140万円(坪448万円)
24階：10,180万円(坪449万円)
25階：10,220万円(坪451万円)
26階：10,260万円(坪453万円)
27階：10,300万円(坪455万円)
28階：10,340万円(坪457万円)
29階：10,380万円(坪458万円)
共用施設のところで、北側は実質内廊下風とコメントしましたが、今回の1期1次では中住戸ではこれがまさにピンズドです。
価格こそ10,000万円を超えてくる部屋がメインですが、坪単価を見ると70Wタイプは18階で坪450万円だったので、東向きの分だけ坪10万円ほど低く設定されています。
実質内廊下になっている関係(？)で、外廊下のマンションなのに行灯部屋があるというかなり珍しパターンですが、こういった廊下でも廊下側に窓付けるのって駄目だったのかな…というのが気になるところではあります。
なので、結果的に内廊下タワマンにありがちな3室リビングインという部屋であるため、好き嫌いは分かれるかもしれませんが、もし内廊下に拘りたいけど、プラウドではなくパークシティが良い！という方には合ってくるプランだと思います。
2LDK
1期1次では供給がないみたいなので、またいずれ。
4LDK
実は1列だけ4LDKがあるのですが、こちらも1期1次では供給なしです。
ただ、間取りと階数、眺望シミュレーションを見る限り、よっぽど安い価格で出てこない限りはおススメ住戸には今後もしないと思います。
【82Wタイプ 82.74㎡】
画像出典：物件公式資料
このプランは6階～15階までしか設定がなく、一番上の15階でも真正面にほぼ同じ高さの賃貸マンションなどがあるため、視界抜けの面でも芳しくなく、さらにあまりスパンが取れていない82㎡の4LDKなので、居室配置もギュッと詰まっている感があります。洋室1は豊海でも見たような細さ…。
4LDKはその希少さから得てしてプレミアムが価格に乗っかるもので、同じ西向きの70Wタイプの一番高いところで坪480万円程だったので、それから計算すると12,000万円ほどとなりそうですが、もしその水準なら86NEタイプの方で良くない？と単純に思います。
なので、お子さんが複数人いて4部屋にこだわりたい方はこれしか選択肢が無いのですが、部屋数にそこまでこだわりがなく、広さでカバーできるのであれば86NEの方が断然おススメです。
さらに言えば、プラウドタワー小岩フロントの4LDKは南向き(しかも南面条件良い)88㎡で12,900万円台予定なので、4LDKにこだわるならパークシティの4 LDKを待たずにこちらにチャレンジすべきと考えます。1部屋しかないので争奪戦になる気はしますが、抽選に外れてから初めてこっちを検討しても全然間に合います。
管理費：454円/㎡
修繕積立金：130円/㎡
駐車場：26,000円～33,000円
駐輪場：200円～700円
バイク置き場：3,000円
管理費は、外廊下ではあるものの、植栽豊かな屋上庭園などの維持管理、また恐らく商業部分も一部負担しているはずなので、特に違和感のない水準だと思います。
昨今インフレ市況の中、人件費など諸々上昇基調にあるので、やむを得ない水準だと考えますし、内廊下ですが共用施設の少な目なプラウドタワー小岩フロントと同じくらいなので、違和感もないです。
もし、これに違和感を感じるようであれば、規模の大小を問わず新築マンション自体の検討はやめた方が良いと思います。従前の水準で収まっているであろう中古マンションの検討をおススメします。
修繕積立金は大人しい水準ですが、5年後で2.5倍(あくまで計画)と上げ幅は大きいので、しっかり将来のキャッシュフローも検討することをおススめします。
それよりも気になるのは、駐車場が141台しかないので絶対足りないと思います。
また駐輪場も1,317台と一見すると1戸につき2台弱行けるかと思いがちなのですが、ここには意外な落とし穴があります。
新築入居時には未就学のお子様がいる家庭やDINKSで将来子供を考えてる方が多くなりがちなので、駐輪場も幾分余裕があることも多いのですが、ファミリーのもはやマストアイテムである電動自転車は二段ラックに置くのは非現実的ですし、将来的に子供が増えたり大きくなると自転車が増えることになる中で、子供用の自転車を二段ラックの上に置くのも現実的ではないです。
ましてや、小岩駅エリアのように大規模公園が少し遠い場合には、公園に徒歩やバスで行くよりも、自転車を使おうとなるようなケースが増えるのは自明です。
ですので、こういったファミリー世帯が多くなることが明らかなマンションでは、平置きやスライドラック、もしくはファミリーポートの設置を充実させないと将来的に不足が見込まれます。そして、駐輪場の物理的な規模拡大はほぼ不可能です。
そのため、将来的にお子様へ自転車を与えようという気持ちが少しでもあるのであれば、今必要でなくても月数百円を支払ってでも駐輪場を確保しておくことを、子持ちの親目線からおススメします。
駐車場も駐輪場も、こういったエリア特性を踏まえた設置率になっていないという、ここだけは三井の配慮のなさを感じてしまいます…。
ブランド、立地、スケールとあらゆる面から考えても小岩駅No.1マンションであり続けることはまず間違いないです。
ただし、パークシティ小岩ザタワーにも弱点がありますので、特に販売タイミングが丸被りでガチンコ競合のプラウドタワー小岩フロントと比較検討する上で、その点をどう考えるかでしょうか。
個人的に選ぶ基準として考えているところでは、
- 内廊下が断然良い
- 南面条件に強いこだわりを持っている
- 2026年3月入居が良い(2027年3月までは絶対に待てない)
- 小岩駅なら絶対に南口が良い
- 野村不動産ファン
ということであれば、プラウドタワー小岩フロントを選ぶべきですが、逆に言えばこれらに当てはまらないならば、基本的には迷うことなくパークシティ小岩ザタワーでいいと思います。
とにもかくにも駅No.1マンションは将来の出口戦略を見据える上では強いですし、購入満足度の高さも実際に住むとその価値に気付く部分が多いです。
さらに、今回はファミリーに寄り添った試みを三井はこのマンションに散りばめていますし(駐車場と駐輪場以外)、長く住むうえでのコンセプトが特に素晴らしいです。
また、JR沿線の都区部で大規模新築タワマンの3LDKが予算1億円で購入できる選択肢はもはや絶滅危惧種ですし、それが大規模再開発が進んでいる街で、さらにブランド付きとなれば、なおさら希少性は高くなります。今後インフレが継続するようであれば、もはや出会うことすら叶わなくなる可能性さえあります。
一昔前の小岩駅のイメージは決して良いものではなかったのは間違いないですが、時代は移り変わっていくもので、そういった過去のイメージに囚われることなく、変わりゆく小岩でぜひ検討してみてください！
＼＼＼こちらからパークシティ小岩ザタワーの資料請求ができます／／／
「つーものマンションお悩み相談室」ではマンション購入に向けたお悩みご相談サービスを実施しています。
特に、初めてマンションご購入を検討される方は、いろいろなご不安やお悩みを抱える場面が多々出てくると思いますが、マンション複数回購入経験あり、数多くのマンションを見てきたつーもだからこそ、お力になれるものと自負しておりますので、その際にはぜひご利用を検討頂けますと幸いです！
