名称：パークシティ中野ザタワー エアーズ
住所：東京都中野区中野4丁目
竣工：2025年12月予定
引渡：2026年7月予定
交通：JR中央線・総武線・東京メトロ東西線「中野」徒歩6分
※2030年度完成予定のペデストリアンデッキにより徒歩4分
売主：三井不動産レジデンシャル
施工：東急建設
規模：24階建、総戸数545戸（内、一般販売対象外306戸）
画像出典：物件公式ホームページ
概要
2024年の大注目マンションで、中野駅で進んでいる100年に一度とも言われる大規模再開発の主要プロジェクトの一つということで、気になっている方も多いのではないでしょうか！？
自分もその例に漏れなく、2024年気になるマンションのトップバッターとして取り上げました！
なんせ、三井不動産レジデンシャル×(将来的に)駅直結×大規模という分譲マンションの鉄板要素を備えるだけにとどまらず、その駅が人気の中央線の中でもさらに人気の高い中野駅で、東京都内でも屈指の規模を誇る大規模再開発の真っ只中となれば、広く注目される物件なのは、誰の目にも明らかです。笑
画像出典：物件公式ホームページ
※中野駅の再開発についてはこちらのブログ記事もご覧ください！
そんな鉄板物件でもあるわけで、案の定と言うべきか、MR予約合戦は熾烈を極めております…フリー案内会ですら瞬殺ということで、人気の高さは疑う余地がありません。
本物件は、エアーズタワーとブリーズタワーの2棟構成となっており、より駅に近い条件の良いエアーズタワーから販売開始といういつものお決まりパターンでなので、今回の主要部分はエアーズタワーのみにフォーカスしたいと思います。
交通
中野駅は錚々たる面子が並ぶSUUMOの「住みたい街ランキング」でも20位以内を例年のようにキープし続けている駅でもありますが、その理由の大きな要因が交通利便性にあります。
画僧出典：物件公式ホームページ
冒頭にもある通り、中野駅は中央線快速、総武線各停、東西線の3路線が利用可能ですが、総武線と東西線はなんと始発設定が数多くあります。
さらにこの東西線、地下鉄と言えばふつうは改札が地下、ホームも地下なので、実際は表記の徒歩分数より全然かかるじゃん…となりがちですが、なんと中野駅の東西線はJRと改札が一緒かつホームが隣接しています！
画像出典：JR東日本ホームページ
こういった乗換利便性の高さやマクロ的な駅位置の兼ね合いから、中央線は通勤速及び中央(青梅)特快停車駅にも設定されています。他の駅と異なり、もちろん土日祝日も同様です。
つまり、特急と平日朝にわずかにある上り方面の通勤特快以外は全て停車するため、基本的には来た電車に乗ればOKというスタンスで行けるのは、日常的に安心感があります。
また、地獄の混雑レベルで有名な東西線も、中野駅からの方面は混雑することがほぼ無くまた、始発駅であるが故に確実に座れて大手町や日本橋に通勤、東京駅勤務の方も帰りは始発なので余裕で座って帰宅できるなど、副都心方面よりもむしろ都心方面の通勤の方へその効果が絶大です。
自分の近しいところで言うと、往査など色々なところに行くことが多いBIG4勤務の方で中野に住んでますという方は周りでもかなりの人数がいました。
当然副都心方面も、新宿は言わずもがな中央線快速の隣駅で僅か4分、渋谷や池袋へも埼京線/湘南新宿ラインを使えば実質2駅でしかなく、足回りの良さは山手線駅以外の中では屈指のものと言えます。
というか、下手な山手線駅よりも便利とまで言っても怒られないレベルです。
周辺環境
上記のように中野駅の利便性の高さはお分かりいただけると思いますが、一方で古くから栄えいる街あるあるで古かったり小さい飲食店が多くそれ自体は魅力的なのですが、広い面積が取れないため、公園や広い面積の住宅が不足していた結果、単身世帯の割合が23区でもトップクラスであり、その影響で子育て世帯にはあまり芳しくないというのが実態でした。
その顕著な例は、JR中野駅に未だにエレベーターが無い(！)という点に尽きるでしょう。
ただし、そういった環境に危機感を持ったからこそ、前述の100年に一度の大規模市開発によって、街そのものを変えるということに繋がり、今がその真っ只中にあるというわけです。
新しく完成予定の中野駅新駅舎にはもちろんエレベーターは設置予定ですし、アトレ中野も出来るため、よりファミリーにも優しい環境づくりが着々と進んでいます。
また、本物件もファミリー向けの部屋の設定は多くあり、隣の商業棟にはスーパーを備えるなど、生活利便性を高めようとする方向性が窺えます。
さらに本物件の北側には大規模な芝生広場を備える中野セントラルパークが再開発の第一弾として既に完成しています。
画像出典：東京建物ホームページ
そのため、今があーだこーだと評価するのは全くのナンセンスであって、将来どのように変わっていくかを見据えて購入するのが分譲マンションでは必要な要素であり、またそれが楽しさを生む魅力でもあるわけです。
なお、防災関係ですが、水害ハザードマップについて実は中野駅から中野区役所(移転してもう少し北に行きますが)にかけては、うすーく色がついています。まぁ川は近くにないので雨水の影響でしょうか。
とはいえ、そもそもこの辺り一帯を再開発で丸っと変えるので、このような面は今後改良されていくものと想定されます。
画像出典：中野区ホームページ
東京都の地震危険度ランキングでも中野4丁目は最低ランク(安全度が最も高い)と評価されています。
武蔵野台地の真上に立地する城西エリアは、こういう点は特に魅力的ですね！
画像出典：東京都不燃化ポータルサイト
１F：ファミリーラウンジ、フィットネスルーム、ランドリー
２F：エントランスラウンジ、ライブラリーラウンジ、パーティルーム、ゲストルーム、スタディルーム
屋上：ルーフトップテラス
三井の大規模タワマンらしく、しっかりしたものが揃っています！
パークコート神宮北参道ザタワー辺りから三井のタワマンにランドリーが付くことが目に見えて増えてきましたね。
後日ご紹介する予定のパークシティ小岩ザタワーにもランドリーがあり、どうも神宮北参道で評判が良かったので、この後の大規模タワマンには積極的に導入していきたいという方針みたいです。
布団など大型のものが洗えるとなれば、汚れ物が多くなる子育てファミリー世帯には特に嬉しい要素ですね！
また、屋上のテラスも透明ガラスでとても見晴らしの良いものとなっています。
某新築タワマンでガラスが勝手に格子に変更された…なんて話も聞きましたが、まぁここに関してはそんなことはないでしょう。（ないよね？）
調布の花火大会が見えますよ～と営業さんは言っていましたが、流石に遠くて見えても豆粒くらいじゃないかと…
神宮の花火大会も、方角的に恐らく新宿の高層ビル群に遮られると思うので、見えない可能性が高そうなのは残念です。
とはいえ屋上緑化が施されるため、ちょっとした休憩など息抜きにはもってこいですね～。
最近の三井は特にハード面に力を入れることが多いですが、パークシティ中野ザタワーもその例に漏れず、かなり力を入れています。
タワマン三種の神器である内廊下×ディスポーザー×各階ゴミ置き場は当然ですが、それに加えて最大天井高2,650ｍｍは最近のタワマンでは秀逸の一言です。
まぁ下がり天井が結構きつい間取りが多いのは確かですが、それでも最大天井が高い分、下がり天井の高さもある程度の高さを保てていると考える方がいいかもですね。
さらに、線路脇という立地の特殊性から一種換気が採油されるのは当然としても、全熱交換が採用されているのは、都心以外のタワマンではなかなか見かけませんね。
浴室まで一般的な換気ではないというのは本当に驚きました…！
また、防音という観点から、南側の窓はT-4等級レベルの二重サッシ(一部T-3等級で二重サッシになってない)、南側以外も基本的にT-3等級ということで、一種換気と相まって防音性能は相当のものです。
これだけ揃えても、まだ電車の騒音に不安が…という方は、そもそもJR駅近のマンションを検討すべきではないですね。これ以上何が出来るのかってくらい、今回は防音に力を入れていると思います。
その他のスペックはタワマンらしいものが一通り備えてるかなと思います。
褒めるだけだとただのヨイショ記事でしかないので、ダメ出しもしっかりするのが本ブログの基本方針ということで、気になるところとしては、最近の三井あるあるですが、浴室は換気以外はぶっちゃけ言うと坪300万円クラスの仕様です。
パークタワー勝どき辺りから三井は露骨に浴室の仕様で手を抜いてますが、たぶんここをコストカットしてもあまり文句を言われることが無いのかもですね…それだけに細かい部分なのかもですが、このクラスの価格帯のマンションもそこそこ見てきた自分からすると、アクセントパネル1枚にするコストカットはちょっとセコすぎる気がします…。
自分だったら浴室全とっかえでTOTOのシンラかLIXILのスパージュを入れるかなって思います。
また、小岩でカップボード標準(正確に言うとちょっと違うのですが、また小岩の記事で触れます)なら、中野も標準にしてほしかったです…。
細かいところで言うと、トイレの鏡すらオプションです。あんなのカットしてどこまで影響するのか…。
3LDK
① A-82Aseタイプ 82.05㎡
画像出典：物件公式ホームページ
6階：19,980万円(坪805万円)
9階：20,980万円(坪845万円)
パークシティ中野ザタワーの一番条件が良い南東角部屋です。
エアーズタワーの一般フロアは4階から22階まであるのですが、南東角部屋で一般分譲されるのは、この後ご紹介する13階も含めて僅か3部屋しかありません…(泣)
それだけ地権者でさえ追い銭を払ったとしても欲しい住戸位置という証左でもあるでしょうか。
これまでの中野を知っている方からすれば、坪単価もグロスも「エグい」の一言です。
ですが、これだけの注目度、人気状況を踏まえると、恐らく札束の殴り合いによる抽選争奪戦になるのは間違いなく、中野が新時代を迎えている、という代表例になる部屋かなと思います。
② A-85Aseタイプ 85.82㎡
画像出典：物件公式資料
13階：22,980万円(坪885万円)
こちらは公式ホームページには公開されていない、一般販売対象となる南東角部屋の残り一部屋です。
こちらも坪単価、グロス共にエグいの一言ですが、先ほどの82㎡から少し広くなったことによって、居室配置がかなり良くなり、プレミアムを除けば、エアーズタワーで一般販売対象となる中ではベストの間取りと個人的には思います。
ザ・パークハウス中野タワーの最上階ペントハウスの132㎡の北西南角部屋が23,800万円だったことを考えると、時の流れは恐ろしいですね…。
② A-77Aswタイプ 77.36㎡
画像出典：物件公式ホームページ
14階：18,980万円(坪811万円)
15階：19,120万円(坪817万円)
16階：19,260万円(坪823万円)
17階：19,400万円(坪829万円)
18階：19,540万円(坪834万円)
19階：19,680万円(坪840万円)
20階：19,820万円(坪846万円)
こちらは南西角部屋で、面積も76㎡に抑えてグロスを意識した設定になっています。
MRもこの部屋を再現していましたので、数が少なすぎる南東角部屋の次に条件の良い南西角部屋を販売の目玉にしたいのかなと思われます。
とは言え、このプランも僅か7部屋しかなく、争奪戦になるのは間違いないです。
投資組が南東角部屋に行くのか、こっちの南西角部屋に行くのか、今のところ全く読めないので、倍率については情報を適時入手して、申し込む部屋を決められた方が良いかなと思います。
ただ、現実的に条件もそれなりに求めつつ、抽選は覚悟というのであれば、このプランの選択肢がベストかもしれません！
④ A-80Bswタイプ 80.00㎡
画像出典：物件公式資料
5階：18,980万円(坪789万円)
7階：19,260万円(坪795万円)
8階：19,400万円(坪801万円)
9階：19,540万円(坪807万円)
10階：19,680万円(坪812万円)
11階：19,820万円(坪819万円)
こちらも南東角85㎡と同じく公式ホームページには公開されていない隠れ間取りで、南西角部屋80㎡と先ほどの76㎡より面積が広くなります。
そのため、主寝室が一番奥となりWICが付き、場所が入れ替わった洋室2が4.5帖となることで、柱位置の関係とも相まって、使い勝手がかなり向上します。
実はこれが今回つーものイチオシ部屋になります！
何なら自分がこれに申し込もうと思った(結果的に申し込みすらできず討ち死にしましたが、それは後述…)くらいで、間取りと坪単価、グロスのバランスが良いです。
ご存じのように南面は線路で。眺望シミュレーションを見る限り、8階くらいまで行けばその上からはそんなに視界抜けなどで大差はなく(元々何かシンボリックなものが見えるというわけではなく、視界抜けの問題)、どうせ窓を開けて過ごす部屋ではないということを考えると、8階や9階が77㎡のプランとも坪単価の逆転も起きておらず、狙い目感ありありかなと思ったところです。
⑤ A-78Anwタイプ 78.61㎡
画像出典：物件公式資料
4階：16,580万円(坪697万円)
8階：17,140万円(坪720万円)
13階：17,840万円(坪750万円)
18階：18,540万円(坪779万円)
22階：19,280万円(坪810万円)
ある程度広さも欲しいけど、抽選は避けて確実に当てに行きたい…というのであれば北西角部屋がいいと思い、こちらも公式ホームページにはない隠れプランです。
眺望シミュレーションを見ると、LDのある北西角部分は、本当にうまくセントラルパークのオフィス棟と被らず、公園方面への視界抜けがあrます。
ただし、主寝室と洋室1はオフィス棟に、西側はブリーズタワーにまるっと被るので、あくまでこの立地を気に入っており、かつ眺望や視界は特に気にしない方というのが前提条件に入ってっ来るかもしれません。
そういう点で、この列は地権者住戸が全くいないっため、4階～22階までのすべての部屋が一般分譲対象となっており、申し込みもばらけることが想定されます。
なお、このプランのさらなる難点が動線の悪さで、一見するとワイドスパンで綺麗に各部屋が並んでいるように見えるのですが、キッチンが隣の部屋の抉り具合いの関係でかなり際どい位置にあるため、そこがかなりの妥協点となりそうです。
洋室2をつぶして、20帖超のリビングダイニングを作る手もありますが、そこまで広い面積いる？という論点も出てくるため、そういう点でも南向きの角住戸ほど人気が出ないかなと思います。
なので、こういった点は全然Ok、それよりもこの立地やマンションそのものに惚れ込んでいるので確実に当てたい！という方には一考の余地はあります。
⑥ A-68Bsタイプ 68.14㎡
画像出典：物件公式ホームページ
次期以降販売予定
※当初、A-68Asタイプの価格を掲載してしまっておりました。失礼しました…
同面積帯のプランを踏まえると、(値上げが無ければ)15,000万円台とグロスを抑えつつ、条件の良い南向きかつ中層階以上と実需にうってつけの条件が揃っているのがこのっプランになります。
内廊下のタワマンなので行灯部屋があるのは致し方ない部分ではありますが、比較的効率の良い居室配置となっています。
洋室1が独立型の開き戸になっているため、拡張性はありませんが、プライバシーを重視したいという方にはむしろ嬉しい要素ですね。
2LDK
① A-60Bsタイプ 60.03㎡
画像出典：物件公式ホームページ
8階：12,980万円(坪714万円)
9階：13,080万円(坪720万円)
10階：13,180万円(坪725万円)
2LDKで個人的におススメなのはこの南向き中住戸のプランなのですが、例のごとくこのプランも3部屋しか一般販売がなく…。
他の2LDKのプランは、柱位置や居室配置に難あり間取りが多い中で、このプランは主寝室の柱とクローゼットの位置を合わせられているため、窓が2枚分確保できている点がポイントです。
4帖の行灯部屋が若干狭い感はありますが、その分LDは少し余裕のある10帖超(間取り図はキッチンの面積も含んでいるので要注意)取れていますし、浴室も1418サイズになっている(公開されている50㎡台は1317と狭くなる)ので、グロスや坪単価とのバランスも踏まえておススメとしました。
なお、他の東向き、西向き、北東向きなど条件が悪いため価格が下げられているプランについては、個人的には間取りの厳しさと視界抜けの悪さを鑑みると、ご相談いただいた方にもおすすめはしていません。
恐らくグロス的にこの辺りの価格を出すのは一次取得の方がメインになると思いますが、それなら物件の入居まで今から3年待つよりも、ザ・パークハウス中野タワーの中古を買った方が、残債をすぐに減らせるという意味でも満足度は高いかなと思います。
パークシティ中野ザタワーもペデストリアンデッキが出来てようやく屋根あり徒歩4分になりますが、それも2030年度まで待たねばならず、それまでは屋根なし徒歩6分になります。
であれば、駅からの動線でサンモール商店街を通るなど9割ほど屋根あり徒歩6分で、間取りは全戸ワイドスパン、仕様も遜色ないレベルのザ・パークハウス中野タワーでポジションを持っておき、今後出てくるであろうサンプラザ跡地や新中野区役所そばの住友東急JVタワマン計画に備えるというのも、取りうる選択肢の一つになる気がします。もちろん、屋根なしですが駅徒歩2分の中野ツインマークタワーでもOKです。
修繕積立金：150円/㎡
駐車場：33,000円～38,000円
駐輪場：200円～600円
ミニバイク：2,000円
まぁ、昨今のインフレ市況を鑑みれば、特に違和感のない水準かなと思います。
住宅部分だけではなく全体部分の管理費・修繕積立金も加算されているため、もしかしたらペデストリアンデッキや商業棟部分も一部負担しているのかもしれません。
屋上緑化などもあることを鑑みると、この価格帯の予算を持つ方にとっては、そこまで大きな負担感は無いと思います。
駐車場、駐輪場、ミニバイク置き場も一般的な水準になっています。
新時代の中野エリアが持つ将来性を占う「試金石」になるマンションだと思います。
中古流通価格を見ても、中野ツインマークタワーもザ・パークハウス中野タワーも坪650万円前後、15,000万円前後がボリュームゾーンであり、20,000万円前後の中古事例は殆どありません。
さらに、今回売主の方針で特定条件下で複数ローン持ちの人に対しては、申し込みの前提となる事前審査自体の受付すら拒否するという方針を採用しており、一次取得には結構厳しい価格帯ながら、そういった純資産状況が良好な(だけど手続きにちょっと面倒な)買替組を排除する辺り、それでもなお三井に集客的な勝算がある…？といった様相です。
ちなみに自分も事前審査を拒否られました…。
また、何故このような価格帯になったのか、もちろん中野の将来性を織り込んでいるのもありますが、予算的な見地から考えるとやはろ地権者の多さにあると考えられます。
デベロッパーによってもプロジェクトごとに設定する営業利益率ないし営業利益額の基準は異なりますが、いずれにせよ慈善団体ではない以上、相当程度を確保するための販売戦略を練って、プロジェクトを起案して稟議にかけ、承認を得られて初めてプロジェクトがスタートします。
三井不動産レジデンシャルの中を知らない(仮に監査で知っていたとしても言えない)ので、推測の域は出ませんが、本来パークシティ中野ザタワーで、通常販売の際に利益率の良くなる住戸、今回で言うと南側になりますが、かなりの数を地権者住戸に占められています。
地権者住戸は、追い銭が発生したとしても基本は等価交換であり、そこから利益はほとんど生み出しません。
そのため、プロジェクトを事業として成立させるためにどこから利益を確保するか…それは一般販売住戸から確保するということに他なりません。
よって、もし全戸が一般販売対象となった場合よりも(利益を確保するために)価格が上振れさせざるを得なかった、そして結果的に中野エリアでの新時代の価格になった、と個人的に考えています。
では、かと言ってこの価格が本来持つ不動産価値から見て割高なのか？と言えば、必ずしもそうとは限りません。
なぜなら、後発のサンプラザ跡地や住友東急JVタワマン、(分譲になれば)住友の囲町西地区は当然パークシティ中野ザタワーの価格をベンチマークにするはずですし、中野ツインマークタワーやザ・パークハウスr中野タワーの中古価格も引きずられて上振れするはずです。
そのような流れで、中野エリアの価格相場が形成されていくとなれば、価格の妥当性も後から勝手に付いてくることになります。
もちろん、エリア検討層の予算上限がある以上、いくら良いマンションが机上理論的な価格であったとしても、それが売れるかと言えば、そうとも限らないのが分譲マンションの難しいところです。
そういう意味で、20,000万円前後の予算を持つ層が中野を選ぶか？という点において、このパークシティ中野ザタワーが「試金石」になるという表現を使っています。
自分も数年前から気になっていたエリア・物件だけに、今後の売れ行き状況は引き続きウオッチしたいと思います！
＼＼＼こちらからパークシティ中野ザタワーの資料請求が可能です／／／
「つーものマンションお悩み相談室」ではマンション購入に向けたお悩みご相談サービスを実施しています。
特に、初めてマンションご購入を検討される方は、いろいろなご不安やお悩みを抱える場面が多々出てくると思いますが、マンション複数回購入経験あり、数多くのマンションを見てきたつーもだからこそ、お力になれるものと自負しておりますので、その際にはぜひご利用を検討頂けますと幸いです！
