名称：パークタワー大森
住所：東京都大田区大森北1丁目
竣工：2026年3月予定
引渡：2026年3月予定
交通：JR京浜東北線「大森」徒歩4分、京急本線「大森海岸」徒歩10分
売主：三井不動産レジデンシャル、京浜急行電鉄、京急不動産
施工：錢高組
規模：23階建、総戸数98戸
画像出典：物件公式ホームページ
概要
元々、牧田総合病院という病院があった敷地で、病院が蒲田にに移転したことから跡地再開発として誕生するのが、今回のパークタワー大森になります！
敷地面積が1,323㎡とあまり大きくないため、建物も23階建93戸と比較的小規模なタワマンですが、エントランスデザインに御影石をふんだんに用いたり、アクセントガラスを取り入れるなど、デザイン性の高い見映えするものに仕上がっています。
賑わいのある商業エリアのど真ん中立地という印象になるため、落ち着いた住環境を求める方というよりは、生活利便性の高さを求めつつ、湾岸タワマンのような豪華絢爛さというよりはファミリー向けの親しみを感じやすいタワマンを求める方に向いてきそうない印象を受けました。
こちらも例のごとく、2024年気になるマンションとして年始に取り上げておりました！
ザ・パークハウス大森タワーと真っ向勝負というわけですが、MRが入っているビルも全く同じなので、タイミングさえ合えば同じ日に比較検討できるという意味でも、一次取得者の方にも検討しやすいマンションかもしれません。
立地としても、信号なしフラットアプローチで徒歩4分ですので、通勤などにより大森駅の利用頻度が高い方も、ストレスを感じることのない動線になっています。
画像出典：物件公式ホームページ
交通
基本的には大森駅を利用することが多くなるはずで、そうなると京浜東北線の利用が必然となりますが、品川までわずか2駅6分、東京駅へも乗り換えなし20分とその利便性の高さは侮れません。
また、京急の大森海岸駅までも徒歩10分です。大森海岸駅は各駅停車しか停まりませんが、隣の平和島では特急に乗り換えられるため、羽田空港へも20分程度の所要時間で行けます！
画像出典：物件公式ホームページ
周辺環境
大森駅の開業が1876年、大森海岸駅の開業が1901年とその歴史は非常に古く、駅周辺を中心に昔からは栄えてきたエリアでもあります。
今回のパークタワー大森もそんな賑わいの中に誕生するため、大森駅西側高台の高級住宅地として有名な山王エリアとはまた異なる雰囲気になるので、まずはこの雰囲気が気ににいるかどうかでしょうか。
ただ、賑わいの中にできるタワマンというだけあり、アトレ大森やイトーヨーカドー、西友など日常の買い物利便性の高さは言わずもがなです。西友には小さめのヤマダ電機も入っています。
また、基本的にファミリー向けのマンションということで、徒歩15分ほどとなりますが京急を超えた先にしながわ水族館を抱える広大なしながわ区民公園があるので、休日の遊び場にはもってこいです！
個人的には残念なポイントですが、コロナ禍の影響で大森駅と大井競馬場を結んでいた無料シャトルバスが今はなくなっているので、そこの人流がなくなったのはファミリー層にはちょっとした安心感があるかもしれません。大井競馬はまだマシな方ですが、中央競馬と地方競馬は結構客層が違うのでね…。
なお、物件公式ホームページに大森駅周辺の再開発計画が謡われていますが、いずれもまだ構想段階ベースなので、具体的にはほとんど何も決まっていない状況のようです。
なので、再開発による資産価値上昇を狙えるような状況にはまだないので、この点は検討を進めるうえで留意する必要があります。一応、池上通りの拡幅だけは決まっているので、まぁこれを基にこれからどうするかって感じでしょうかね。
画像出典：物件公式ホームページ
防災面に関しては、山王側と違ってフラットなエリアなので、多摩川のハザードマップは若干かかってくるエリアになります。とは言え、多摩川から結構離れているので、どこまで気にするかレベルとは思いますが。
画像出典：大田区ホームページ
東京都の地震危険度ランキングでは、結構低めの評価になっているので、こういった点は安心感がありますね。
画像出典：東京都不燃化ポータルサイト
多摩川や海の方に寄ると、この危険度の評価も高くなっていくので、本物件ははちょうどいい位置と言えるかもしれません。
今回は小規模なタワマンということもあり、エントランスラウンジ以外は特にありません。
ただ、内廊下×ディスポーザー×各階ゴミ置き場のタワマン三種の神器を備えているのはポイントとして大きく、ガチンコ競合となっているザ・パークハウス大森タワーには各階ゴミ置き場がないため、家庭ゴミが毎日のように頻繁に多く出るファミリー層に対しては、大きな訴求ポイントになると思います。
一方、敷地形状や面積的にやむを得ないのですが、機械式駐車場が完全屋外だったり、設置率が少なすぎる感あるのは、車を保有しない自分でもえぇ…と思うところはあります。
ちなみに制振構造ですが、規模的に特に違和感は無いです。
基本的には三井タワマンスペックですが、フィオレストーン天板が光沢のあるものではなく、マットな質感のもので、ちょっと珍しいなという印象でした。
ただ、このフィオレストーン天板合わせでカップボートが標準なのはGOODです。
食洗機は詳しく見るのを失念したのですが、オーナーズスタイリングで深型タイプの選択肢がないということはそういうことなのかもしれません…ファミリー向けのマンションでこういう点は、ちょっと気配りが足りてない気がします。
エコナビ付きにアップグレード出来るっぽいんですが、そもそもエコナビ付きじゃないんかい！と思ったり、ちょこちょこ心がギュッとなる部分はあります。
庫内の形状からリンナイではなくてパナソニックの食洗機だとは思うんですが、むしろエコナビ付きじゃないものってあるのね…自分は分譲MSの仕様で初めて見たかも。
洗面室やトイレも床タイルなのは、標準フロアの価格帯からすると、最近の中では頑張ってくれていると思います。
浴室は昨日の中野の記事でも書きましたが、三井タワマンではもはやお馴染みとも言える坪300万円クラスの仕様です。しかもダウンライトですらないのはちょっと酷い…。是非TOTOやLIXILのショールームに行ってリフォームの相談をしましょう！
細かい話で、今回ミストサウナとトイレの鏡すら無いです。時代を感じますね…。
プレミアムになると、ハード面のグレードアップもあり、天井高2,650mm(標準は2,500mm)、折り上げ天井、リビングに天カセ、主寝室に床暖房追加などリフォームでは変えにくい部分の仕様が高まるほか、廊下タイル貼り、水栓のグレードアップ、浴室は1620サイズに肩湯(TOTOの楽湯ぽいです)などが追加されます。
ただ、フィオレストーン天板がプレミアムでも変わらないのはちょっと気になりますね。やっぱり御影石などの高級天然石の質感の方が、プレミアム感あって良い気がします。
普段プレミアムの仕様はあまり取り上げないのですが、今回取り上げた理由は、このすぐ下で分かります。笑
3LDK
【PHタイプ 89.13㎡】
画像出典：物件公式情報
22階：16,980万円台(坪629万円）
23階：18,980万円台(坪703万円)
もちろん予算が届けばという前提条件は付きますが、今回のつーもおススメ住戸筆頭はこのプレミアムプラン、北東西の三面採光となる角部屋の中でも、さらに22階ピンポイントです。
なぜこのプランがおススメかと言うと、後ほど取り上げる標準プランの最上階である21階よりもこちらの22階の方が坪単価が安くなるという、稀に見る逆転現象が起きているためです。
もちろん方角の違いこそあれど、ここの南向きは特に何か特別なものが見えるというわけではなく、眺望と言う点においてはむしろ都心方面を向く北向きの方が、多少距離はありますが見映えする眺望になります。
なぜこのような逆転現象が起きてしまったかと言えば、恐らくデベロッパーが検討層の予算上限を踏まえて、グロス設定に日和ったのかな？と推察されます。
三井は、パークホームズ南池袋で池袋検討層の予算上限を16,000万円ほどと完全に見誤ったという直近での実例があるため、恐らくここも同じ感じで考えちゃったのかな、と。
※エリア違いにより、担当部署やチームも異なると思われます
引き合いに出してしまって恐縮ですが、パークホームズ浅草橋の無理やりプレミアムにした感のある75㎡が坪750万円を超えていたことを考えると、明らかに割安感があります。
ただ、23階は最上階プレミアムが思い切り乗っかっているため、こちらはそこまでの割安感はないので、狙うなら間違いなく22階ピンポイントです。
間取り的にLDが12.5帖(表記面積はキッチンが入っているので注意)と狭く、主寝室が11.2帖と広すぎるなどアンバランス感は否めませんが、玄関から全体がT字型の効率の良い居室配置であり、主寝室も寝室として使うのではなく、子供2人分の机とベッドが置けるに十分な広さ＆床暖房付きの子供部屋にするなどと家族構成によっても、考え方は変わってくるかなと思います。
【PIタイプ 89.68㎡】
画像出典：物件公式情報
22階：16,880万円(坪622万円)
23階：18,880万円(坪695万円)
こちらも上記のPIタイプと考え方は全く同じになる、東向き(LDだけ北にも開口部あり)のつーもおすすめプレミアムプランの部屋になります。
開口部と居室設定の歪さとの兼ね合いか、こちらの方が若干面積は広いものの、お値段は気持ち安くなっています。
まったく同様の坪単価のバグり具合なので、狙うべきは22階ピンポイントになります。
居室面積だけで言うと、こっちの方がバランスは良いですね。
LDは16帖ほどある縦長形式なので、リビング部分とダイニング部分をしっかりセパレートすることができ(微妙に壁もここで分けてと言わんばかりの形になっている…？)、リビング側の壁に壁掛けテレビなどがっつりリフォームで作りこめそうです。
なお、もう一つプレミアムプランとして106.79㎡のPJタイプがあるのですが、こちらは22階の価格が20,980万円台(23階は23,980万円台)となっており、確かに坪単価は649万円と割安感があるものの、流石にグロスがいかつく、これだったらパークシティ中野ザタワーの南東角部屋で良いかな…と個人的には思うので、特におすすめとはしないこととしました。
【Dタイプ 70.92㎡】
画像出典：物件公式情報
2階：10,580万円台(坪499万円)
5階：11,280万円台(坪532万円)
8階：11,980万円台(坪565万円)
11階：12,580万円台(坪594万円)
14階：13,180万円台(坪622万円)
15階：13,580万円台(坪641万円)
18階：13,880万円台(坪655万円)
21階：14,280万円台(坪679万円)
プレミアムプランまで予算が伸びないよ…という方も特に一次取得の方には多いと思いますので、標準プランのおススメとしてこちらをご紹介します。
標準プランもそれほど多くのプランはなく、次期以降販売予定のFタイプ74㎡の次に広いプランがこのDタイプになります。
一番上と一番下の価格差は約3,700万円と規模の大きくないタワマンにありがちですが、かなりの価格差が付いています…。
特に4階→5階で300万円UP、14階→15階で300万円UPと上がり幅が大きく、眺望や視界抜けに相当のプレミアムを乗せていることが窺えます。
それが坪単価にも顕著に表れており、階差を一番下からつけていった結果、21階の坪単価は679万円ですが、プレミアムプランの22階坪629万円/坪622万円を軽く超えています。なんなら15階で既に超えてしまっています…。
そのため、基本的にこのっプランを狙うのであれば低～中層階がおススメです。
特に視界抜けすら気にしないよという方であれば、坪500万円前後となる2階や3階は特にコストパフォーマンスが良くなるので、MRで眺望シミュレーションなどを確認しながら、許容範囲かどうかを踏まえつつ検討してみてはいかがでしょうか？
なお、柱が部屋に食い込んで邪魔しているというわけではないのですが、専有部分には丸々数本入ってしまっている関係で、下がり天井は結構厳しめです。その点は妥協点になりますね。
2LDK
【Bタイプ 56.02㎡】
画像出典：物件公式情報
2階：7,580万円台(坪447万円)
5階：8,180万円台(坪482万円)
8階：8,980万円台(坪529万円)
11階：9,580万円台(坪565万円)
14階：9,980万円台(坪588万円)
パークタワー大森は、冒頭でも少し触れましたが、コンセプトをファミリー向けに振っているためか、2LDKがなんとこのBタイプ13部屋(2階～14階)しかありません。笑
ちなみに1LDKは次期以降販売予定になっており、30㎡台が12部屋、42㎡台が13部屋あってアンバランス感が凄いですが、こっちで坪単価稼いでくるのかなと勝手に思ったりしています。
いずれにせよ先ほどのDタイプよりもさらにパンダ部屋感が強くなっており、一番下の2階は坪447万円という価格設定です。
ただ、面積が狭い分グロスが抑えられているせいか、Ｄタイプよりも階差がえげつなく、5階→6階で400万円UP、その上からも200万円UPが続く結果、2階と14階で2,200万円もの価格差が付いています…。
こういった価格の歪みは、得てして中古市場では是正されがちなので、特に一次取得のDINKSの方にはぜひ低層階を検討して頂きたいプランになります。
流石に投資組はパークタワー大森には目を向けないよなぁ…とも思いつつ、この価格設定だとちょっと怖いところはあります。
さくっと調べた感じで、大森駅の新築賃貸マンションで、低層階月25万円程度で募集出ているため、三井の新築分譲タワマン賃貸ということを考えるとそれより上で募集出来そうですし、2階の価格なら表面4.5％前後いけそうかも(保証できるものではないのでご注意ください)という印象を受けるので、それだと投資対象に入っちゃいそうなんですよね…。
管理費：438円/㎡
修繕積立金：298円/㎡
駐車場：29,000円～35,000円
駐輪場：300円～900円
バイク置き場：3,000円
小規模タワマンで内廊下×ディスポーザー×各階ゴミ置き場の三種の神器を備えたからには、これくらいの管理費はやむなしという印象です。
修繕積立金については今までの水準からを考えるとかなり高い方ですが、これはむしろ今後のインフレ市況を考えるとベストだと思います。
長期修繕計画はドラフトで今後の値上げを計画していたとしても、実際に実行するかは総会決議事項であり、短期視点しか持たない方が一定数いたとしても、規模が大きいマンションであれば決議でそういった(長期的なことを何も考えていない)反対意見は潰せますが、規模が小さいマンションだと決議に与える影響が大きくなってしまう可能性があります。
であれば、最初から設定金額を上げておけばそういったリスクは低減できるわけであり、また元々この水準のランニングコストを支払える層が住民として入居するということでもあるので、共同所有形式となるマンションという点を考えると持続可能性を担保するためには理想の形になるわけです。
管理費も修繕積立金も高すぎて良いことはあまりないですが、安ければ良いわけでもなく、また経済情勢が変わっている以上、数年前の近隣物件と単純比較するのはナンセンスです。新築なら新築同士で比較して判断するべきで、そういう点においても、(理事経験者目線からも)異常に高いとは特に思いません。
小規模タワマンながら価格の歪みが大規模タワマン並みに顕著になっているため、予算や条件に合わせて狙うべき部屋を選定しやすいと思うものの、もしかしたら要望書が被ってしまいそうな感じもするため、申し込みの際にはその辺りも踏まえてご検討頂くといいのかなと思います。
グロスとしては一次取得者の目にも優しい価格の部屋もあるので、検討はしやすいと思います。
隣駅の大井町の築浅タワマンであるシティタワー大井町やクレヴィアタワー大井町レジデンスが既に坪600万円後半まで来ている中で、大森はまだ坪500万円台でも検討できることを考えると、品川区と大田区のアドレスの違いや使える路線の数が違うとは言っても、その価格差がしっかりついているので、買って後悔するような価格相場ではないかなと個人的には考えています。
買い替え組やパワーカップルなどで予算が伸びる層は、22階のプレミアムプランを狙うべきです。
プレミアムプランが明らかに高いという事例は、具体例を挙げるまでもなく星の数ほどありますが、プレミアムプランがむしろお買い得と言う事例は、これまでもまず聞いたことがありません。強いて挙げればクラッシィタワー新宿御苑くらい？
なお、登録受付締め切りは6/30で、残り約1か月となりますが、今から検討を始めても全然遅くないタイミングなので、もし気になったら資料請求→MR訪問で実際に情報確認をおススメします！
＼＼＼こちらからパークタワー大森の資料請求が可能です／／／
「つーものマンションお悩み相談室」ではマンション購入に向けたお悩みご相談サービスを実施しています。
特に、初めてマンションご購入を検討される方は、いろいろなご不安やお悩みを抱える場面が多々出てくると思いますが、マンション複数回購入経験あり、数多くのマンションを見てきたつーもだからこそ、お力になれるものと自負しておりますので、その際にはぜひご利用を検討頂けますと幸いです！
