名称：リビオシティ文京小石川
住所：東京都文京区小石川4丁目
竣工：2026年11月予定
引渡：2027年3月予定
交通：都営三田線「白山」徒歩10分、都営三田線・大江戸線「春日」徒歩11分、東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」徒歩12分
売主：日鉄興和不動産、東京建物、中央日本土地建物、住友商事
施工：長谷工コーポレーション
規模：10階建(一部の棟は7階建て)、総戸数522戸
画像出典：物件公式ホームページ
概要
共同印刷跡地に多誕生する敷地面積12,000㎡超、総戸数522戸という文京区最大規模のスケールを誇るマンションとして、かねてから注目されていた方も多いのではないでしょうか！？
つーもももちろん2024年気になるまマンションの一つとして、年始に取り上げておりました！
ご存じの通り、文京区はいろいろな(？)理由から規模の大きい分譲マンションが建ちにくいエリアであり、いざ建てたはいいものの、いろいろな（？）理由で販売中止になったりするなど、なかなか難しいエリアなのですが、そんなエリアだからこそこのリビオシティ文京小石川の規模の希少性が際立つわけです。
ただ、そんな土地だからこそ定期借地権(70年)というのがネックではありますが…ここについては詳細後述します。
また立地の面でもう少しコメントをすると、文京区は山手線、丸ノ内線、有楽町線、南北線、三田線、大江戸線と複数路線が通っている交通利便性の高いエリアですが、リビオシティ文京小石川はそれらの路線駅から、悪い方の意味で中間に位置しており、徒歩分数で一番近い白山駅まで徒歩10分、後楽園駅や春日駅までは徒歩10分超となり、いわゆる駅遠というカテゴリに入ってしまうのもネックの一つです。
画像出典：物件公式ホームページ
ただし、当然デベロッパーも駅遠立地というのは百も承知で、後楽園駅方面へのシャトルバスの運行を予定しています！
シャトルバスの運行は、利用数の減少などで運賃減少→廃止という流れが懸念点ではありますが、本物件は管理費にその運営費用を織り込んでいるので、運賃は基本的に発生しない形式をとっています。
こういうのは大規模マンションだからこそ出来る芸当なんですよねー。
ただ、朝ラッシュ時でも20分に1本予定とのことなので、混雑具合は気になるところです。
なお、これは完全に余談というか個人的感想なのですが、HPのロケーションやMRの机に敷いてあるマップで、中央線から南半分の港区、新宿区、渋谷区辺りの公園やスポットなども見える(アピール？)ようにしていましたが、大手だとこういうのはあまりやらないよなぁ…と思って見ていました。笑
交通アクセス
駅遠物件というのは一旦さておき、山手線内側立地の大きな魅力としては、どの方角にも駅があることが多く、今回も丸ノ内線、南北線、三田線、大江戸線の地下鉄4路線が最寄りとして利用可能です。
画像出典：物件公式ホームページ
家電やハイブランドなど大きい買い物なら池袋まで7,8分で行けますし、ちょっとお高めの食事ということで銀座へも14分、将来的には南北線の品川延伸も控えてますし、単純に最寄り駅のことだけを考えれば、文句を付けるところは全くありません。
周辺環境
近隣の新築物件は人気の3S1Kの一つである窪町小学校区のところがあるのですが、残念ながら当物件の小学校の通学校はは3S1K学区ではないので、HPでも特に触れていませんが、徒歩分数とか記載してくれてもいいじゃんとは思います…。
まぁ、元々受験組が多い文京区なので、周辺には国立、私立含めて色々ありますし、選択肢自体は多くなっています。
画像出典：物件公式ホームページ
そのほか防災関係で言うと、文京区は坂も多いですが、この辺りは低地部分にもなるので、物件北側の千川通りに沿ってハザードマップの色は付いていますが、敷地自体にはあまり色は掛かっていません。
画像出典：文京区ハザードマップ
地震危険度に対する評価も低くなっているため、こういった防災の観点からは安心して購入を検討出来るのも安心材料ですね。
画像出典：東京都不燃化ポータルサイト
今回の特色として、大規模物件だからこそ文京区の分譲マンションではなかなか見かけることが出来なような共用施設を取り入れていることが、検討にあたっても要注目ポイントです！
1階：中庭、コンシェルジュカウンター、マルチラウンジ、ライブラリーラウンジ、ゲストルーム、フィットネスラウンジ
2階：ワーク＆スタディラウンジ
屋上：屋上テラス
C棟の1階にはスーパー(MR訪問時点でどこかは未定)が区分所有者として入居
特にB棟の屋上に設けられるテラスは気持ちよさそうですね！
画像出典：物件公式ホームページ
屋上緑化やウッドデッキに透明ガラス手摺も設けるなど、開放感だけでなく癒しの空間も演出してくれています。
また、共用施設ではないのですが、区分所有者としてC棟の1階に面積の広いスーパーが入居するのも、こういった大規模マンションで商圏人口が取れるからこそですよね。
こういったラウンジ関係もマテリアルにこだわりが見えますし、建物全体のデザイン含めて、共用部に長谷工感はあまりないかな、という印象です。
画像出典：物件公式ホームページ
予定価格は後述するため、そことトータルで見て頂ければと思いますが、価格帯に見合っているスペックかと言うと、個人的にはう～ん…といった印象です。
大規模なので当然ディスポーザーは付いていますし、フィオレストーンのキッチン天板(しかも標準でカウンターの張り出しあり！)に合わせてカップボードも天板合わせで標準装備、洗面台天板も同じくフィオレストーンなのは嬉しいところです(グレードはそこまで高いものではないです)。
食洗機も深型でおっ！と思いましたがパナではありませんでした。
ただ、浴室はパネルがちゃん3面ともとデザインパネルになっているので、とても好印象でした！
いや、分譲マンションならそれが当たり前なんですが、最近立て続けに高価格帯なのに真っ白パネルを見せられてきたのでね…。
今回は外廊下なので、廊下側の窓もきちんと可動式ルーバー面格子です。これもまぁ価格帯を考えれば当然です。
替えが利かないところで気になるのは、天井高ですかね。プランや棟によって違うみたいですが、2,440mm～2,460mmが標準でサッシ高も2,000mmほどと、三次元構造はいただけません。
敷地配置図見てもぎっちり詰め込んでるので、恐らく階高を低くして供給を増やさないと、採算も合わないんでしょうが、2024年の日鉄興和は、明らかにリビオタワー品川とここが命運を握っていると言っても過言ではないほどのフラッグシッププロジェクトでもあるので、こういった部分については、時代的背景を鑑みても、ちょっと残念な点ではあります。
共用部には長谷工があまりないかなと前述しましたが、専有部はやっぱり長谷工だな～と思ったのが正直ななところです。。
まず大前提ですが、今回のブログ記事執筆時点ではざっくりの予定価格しかまだ決まっていない事前案内会時点であること、また本物件は70年の定期借地権物件であること、いう2点がポイントとなります。
その点を踏まえて先に言うならば、ぶっちゃけ「この時点でおススメできる価格の部屋はない」というのが現時点でのコメントです。
詳細はまた後述するため、ここでは一旦間取りと予定価格のご紹介だけです。
ですので、下記はおススメというわけではなく、情報共有という点で紹介しているというのを念頭に置いてご覧頂けると幸いです。
ちなみに、条件が悪いC棟は、次期以降の販売になるようです。
4LDK
【A-89Uタイプ 89.61㎡】
画像出典：物件公式資料
7階：19,500万円(坪735万円)
A棟の北東向き角住戸で、千川通を超えて向こうの遠くにスカイツリーが見えるかも…？といった向きの部屋になります。南西方向にも窓があるので、日照面は比較的良好かなと。
7階と8階は通常の角住戸となりますが、6階は5階の屋上部分があるのでルーバルが付きます。
リビングの廊下ドアが謎(意図的？)な位置にあるので、LDは14畳くらいでしょうけど、オープンキッチンで横長配置の2面採光になるため、広々した印象を受けそうです。
浴室もしっかり1620サイズなのはGoodですね！
ただ、全体的に窓面はう～ん…な感じです。敷地に詰め込みすぎてるせいで、設計上柱位置とかは調整が難しかったのかなと思います。
また、北東方向はちょっと先にお寺があるので、気になる人は気になるかもしれません。
【Bw-85E3タイプ 85.42㎡】
画像出典：物件公式資料
7階：17,900万円(坪692万円)
B棟の北西向き中住戸で最上階のみにあるプランになります。
B棟はBw棟とBe棟という2棟構成になっていて、Bw棟は外側の棟になるので、物件内でお見合いにはならない棟にはなります（逆に言うとBe棟と1期1次で販売しないC棟は、四方を別の棟に囲われているのでt、視界抜けは絶望的です）。
ワイドスパンの中住戸で、かつ居室のスパンも取ろうとした結果、1室だけ共用廊下側の配置になっていますが、今回は外廊下なので、そちらの居室にも窓があり、この辺りは外廊下をうまく生かしているプランだな～と感じます。
キッチンはL字ですがカウンター部分はありますし、浴室も1618サイズと85㎡の４LDKにしては綺麗にまとまっているかなと思います。
ベッドルーム3のウォールドアも収納横のスペースを生かして綺麗にたためるので、約17帖のLDとして使えそうな辺りも、結構考えられているプランかなと。
【D-85Aタイプ 85.81㎡】
画像出典：物件公式資料
4階：17,000万円(坪655万円)
D棟は基本的に西向きなのですが、一部の住戸は向きがE棟と同じく南西向きの部屋があり、このプランがそれに該当します。
そのような関係で、外廊下マンションながら洋室4が行灯部屋があったり、廊下が悪い方向で最大限に長かったり、角部屋なのに南東側の窓面がおまけ程度だったりと、表記面積は85㎡ではあるもの、その分の広がりを感じることはあまりないかもしれません…。
ただ、それもあってか他の4LDKよりは坪単価が予定価格時点でも抑えられていますし、浴室もしっかりと1620サイズを確保できています。
ちなみにMRで2LDKに魔改造している部屋はこのプランです。
【E-82Aタイプ 82.67㎡】
画像出典：物件公式資料
3階：16,500万円(坪659万円)
E棟の南西角住戸になりますが、正直なところ角住戸と言うより南西の端っこにあるだけ…という感じでスパンも短く、北西側の窓面も本当におまけ程度で、そのせいか1階は洋室1が採光条件を満たしていないのかサービスルームになってしまうプランです。
これでも浴室1620サイズを確保しているのは、縦長ゆえの芸当でしょうか。
また、A棟の北東方向とt同様に、E棟の南西方向もお寺があるので、これもまた気になる人は気になるかもしれません。
【E-95Prタイプ 95.57㎡】
画像出典：物件公式資料
5階：21,900万円(坪757万円)
当物件の中で最も大きい面積のプランで、恐らく1室しかない王様部屋になります。
先ほどのE-82Aタイプの上に位置する部屋で、そちらよりは南西側のスパンは取れているものの、北西側の開口部はやっぱり心許ないです。
こういった王様部屋って大体3LDKになりがちですが、4LDKにしているのはファミリー需要の旺盛な文京区マンションならではと感じます！
まぁ王様部屋と言うからには、浴室を1822サイズにしたり、洋室1のWICをこんなに奥行深くするんじゃなくて、キッチン面積を横方向に豊かにする(柱が邪魔して無理？)とかしてほしかったなぁというのが正直なところです。
3LDK
【A-76Aタイプ 76.81㎡】
画像出典：物件公式資料
4階：13,900万円(坪598万円)
A棟の北西端に位置するため、一応角住戸にはなるのですが、角住戸らしさは殆どありません…。
日鉄興和物件らしく、1.8帖のモアトリエがありますので、収納や仕事スペースなど汎用的な使い方が出来ます！
もうちょっと上手く出来ないもんかなと思うのですが、このプランにも行灯部屋があります。
内廊下の行灯部屋って内廊下と言う価値のある武器があるからこそ一般的に許容されていると思うんですが、外廊下の行灯部屋って一般的に許容されるんですかね？
【A-71Mタイプ 71.63㎡】
画像出典：物件公式資料
4階：11,900万円(坪549万円)
8階：14,000万円(坪646万円)
見間違いと思って価格表を何回も見たんですが、予定価格では4階と8階でえげつない価格差が付いています…。
北東中住戸のいたってオーソドックスな面積帯の田の字間取りのプランですが、そのオーソドックスさゆえかMRの2つあるプランのうち1つがこのプランになります。
この面積帯でモアトリエを作ったせいで、洋室3の収納が全くないという状況になっており、それなら浴室を1618サイズにして、洋室3に横長の収納付けた方が特色出たんじゃないかと思う今日この頃です。
あとは、眺望や視界抜けだけでこの価格差は正直あり得ないので、ある程度の調整は入ると思います。
【Be-65H4タイプ 65.65㎡】
画像出典：物件公式資料
4階：10,000万円(坪503万円)
条件的にかなり厳しいので、ご紹介まで。
積極的にこのプランを選ぶ必要性はないかな…と思います。
【D-70Gタイプ 70.36㎡】
画像出典：物件公式資料
4階：11,000万円(坪516万円)
A-71Mタイプとほぼ反転の似たオーソドックスな田の字間取りです。
こちらもモアトリエが付いている分、洋室3の収納がありません。
ウォールドアがモアトリエのところに綺麗に収納できるので、LDとの一体利用は中々優れています。
【E-67Eタイプ 67.53㎡】
画像出典：物件公式資料
4階：11,200万円(坪548万円)
4階までは2LDK+S表記、5階～7階が3LDKになるE棟の南西向き中住戸です。
他の中住戸に比べてスパンは取れているものの、ハーフバルコニーでコーナーサッシもありませんし、狭小プランな上に柱も細いですが丸々1本入っていたりと、なんでこんな値付けになっているのかわかりません…。
【E-72Jタイプ 72.53㎡】
画像出典：物件公式資料
4階：12,900万円(坪587万円)
こちらもE棟の南西向き中住戸で、他の字のオーソドックスな形＆モアトリエ付きです。
こっちも単価が盛られているので、売主目線では南西向きが一番条件良好という判断なんでしょうね。
よくよく考えると、モアトリエってWICと違ってパイプや棚とか自分で付けないと無いですし、この物件って大規模だからこそ共用施設にワーク＆スタディルームを設けることが出来ているし、むしろそれが売りでもあるので、ここの検討者にとってニーズあるのかな？
リビオレゾンみたいに小規模マンションならニーズは十分あると思うのですが…。
2LDK
2LDKのプランもいくつかありますが、基本的にファミリー向けの立地とコンセプト、さらにある程度出口戦略を見据える必要のある2LDKで定借×駅遠となると、結構厳しいものがあるので、価格云々に関わらず個人的にはおススメ出来ないので、ご紹介も省略します。
管理費：450円/㎡
修繕積立金：120円/㎡
地代：171円/㎡
解体準備金：80円/㎡ ※いずれも現時点での予定
今回、外廊下のマンションではありますが、ディスポーザー付きでコンシェルジュがいたり、共用施設がある程度充実していたり、何よりシャトルバスを管理費で運営することになっているので、500戸超規模でありながら、結構お高めです。
ただし、C棟に入居するスーパーマーケットが、今回は区分所有者として入居する予定なので、商業施設関係の管理費は殆ど乗っていないと推測されます。
地代は70㎡換算で12,000円弱、年間にすると144,000円程度なので、住宅街の中の準工業地域で掛かってくる固定資産税と考えるとうーん…これに建物の固定資産税は別に発生しますからね。当然ですが、新築住宅の5年間優遇も受けられません。
この辺りは物件価格とともに、MRでしっかり資金シミュレーションを作ってもらって、ご自身の家計を鑑みて無理がないかしっかりご検討されてみてください。
マンションではなく戸建ての延長線
今回の検討にあたって、絶対に忘れていけないのが「駅遠物件」「定期借地権」という2点であり、これらは分譲マンションにおいては、少なくとも出口戦略では明確にデメリットになっている部分です。
ホームページやMRでは定期借地権だからこその良さを謡っていますが、それってどうなの…という部分はぶっちゃけ感じます。未来にどういう位置付けになるかは未確定であって、今の時点では単なるリスクでしかありません。
具体例を挙げて恐縮なのですが、定期借地権となると、めちゃめちゃカッコいい某渋谷駅のランドマークタワマンですら、思っている以上に中古価格が伸びていないんですよね…。
ですので、まずは定期借地権である以上、価格面でのメリットが無いと、検討にあたってはなかなか厳しくなってしまいます。
さらにここは駅遠なので、シャトルバスがあるとは言え、どうしたって徒歩分数は付いてきてしまいます。
そのため、個人的にここを検討する視点としては、マンションではなく、むしろ戸建ての延長線として考えるべきと思います。その上で戸建てでは実現できない魅力＝大規模ならではの共用施設やスーパー併設などプラスαの魅力に価値を見出すことが出来るか、というところでしょうか。
ただし、戸建ての延長線と考えるべきと言うのは出口戦略の面でも例外ではなく、好立地の所有権マンションのような資産性を求めるのは難しく、あくまで戸建てのような「耐久消費財」と考えるべきというのが、このマンションに対する個人的な考え方です。
そのため、多少の値下がりはやむなし、賃貸マンションに住むよりもQOLを上げるためにお金を掛けるというスタンスがベターかなと。
なので、一般的な所有権マンションとは違った考え方をあらかじめ持っておかないと、選択や判断を誤ってしまう可能性があります。
予定価格について
MRで営業さんと話した感じ、売主も予定価格はかなり手探り感があるようで、高いと思ったら忌憚なくアンケートにそう回答して欲しいと言われたので、自分は遠慮なく「高い」と回答しました。笑
当物件のすぐ近くの播磨坂のところでは、ディアナコートとルシェンテが絶賛新築分譲中ですが、まずこれらをベンチマークにすることはNGです。
なぜなら、リビオシティ文京小石川と違って、この2物件は播磨坂と窪町小学校区という強みを全面的に出して、さらに小戸数だからエリア縛りの少数の方に買ってもらえればOKということでターゲットもスタンスも全然違うからです。
じゃないと、ディアナコートみたいに坪800万円だの坪900万円だの、(文京区の中では)立地が良いとは言え、そんなぶっ飛んだ価格は付けられません…(いつまで事前案内会をの追加開催やっているの感はありますが)
ですので、比較すべきはすぐ隣のシティテラス文京小石川になりますが、竣工1年以上過ぎても絶賛販売中(住友の通常営業)で、大体坪500万円台前半～半ばくらいのイメージです（1.6億円の部屋は他を安く見せるためのいつもの当て馬なので除外）。
もちろんリビオシティ文京小石川待ちの人も多いと思いますが、相場のてっぺんを常に探っている住友の所有権マンションがそれくらいの坪単価で残っている以上、日鉄興和の定期借地権マンションがどれくらいなら妥当かと考えると、スケールなどを加味したとしても個人的にはせいぜい坪550万円くらいかなと思います。（あくまで記事執筆時点での相場感です）
なので、現在の予定価格から８％～10％は下げてほしい…じゃないといくら4LDK欲しいクラスタの自分でも、これはちょっと検討出来ませんし、ご相談いただいてもおススメできません。
上で書いた通り、あくまで耐久消費財としての見方をする以上、上物だけで所有権マンションと同等かそれ以上の価格で買うのは、いくらなんでもリスクが高すぎます。
価格以外で条件が合うならMRに行くべし
テレビCMや都心に住むを始め、MRへの気合の入れ方など広告宣伝活動への力の入れようを見ても、日鉄興和不動産の肝煎りプロジェクトだというのは明らかですし、これがコケると沽券にかかわるので、反応が芳しくない場合には間違いなく価格調整を入れてでも集客→販売すると考えられます。
そのような中で、今でさえも予約困難な中で、商談の2回目、3回目となると、後から行くと時間切れになる可能性も高いです。
そのため、今の予定価格を見てこんなの無理だからやーめたと言うのではなく、価格以外の条件は問題なく、物件自体が気に入っているのであれば、MRには必ず行って実績を作っておいた方が良いです。
主幹事の日鉄興和も、2番手の東建も決して高値追及するデベロッパーではないので、今後の価格調整の可能性は十分にあると個人的には考えています。
ですので、検討の俎上に乗る可能性があるならば、まずはMRに行きましょう！
＼＼＼リビオシティ文京小石川の資料請求ができます／／／
＼＼＼マンション購入後はアンケート回答！／／／
「つーものマンションお悩み相談室」ではマンション購入に向けたお悩みご相談サービスを実施しています。
特に、初めてマンションご購入を検討される方は、いろいろなご不安やお悩みを抱える場面が多々出てくると思いますが、マンション複数回購入経験あり、数多くのマンションを見てきたつーもだからこそ、お力になれるものと自負しておりますので、その際にはぜひご利用を検討頂けますと幸いです！
