名称：プラウドタワー小岩フロント
住所：東京都江戸川区南小岩6丁目
竣工：2025年11月予定
引渡：2026年3月予定
交通：JR総武線「小岩」徒歩3分
売主：野村不動産、MIRARTHホールディングス、清水建設
施工：清水建設
規模：33階建、総戸数367戸（内、非分譲9戸）
画像出典：物件公式ホームページ
概要
まず初めに、小岩の街に対する今お持ちのイメージをすべて一回捨て去って、フラットな状態から改めてみて頂きたい、ということをまず初めにお伝えします。
実際に自分もMR訪問とともに、現地周辺に行きましたが、自分の抱いていたイメージとまったく異なる街並みがそこには広がっていました。
そうなんです、小岩もまさに再開発真っ只中の街なのです…！くぅ～！
実は小岩駅は、江戸川区が「100年栄えるまち」をコンセプトに、小岩駅を中心として、いわゆる「面の再開発」が現在進行形で進んでいます！
画像出典：ノムコムホームページ
当物件に対して先発物件の関係になるプラウドタワー小岩ファーストを皮切りに、北口側ではパークシティ小岩ザタワーを中心とした再開発計画、南口側ではこのプラウドタワー小岩フロントを中心とした再開発計画が現在進んでいますが、当物件は既に先発の再開発が終わったタイミングで検討できるという点で、現地を見てのイメージがとても付きやすいという利点があります。
さらにその中で、当物件は小岩駅すぐ目の前にあり、既に2021年に開業している複合所業施設「FIRSTA I」から続くペデストリアンデッキが延長されてちょお決することが予定されており、その中での駅徒歩3分は、非常に魅力的な立地になります。
画像出典：物件公式ホームページ
「FIRSTA I」には、良く使うチェーン店や、クリニック、保育施設などが入っており、さらに、今回のプラウドタワー小岩フロント隣接の商業施設がさらに出来る(スーパーなど入る？)ため、[商・公・保・医・住]が揃った大規模再開発となります。
Twitter(未だにXってしっくりこない…)でも時々呟いてますが、個人的には駅前にタワマンが出来るだけの「点」の再開発は、資産性にはさほど影響せず、本来の再開発が持つ意味とはちょっと違うかな？と考えています。
この点、プラウドタワー小岩フロントのように、街を変える「面」での再開発が進む小岩駅の中で、その一角を担うプロジェクトとなるため、注目に値する物件だと考えます。
交通アクセス
小岩駅はJR総武線の中で、東京23区の一番東端にある駅で、江戸川を渡った先にある隣駅は千葉県の市川駅になるので、これだけ聞くとちょっと遠いところにある駅なのかな…？と思ったりするかもしれません。
ところが、実際には意外にはそんなことがなく、秋葉原駅までなら総武線各駅停車でも所要時間19分で、これは京浜東北線で言うと東十条駅とほぼ同じ所要時間です。
さらに、1駅隣の新小岩駅の存在も大きく、ここで総武快速線に乗り換えると、表記上の所要時間は東京駅まで20分、乗り換えの時間を多少多く見積もっても30分程度ですので、乗り換え有無の差はあれど、荻窪駅と同じくらいの所要時間になります。
画像出典：物件公式ホームページ
もちろん総武快速線は新橋や品川にも停まるので、山手線の東側に勤務されている方には、結構いい感じな交通利便性となります。
周辺環境
概要のところで周辺再開発計画に既に触れてしまったので、その他でいくつかご紹介します。
エリア的にここだけは避けては通れない、絶対に検討に入れるべきポイントとしては、水害ハザードマップになります。
画像出典：江戸川区水害ハザードマップ
このセンセーショナル(？)なハザードマップの表紙は、公開当時とても話題となりましたが、これが冗談ではないが故に、江戸川区に不動産を買うという点において、価値観として受け入れられるかどうかというのはとても重要なポイントになります。
画像出典：江戸川区水害ハザードマップ
上記は江戸川が氾濫した場合の想定マップですが、当然ながら真っ赤です。ちなみに中川も同様に真っ赤なエリアになっています。
ここで、一つ強調したい点は、リスクは忌避するのではなく、何事もトータルバランスでの比較考量をしつつ、どのようにそのリスクに対策をしているか、その対策はリスクに対して十分かという点を考えるべきということです。
心情的に水害ハザードマップが真っ赤なエリアには住めない！という方は、このマンションといいよりエリアががそもそも絶対的に無理です。予算を上げて武蔵野台地のマンションをご購入ください。
小岩エリアを始め、江戸川区はこういったリスクが明らかになっているからこそ、立地に対して価格が抑えられているという側面を忘れてはいけないと思います。
もしハザードマップを気にして、東京駅までの所要時間が程同じになる武蔵野台地の、例えば荻窪でマンションを買うなら、坪600万円は軽く必要になります。しかし江戸川区のこのタワマンならその7掛け、8掛けで購入することが出来ます。
予算が限られている中で物件単体でそういったリスクに対して、どのような対策を講じているかを知り、検討することが大事かなと思います。どんなマンションにもリスクは必ず存在しているということを、忘れないようにしたいものです。
ちなみに、地震に対する危険度という点でも、当該エリアは高めに評価されているので、そういった備えが出来ているかも検討にあたっての重要ポイントになります。
画像出典：東京都不燃化ポータルサイト
前作であるプラウドタワー小岩ファーストの存在もあってか、きっちりタワマンスペックになっています。
スケルトンインフィル工法、制振構造(パークシティが免震なのでここは見劣りする)で、もちろん各階ゴミ置き場もありますが、野村には珍しく(？)前室があります！
また施工も最近何かと話題の清水建設になりますが、そもそもスーゼネの一角を占めることを忘れてはいけません。この坪単価帯のタワマンで手掛けるのは今となってはとても珍しく、十分すぎるほどの魅力ポイントです。
さらにパークシティ小岩ザタワーとの差別化要素としては内廊下でしょうか。
エリア的にそこまで求める人が多いかは置いておいて、一度内廊下にお住まいになった方は、次も内廊下がマストという話もよく聞くところですし、そういう点では魅力的なポイントですね！
そのほか、主な共用施設は下記の通りとなります。
1階：エントランスホール(2層吹き抜け)
2階：プライベートブース
3階：コミュニティラウンジ、キッズスペース
31階：スカイラウンジ、ゲストルーム
3階のコミュニティラウンジは、青山ブックセンターと連携して書籍が置かれるので、子供も楽しめるような本があると良いですね！
また、前述の通りハザードマップの色付きエリアなので、その対策として機械室は2階に設置し、1階にも止水版を設けるなどその辺りの手抜かりはないです。
設備仕様面でも、野村は元々あまり手を抜かない傾向にありますが(それ故に営業利益率が低いのですが、検討者には良いことです)、このプラウドタワー小岩フロントも基本的にコストカットしてるなぁ…というところは見受けられませんでした。
ディスポーザーあり、キッチン天板と洗面室天板はいずれも天然御影石で、食洗機も深型に替えられるようになっています。ただ、カップボードが標準で無いのは、パークシティ小岩ザタワーと比較すると弱く、この点は多少利益を削ってでも、今後付ける方針に変更してほしいところです。
お風呂はもちろん全面アクセントパネルで、さらにファミリーには嬉しいWタオルバーになっています。
本来、全面アクセントパネルなんて分譲マンションなら当たり前のはずなんですが、これすら差別化要素になるのは、時代を感じる辛いところです…。
また、プラウドタワー小岩フロントは総武線の線路に近いため、防音対策でT-4等級相当の二重サッシを採油推していますが、あまり線路の騒音は関係ない南向きや東向きさえもコストを掛けて二重サッシを採用しています。
この辺りは野村不動産の心意気というところでしょうか。
カタログスペックだけを見ると、結構いい感じに見えるのですが、ガチンコ勝負で競合しているパークシティ小岩ザタワーが強力すぎて、個人的におススメできるプランはそれほど多くないです。
また、総武線は線路がまっすぐ走っているイメージを持たれている方もいるかもですが（え、いない…？）、Googleマップで見て頂くと分かりやすく、亀戸から平井にかけて北東方向に線路が向きを変える関係で、本物件から東京スカイツリーは南西方向になるというのがポイントになります。
そのため、基本的に選ぶべきは南西方面を向く部屋になります。
画像出典：Googleマップ
3LDK
【F1タイプ 85.36㎡】
画像出典：物件公式資料
17階：12,100万円台(坪466万円)
18階：12,200万円台(坪472万円)
22階；12,300万円台(坪476万円)
27階：12,400万円台(坪480万円)
31階：12,500万円台(坪484万円)
モデルルームのタイプにもなっている南西向き角部屋のゆったりした3LDKです。南東側にメインのバルコニーーがあり、居室側の日照や採光もバッチリです。
ゆとりある面積帯になっているため、居室は全て独立型のワイドスパン、南西角部分はDWとなってるので、とても開放感のある眺めがリビングから堪能できます。南西方面にはちょうどスカイツリーも見えるため、今回の一番住戸と言えます。
浴室も憧れのゆったり1620サイズです！
パークシティに関してはまた別途ブログを書きますが、間違いなく小岩駅No.1物件になります。その中で、敢えて本物件を選択する要素は何かと言うと、内廊下を除けば南面条件の良さにあると考えます。
エリア的に南向きを好む人が多いと考えられるため、そういった面で南側はどうなるの？と気にされた場合、パークシティは現状こそ視界抜けがありますが、将来的に南側真正面に相当規模の日鉄興和によるタワマン計画が既に持ち上がっています(ちなみにパークシティには日鉄興和も参加しています)。
この点、この部屋の南側は住居地域が広がり、遮るものは何もありませんし、今後も高層建築物が建設される可能性は低いので、長く住むという点においても、居住満足度はかなり高く保たれることが想定出来ます。
そのため、パークシティに資産性は譲るとしても、それなりのお金を出すなら、高い居住満足度が長く続く生活をしたい…そんな方が本物件に向いていると言え、その筆頭こそがこのプランです。
また、16階から31階までこのプランの設定がありますが、現時点で公表されている価格を見ても階差が全然付いていないことからも分かる通り、中層階でも十分な視界抜けが得られます。
ですが、それが故に倍率との兼ね合いもありますが、出来る限り上層階の部屋を狙うというのがタワマンの鉄則です。
【C2タイプ 72.70㎡】
画像出典：物件公式資料
17階：9,000万円台(坪409万円)
22階：9,100万円台(坪413万円)
27階：9,200万円台(坪418万円)
30階：9,300万円台(坪422万円)
エリア的にはやはりグロスの壁もあるはずで、1億円を超えるのはちょっと…ということから、予算9,000万円ほどで3LDKなら間取りの整形的にこのC2タイプをおススメします。
内廊下タワマンの中住戸あるあるで1部屋は行灯部屋、3室ともリビングインというのは妥協点になりますが、諸費用入れても9,500万円程度で収まる水準でもしっかり南西向きなので、日照や視界抜けも良好です。
このプランも上下階の価格差が全然ないので、予算と倍率が許す限り上を狙うのが鉄板ですかね。
ちなみに1期1次の3LDK南西向き中住戸の販売予定としてD2タイプ 74.49㎡とG1タイプ 72.45㎡もありますが、居室形状がイマイチで、C2タイプではなく敢えてこっちを選ぶ理由があまり見当たらないので、今回は特に取り上げません。
4LDK
【D1タイプ 88.95㎡】
画像出典：物件公式情報
31階：12,900万円台(坪438万円)
実はしれっと4LDKが1部屋だけありますので、こちらもご紹介します。
本物件は32階と33階がプレミアムフロアとして天井高などが高くなっているグレードアップ仕様ですが、このプランは残念なながら標準フロアになるためそういったグレードアップは無いももの、標準フロアで唯一駐車場優先権が付いているので、車持ちのファミリーの方には狙い目かもしれません。
恐らく31階にあるゲストルームなどの兼ね合いで出来た住戸と思われるためこの一部屋しかなく、また中住戸となることから3室リビングインとなりますが、柱位置の関係でリビングが窓3枚になっているのは良いですね。浴室ももちろん1620サイズです。
パークシティにも82㎡の4LDKがあるのですが、次期以降販売で価格がまだ不明ではあるものの、西向きの中層階以下の設定のみで眺望が冴えず、専有面積的にも厳しい部分が出てしまってるので、もし4LDKをお探しの方はこちらがいいと思います。
グロスを意識してか坪単価的に抑えられているため、そういった意味でも貴重な1部屋です。
2LDK
特におススメ住戸なし
2LDKの南西向きは今のところE2タイプ 60.33㎡の供給予定がありますが、7,500万円台～7,800万円台とグロスはこなれているものの、買い替え前提で購入するなら資産性を重視してパークシティを選んだ方がいいと思うので、本物件ではおススメなしとしています。
なお、本物件は今後西側、北側、東側の販売対象樹戸が登場してきます。
西方向と北方向は総武線の線路に向き、東方向は商業棟やプラウドタワー小岩ファーストと被るため、条件が芳しくなく、よっぽど価格が安くないか、小岩駅縛りかつ予算が限られている中で新築×内廊下を譲れないという方でない限りは、特に選ぶ理由は無いと考えます。
北西向き角住戸のA1タイプを取り上げていないのもそれが理由です。
価格もプラウドタワー小岩ファーストの中古より高ければ、立地に優るファーストの方が築浅かつスペックも遜色ないということであれば、不動産という視点からはそちらを選ぶべき(このブログで敢えておススメするほどでもない)ですし、内廊下に拘りが無いのであれば、本物件の売りである南面条件の良さが享受できない方向の住戸は、選ぶ理由は特に見当たらず…。
あとは、本物件は2026年3月入居予定なのに対して、パークシティは2027年3月入居予定と丸1年違うため、タイミング的に本物件の方が良い、と言うのは当然決め手になり得ます。逆に言うと、上記のようなこだわりがなく、もう1年待てるならパークシティの方が間違いなく良いです。
単体で見れば本物件も良い物件というのは間違いないのですが、いかんせんパークシティ小岩ザタワーが強すぎます。
管理費：440円/㎡
修繕積立金：231円/㎡
駐車場：27,000円～33,000円
駐輪場：300円～600円
バイク置き場：5,000円
管理費に関しては、内廊下×ディスポーザー×各階ゴミ置き場のタワマン三種の神器を備えてこの規模であれば、昨今のインフレ市況を踏まえても、また都区部の他のタワマンと比較しても、特に違和感のない水準です。
外廊下ながら共有施設の多いパークシティ小岩ザタワーも453円/㎡するので、どちらがお好みですか？という価値観の問題となります。
一方、修繕積立金は、野村には珍しく最初から結構高めの設定をしています。
この点、長期修繕計画を見る限り、今後のインフレリスクを織り込んだ保守的な内容に見えます。
単純なキャッシュアウトとして見ると重たいのは確かですが、将来的な修繕支出は必ず発生するもので、仮に大規模修繕をいざやろうと計画して、それまでの積立金が足りなければ一時金徴収が発生したり、そもそもその見通しが立った時点で値上げ検討に入るなど、都度の対応を迫られるのが長期修繕の難しいところです。
将来的な値上げや一時金が発生してことにより支出金額のトータルが一緒であれば、要は先に払うか後に払うかの違いでしかなく、修繕積立金の設定が高い＝悪という認識はをもしお持ちの方がいれば、是非改めてください。
当初計画以上の値上げや計画外の一時金徴収は、意思決定に至るまでに困難を極めます。特に一次取得の方や理事経験のない方にはイメージが付きにくいかもしれませんが、甘く見るのは厳禁です。
そういう点において、最初から保守的に設定しているのは、持続可能性の観点からはむしろ好印象です。このランニングコスト負担が経済的に可能な人だけが共同所有者になるということにもなるので、将来的なことを考えると、ポジティブに捉えるべきと個人的には考えます。
他の記事でも度々書いていますが、修繕積立金は安ければ良いという考え方は、分譲マンション購入という点においては必ずしも正しくないということを、ここで改めて強調しておきます。
競合するのがパークシティ小岩ザタワーという小岩駅No.1マンションである以上、プラウドタワー小岩フロントを買うなら、条件で優る部屋を選ぶというのが基本スタンスとしておススメします。
こちらは資産性重視というよrも、長く住むことを目的として居住満足度の高い生活を送るために購入する、というマンション購入の本質的なところを目的にするのがいいと思います。
資産性を重視するならパークシティを選ぶべきですし、価格を重視するならファーストの中古を選ぶべきなので、本物件をその中で選ぶのであれば、そのような価値観が必要になってきます。
もちろん本物件の資産性が無いとかそういう話ではなく、あくまで相対的な話というところになります。
なので、おススメした部屋も気持ちもう少し安くなってくれると、よりおススメしやすくなるのですが、現状は上述のように購入する前提のハードルがちょっとだけ高くなってしまっています。
なお、まだ某MRで聞いた限りの話なので確定情報ではないのですが、西武百貨店船橋店の跡地にできるタワマンは、坪500万円～を目指している話を聞いて、戦慄しております…。
総武線沿線もすっかり高くなったなぁ…(遠い目)
一点だけ誤解して頂きたくないのは、本物件は購入して後悔するようなマンションでは全くないと思うので、再開発が進む小岩駅の新築マンションが気になる！という方はぜひ資料請求して検討されてみてください。
＼＼＼こちらからプラウドタワー小岩フロントの資料請求が可能です／／／
「つーものマンションお悩み相談室」ではマンション購入に向けたお悩みご相談サービスを実施しています。
特に、初めてマンションご購入を検討される方は、いろいろなご不安やお悩みを抱える場面が多々出てくると思いますが、マンション複数回購入経験あり、数多くのマンションを見てきたつーもだからこそ、お力になれるものと自負しておりますので、その際にはぜひご利用を検討頂けますと幸いです！
